Продолжается работа над стратегией развития ЖКХ до 2035 года, и каким окажется конечная версия документа пока неясно. Хотя сам предварительный текст пока неизвестен, идут весьма горячие споры по поводу различных положений готовящейся программы. Одним из самых спорных разделов является управление многоквартирными домами и проведение в них капитального ремонта. Мнения по этому вопросу подчас настолько противоположны, что это обещает долгие и горячие дискуссии, результат которых трудно предугадать
На перекрестке двух дорог
Стратегия развития ЖКХ должна действовать до 2035, а значит, она определит судьбу этой отрасли на длительный период. Любопытно, что ее разработка началась во время действия другого концептуального документа, его срок действия завершается в 2020 году.
Директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер в связи с этим отмечает, что цели прежнего документа достигнуты лишь частично, и практически все, что в нем написано, остается актуальным и по сей день. В первую очередь это относится к теме формирования ответственного собственника, управлению многоквартирным домом.
В тоже время есть и достижения, жители стали более информированы о ситуации в ЖКХ, они чаще читают Жилищный кодекс, особенно после введения нового порядка проведения капитального ремонта. Более активно заработали Советы собственников, что привело к тому, что УК больше не рискуют в темную приглашать людей для подписания с ними соглашений на обслуживание. По крайней мере, такая тенденция прослеживается в крупных городах. Среди других достижений – сформировался механизм ведения спецсчетов при капитальном ремонте.
Но есть тенденции, которые трудно назвать позитивными, считает Ирина Генцлер. Усилилось административное давление на ЖКХ, стало более жестким регулирование УК. В сфере капремонта обозначился тренд на монополизацию, происходит смещение на управление всеми процессами в ущерб развития в отрасли рыночных отношений. Во многом это происходит по причине слабого спроса со стороны потребителей услуг, а связано это в первую очередь со сложным механизмом по формированию коллективных действий собственников. У нас очень трудно принимать совместные решения. Это ведет к негативным последствиям, подчеркивает Ирина Генцлер. Сегодня отсутствует баланс ответственности за состояние многоквартирного дома между собственниками и УК, акцент смещен в пользу управляющих компаний. В итоге нет настоящей конкуренции цен за предоставляемые услуги. По сути дела, собственники ведут себя не как собственники, а как агрессивные потребители.
В сложившейся ситуации мы стоим на перекрестке двух дорог: либо мы будем развивать рыночные механизмы в ЖКХ, либо усиливать в отрасли административные методы управления.
Кто главный: рынок или государство?
Если мы хотим развивать рыночные механизмы в ЖКХ, то неизбежно должны увеличивать значение собственников в управление МКД. Цель – превращение их в главных игроков на этом рынке. Но для этого следует создавать условия, при которых роль владельцев недвижимости станет неуклонно расти. Нужно создавать условия, при которых они будут способны реализовывать свои права.
Что нужно для этого? В первую очередь должен действовать простой механизм принятия коллективных решений, считает Ирина Генцлер. Для этого следует пересмотреть ряд процедур. Нужно ли при проведении собрания собственников предъявлять доказательства, что его участник является собственником, или достаточно его устного заявления?
Так же нужен независимый архив для хранения протоколов собрания; сейчас они хранятся в госучреждениях. Не неволить всех собственников создавать ТСЖ, а на банковский счет может получать право УК. Большое значение также имеют и способы управления МКД. Тут также много развилок. Одна из них – собственники заключают договор с УК, а оно уже нанимает подрядчиков для выполнения требуемых работ. При другом варианте собственники сами ищут подрядные организации. Ирина Генцлер также полагает, что следует изменить и статус УК. Получаемая ими лицензия должна не открывать доступ на рынок, а только подтверждать профессиональную компетенцию управляющей компании, а разрешать работать должны соответствующие профессиональные бизнес-объединения. Следует вносить коррективы и в механизмы проведения капремонта. Существующая система не позволяет его делать в нужных объемах. Особенно уязвимы дома, перешедшие на спецсчета, такие МКД отсечены от получения кредитных ресурсов. Это ведет к невозможности увеличения количества таких домов.
Нужно совершенствовать эту систему, довести ее до логического конца. Спецсчета должны быть привязаны к дому, а не к юридическому лицу, необходимо также увеличить перечень расходов средств на ремонт и позволить переход МКД со спецсчета в "общий котел", но при этом собственники такого дома обязаны восстановить размер средств на своем счету.
