В ЦБ отмечают, что за последний год индекс доступности жилья снизился и для тех, кто покупает первичную недвижимость с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку
По данным ЦБ доступность жилья снизилась:
- по льготной ипотеке снижение индекса доступности первичного жилья за год составило 2 кв. м (или 4,7%). Показатель снизился с 43 кв. м в третьем квартале 2023 года до 41 кв. м в третьем квартале 2024 года;
- по ипотеке на рыночных условиях снижение составило 9 кв. м (или 37,5%) — с 24 кв. м до 15 кв. м;
- снижаться продолжил и индекс доступности покупки в ипотеку жилья на вторичном рынке. В третьем квартале нынешнего года показатель составил 23 кв. м. Для сравнения, в третьем квартале 2023 года он был примерно на уровне 33 кв. м.
Индекс доступности жилья для покупки в ипотеку
Индекс доступности жилья — это число квадратных метров, которые россиянин со средней зарплатой может позволить себе купить в ипотеку при условии, что на обслуживание кредита будет тратить половину своих ежемесячных доходов. Для ипотеки на рыночных условиях, а также льготной ипотеки индекс доступности жилья ЦБ вычисляет отдельно. Отдельно считаются индексы для новостроек и вторичного жилья.
Почти самый высокий уровень недоступности жилья
При этом существуют и другие методики оценки доступности жилья. Например, аналитики фонда "Институт экономики города" используют коэффициент доступности жилья (КДЖ), который отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов. КДЖ показывает фундаментальную доступность жилья, то есть соотношение цен и доходов, и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования. Но исходя и из этих расчетов эксперты отмечают снижение доступности жилья в России — рост доходов за последние четыре года не поспевал за ростом цен на жилье.
"Данных за второе полугодие 2024 пока нет, но все понятно и по первому. По нашим предварительным оценкам, в 12 из 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек коэффициент доступности жилья на первичном рынке превысил значение 4, что означает почти самый высокий уровень недоступности жилья. Такого действительно не было за последние десять лет", — рассказала вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
По данным "Института экономики города", самое недоступное жилье — в Московской, Казанской, Санкт-Петербургской, Красноярской и Владивостокской агломерациях. Это связано с тем, что обычно более высокий уровень благосостояния, более активный рынок труда стимулируют спрос на жилье, стоимость которого обычно растет быстрее доходов, пояснила Татьяна Полиди.
Почему снизилась доступность жилья
Одной из главных причин снижения доступности жилья стала массовая льготная ипотека, выгоду от который съел рост цен, отмечал ЦБ. По оценкам регулятора, за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы в среднем в полтора раза.
Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная основной причиной дисбаланса также называет масштабную поддержку спроса за счет массовой ипотеки. "После ее запуска темпы роста спроса на жилье стали существенно опережать объем ввода. А темпы роста цен существенно опережают инфляцию и рост реальных доходов населения", — пояснила она. Похожую точку зрения озвучила Татьяна Полиди. По ее словам, массовая льготная ипотека подстегнула спрос на новое жилье, но так как сложно быстро построить дополнительное жилье, подорожало то жилье, которое уже было в продаже. "Одновременно росли и затраты на стройку — дефицит рабочих рук привел к росту зарплат, подорожали стройматериалы", — указала она.
Кредиты на 30 лет и выше
Снижение доступности жилья привело к тому, что люди стали брать кредиты на больший срок. По данным ЦБ, если весной 2020 года средний срок ипотечного кредита составлял 17,9 года, то к октябрю 2024-го вырос почти до 25 лет. Почти четверть ипотеки сейчас выдается сроком на 30 лет.
Как повысить доступность жилья
Повышение доступности жилья зависит от комплекса показателей. Во-первых, от увеличения объемов и стоимости строительных площадок, оснащенных необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, говорит Татьяна Школьная. Во-вторых, от развития и надлежащего регулирования здоровой конкуренции среди застройщиков.
В то же время доступность покупки жилья уже вряд ли вернется к уровню десятилетней давности, отмечает вице-президент Фонда "Институт экономики города". "Это не связано с ипотекой, я говорю о фундаментальной доступности жилья (отношение цен на жилье и доходов граждан). Ипотека же обязательно станет доступной, ставки снизятся через год-два точно", — пояснила эксперт. "Главное заключается в том, что на уровне государственной жилищной политики нам будет нужно решать задачу создания доступного жилья в форме наемного жилья. Низкие ставки по ипотеке задачу обеспечения всех граждан доступным жильем не решают ни в одной стране, даже где эти ставки 3%", — добавила она.
Статья целиком на сайте РБК от 16 декабря
Фото РБК/ Максим Мишин/ пресс-служба мэра и правительства столицы/ Агентство "Москва"
