Низкие доходы населения будут выступать ограничителем количества выданных кредитов
Строительный комплекс РФ опять нацелился на рекордный ввод жилья, о чем стало известно на совещании во вторник у президента РФ Владимира Путина. Отраслевые ресурсы сообщают о вводе по 2,4 тыс. новых квартир ежедневно. Институт развития ДОМ.РФ также рапортует о рекордных выдачах льготных ипотек. Эксперты "НГ" говорят, что ажиотажный спрос (и, получается, ажиотажное предложение) во многом связан с низкой прошлогодней базой, когда россияне замерли, не зная, как повернутся события. Рост показателей с начала 2023 года они объясняют угрозами ЦБ поднять ключевую ставку, которая реализовалась в июле. Теперь драйвером могут выступать слухи о том, что государству может не хватить средств в дефицитном бюджете на субсидирование льготных ипотек. Владимир Путин заверил во вторник, что программы поддержки продолжатся.
Российские банки выдали во втором квартале 2023 года почти 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на 920 млрд руб., что стало максимальным результатом за всю историю наблюдений, сообщили в аналитическом центре ДОМ.РФ. Речь идет о программах льготной, семейной, дальневосточной и IT-ипотеки, оператором которых выступает институт развития.
Выдача ипотеки в 2023 году опередит прошлогодние показатели на 20–30%, достигнув 1,6–1,7 млн кредитов на 6–6,5 трлн руб., сообщил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Это произойдет, по его мнению, несмотря на регуляторные меры Центробанка, который реагирует дополнительными сдерживающими мерами на увеличение массового спроса на ипотеку.
Напомним, в стране действует большое количество льготных ипотечных программ. Есть семейная ипотека под 6%, ипотека для IT-специалистов (до 5%), сельская ипотека была обновлена недавно, ее выдают под 3%, дальневосточная – под 2%. Есть льготная, назовем ее "широкая", ипотека со ставкой 8% годовых, которую может получить любой россиянин. Для сравнения: с 8 августа крупнейший российский банк повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,8 процентных пункта (п. п.), и минимальная теперь составит 11,7%.
"Скачок ипотеки произошел на фоне роста средневзвешенных ставок на первичном рынке в первую очередь в силу мер Банка России против супер-низких ставок от застройщиков (ставки на вторичном рынке существенно не менялись) и роста, по данным Росстата, реальных располагаемых денежных доходов населения в первом полугодии 2023 почти на 5% по сравнению с первым полугодием 2022, - сказал "НГ" президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
Конечно, рост объемов ипотечного кредитования с социальной точки зрения не может не радовать, поскольку позволяет решать жилищную проблему, продолжает эксперт, однако, когда субсидируемая государством ипотека начинает составлять половину рынка, то это уже начинает походить на "подсаживание ипотеки на бюджетную иглу". "Сегодня, когда вслед за повышением ключевой ставки растут рыночные ставки по ипотеке, льготная ипотека может и дальше замещать собой рыночную, что и вызывает беспокойство Банка России, которое я разделяю", - говорит она. "Во-первых, такое субсидирование ставки вызывает дисбалансы как на рынке кредитования, так и на рынке жилья, в первую очередь жилищного строительства. Например, стоит напомнить о резком росте цен на жилье после начала реализации льготных ипотечных программ, которые пока не спешат снижаться (с началом льготной ипотеки на первичном рынке жилья цены на таком рынке, по данным Росстата, увеличились за период с первого квартала 2020 по второй квартал 2023 в 1,8 раза, а вслед за этим и на вторичном рынке – в 1,5 раза). Рост цен на жилье, не обеспеченный ростом доходов населения, привел к снижению фундаментальной доступности жилья (то есть цены на жилье выросли относительно доходов населения), что является весьма неблагоприятным результатом. Кроме того, в случае корректировки цен в сторону снижения есть риск, что у банков окажутся переоцененные залоги, которые будет трудно реализовать в случае дефолта заемщика", - отмечает Косарева.
Во-вторых, продолжает она, на фоне льготирования ставок по ипотеке также наблюдается повышение сроков кредитования, и пока отсутствует экономическая заинтересованность заемщиков погашать такие кредиты досрочно. Удлинение срока погашения кредита, в том числе с учетом низкого размера первоначального взноса, увеличивает кредитный риск, поясняет эксперт. "Кроме того, в результате федеральный бюджет формирует долгосрочные обязательства, возможно, лет на 20, и растут его общие расходы на субсидирование, что весьма рискованно уже для бюджета", - говорит Косарева.
Наконец, расходы бюджета на программу "Льготная ипотека" не носят целевого характера, то есть не нацелены на какую-то конкретную категорию граждан, нуждающихся в поддержке (как, например, "Семейная ипотека"), или на территорию, развитие которой требует поддержки (как, например, "Дальневосточная ипотека"). То есть поддержку получают все граждане, в том числе не нуждающиеся в такой поддержке, что вряд ли можно оценить как эффективное расходование бюджетных средств, заключает эксперт.
"Льготная ипотека действует только на новостройки, к тому же для многих именно новостройка – единственно приемлемый вариант, так как новый жилой фонд более современный, качественный, а обычная рыночная ипотека на вторичное жилье дороже", – сказала "НГ" управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