В поисках ответственного собственника
Вопрос об ответственных собственниках возник сразу после начала массовой приватизации жилья. Сейчас он вошел в новую фазу, стал определяющим для дальнейшего пути развития ЖКХ. Но, по словам Олега Рурина, заместителя генерального директора Фонда содействия реформирования ЖКХ, сколько у нас таковых в стране, никто не знает. Но о том, что их немного, говорит небольшое число домов, перешедших на спецсчета. Их могло бы быть и больше, если бы не препятствия и сложности, мешающие переходу на такой режим.
Почему мы всегда идем своим путем, а не используем мировой опыт, вопрошает Сергей Сиваев, директор направления Корпоративного центра Ростелекома. Вместо того, чтобы создать целостную систему, бесконечно латаем Жилищный кодекс.
Государство обязано искать механизмы поддержки ответственных собственников, вместо этого создаются сложные, не работающие конструкции. В первую очередь это относится к ТСЖ. Его создание сопряжено с большими организационными трудностями, которые только возрастают в процессе его функционирования. Чтобы быть ответственным собственником, нужно совершить массу действий, преодолеть большое число бюрократических препон. А вот в Эстонии все предельно упростили, там по закону каждый дом автоматически признается товариществом собственников, которое вносится в муниципальный реестр. Не надо создавать юрлица, проводить организационные мероприятия, которые в наших условиях часто просто невозможны.
Ставка на качество жизни
Мы пишем стратегию, но зачастую забываем о том, какая главная задача, а это повышение качества жизни, считает Ольга Сердюк, заместитель генерального директора Фонда содействия реформирования ЖКХ. Но качество жизни невозможно улучшать в отрыве от собственников. Это означает, что у них есть как свои права, которые надо защищать, так и свои обязанности, которые они должны выполнять и за которые обязаны нести ответственность. Если проанализировать, что мешает достижению этих целей, все встанет на свои места.
Но у нас все по-другому, если какой-то механизм не работает, тут же придумывается новый. В результате система не достраивается, а постоянно меняется, но лучше от этого не становится.
Взять тот же статус ТСЖ, сегодня он не работает на появление ответственных собственников. А их, кстати, надо защищать не только от государства, но и от безответственных собственников, и государство как раз должно быть на стороне первых против вторых. Но сегодня с безответственным собственником ничего нельзя сделать, а вот ответственный собственник как раз уязвим.
Внутри ответственных собственников также надо менять отношения. ЖК допустил ошибку, сделав акцент на принятие коллективных решений. Нужно предоставить больше возможностей активу, делегировать ему право на принятие решений, считает Дмитрий Гордеев, заместитель директора Ассоциации "ЖКХ и городская среда". При этом УК должна отвечать за то, что ей поручено, а не так, как сейчас – за все. Вот и получается, что сегодня добросовестное поведение и не поддерживается, и не поощряется – удобней и выгодней быть недобросовестным.
Если система управления домом требует привлечения инвестиций, а сделать при нынешнем хозяйственном механизме это невозможно, такую систему нельзя признать нормальной, констатирует Сергей Сиваев. Никто не жалуется государству, что у него разваливается дача или частный дом, их владельцы понимают свою ответственность за сохранность своей недвижимости. Но если в МКД что-то не в порядке, его жители заваливают органы власти жалобами. Но ведь они являются такими же его собственниками, как владельцы дач и индивидуальных домов. Так почему же они этого не осознают?
ИА Строительство от 8 августа 2019
Напомним, что 31 июля 2019 года в Фонде "Институт экономики города" состоялся Дискуссионный клуб на тему: "Стратегия развития ЖКХ до 2035 года: управление и капитальный ремонт многоквартирных домов".
В работе Дискуссионного клуба приняли участие представители Фонда содействия формирования ЖКХ, Ассоциации "ЖКХ и городская среда", АНП "Национальный жилищный конгресс", Высшей школы экономики, экспертного сообщества и ведущих профильных СМИ.
Ирина Валентиновна Генцлер, директор направления "Городское хозяйство", представила участникам предложения Института экономики города к Стратегии развития ЖКХ до 2035 года в части управления и капитального ремонта многоквартирных домов. Затем в свободной дискуссии присутствующие обсудили, насколько достигнуты цели Стратегии развития ЖКХ до 2020 года в этой сфере и каковы должны быть долгосрочные цели.
