Эпидемия коронавируса негативно повлияла практически на все сферы экономики. Рынок недвижимости не стал исключением. Эксперты поделились своими прогнозами с РБК Черноземье относительно того, как рынок недвижимости отреагировал на коронавирус, и что ждет его дальше
Спрос на недвижимость
Еще в марте участники рынка недвижимости не наблюдали существенных изменений в спросе со стороны покупателей. Однако карантинные меры внесли свои правки. Как рассказал Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области, несмотря на то, что по сравнению с другими отраслями строительные компании продолжают работать, кризисных явлений на рынке недвижимости избежать не удастся.
«Коронавирус отрицательно сказался на покупательской способности населения. Уже сегодня мы видим значительное снижение спроса. По сравнению с благополучными месяцами спрос уже упал в среднем до 50%. После мая мы прогнозируем затишье по продажам. Потенциальные покупатели находятся в режиме ожидания. Многие пытаются понять, как будут разворачиваться события, когда снимут ограничения, когда восстановится производство», — считает Владимир Астанин.
С ним соглашается президент «Гильдии риэлторов Черноземья» Наталия Колесникова. На текущей момент почти 30% продавцов недвижимости отложили решение по продаже объектов из-за неопределенности по срокам снятия режима самоизоляции. По ее мнению, сейчас спрогнозировать будущий объем продаж достаточно сложно. «После снятия режима самоизоляции, в течение 1-2 месяцев мы будем еще наблюдать хороший спрос и предложения на рынке недвижимости. Рынок еще находится в активной фазе, есть спрос, как на новостройки, так и вторичное жилье. Далее вероятен спад активности. Часть недвижимости зависнет на неопределенный срок. Говорить о ситуации на рынке в пределах даже года сейчас не приходится из-за нестабильной обстановки», — уверена Наталия Колесникова.
Чтобы поддержать строительную отрасль и спрос на рынке недвижимости правительство России в апреле запустило специальную льготную ипотечную программу. Так, до 1 ноября этого года можно будет получить кредит по ставке 6,5% годовых при покупке нового жилья комфорт-класса стоимостью до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей — в Москве и Санкт-Петербурге. В свою очередь, эксперты пока не ожидают всплеска спроса на жилье, но не исключают — эта мера может сбалансировать рынок недвижимости в ближайшие месяцы.
«Говорить о том, что льготная ипотека вызовет ажиотажный спрос еще рано. Многое будет зависеть от платежеспособности населения, и как быстро будет восстанавливаться экономика после выхода из карантина. С другой стороны низкая ставка может простимулировать отложенный спрос. Именно тех потенциальных покупателей, которые ранее планировали приобрести квартиру, но не сделали этого по причине ограничительных мер», — делится своим мнением управляющий партнер агентства недвижимости «Доверие» Анна Забузова.
По словам Дениса Домрачева, заместителя генерального директора по продажам АО «Дирекция Юго-Западного района», в Белгородской области дополнительно к федеральной программе по снижению процентных ставок, объявленной президентом РФ Владимиром Путиным, принята региональная программа субсидирования. Это позволит значительно увеличить спрос со стороны покупателей жилья на предложения строительных компаний.
«Если говорить о Белгородской области, то строительная отрасль в регионе обладает большой инерцией. Несмотря на ситуацию, сложившуюся в связи с новым коронавирусом, запущенные проекты реализуются в штатном режиме. Практически все крупные белгородские строительные компании были включены правительством области в список системообразующих предприятий. Изменился только формат работы с клиентами, который перешел на дистанционное обслуживание. Например, наша компания для обработки большого объема звонков подключила колл-центр. Кроме того, доставка документов клиентам осуществляется курьерской службой», – добавил Денис Домрачев.
Рынок недвижимости ушел в онлайн
Введение в регионах Черноземья режима обязательной самоизоляции перевел участников рынка на бесконтактный формат обслуживания покупателей. Сегодня большинство операций с недвижимостью – выбор жилья, оформление сделок, в том числе и одобрение ипотеки можно провести дистанционно.
Президент «Гильдии риэлторов Черноземья» Наталия Колесникова рассказывает, что за это время многие риэлторы прошли профессиональную переподготовку в сфере организации удаленных сделок с недвижимостью, а также предусмотрели возможность внедрения современных сервисов и новых технологий онлайн-продаж.
«В текущей ситуации для минимизации социальных контактов практически все процессы перевели в режим онлайн. Сейчас любой покупатель может легко подобрать себе квартиру, не выходя из собственного дома. Риэлторы с помощью онлайн-трансляции проводят видеообзоры объектов, переговоры и консультации по WhatsApp и Zoom, осуществляют электронную регистрацию сделок и дистанционно заключают договоры», – пояснила Наталия Колесникова.
Управляющий партнер агентства недвижимости «Доверие» Анна Забузова отмечает, что региональный рынок недвижимости более консервативен в плане новых каналов продаж. Многие клиенты предпочитают личное присутствие, как при заключении сделки, так и при просмотре объекта. Тем не менее, спрос на онлайн-покупку квартир стал набирать популярность, особенно если речь идет о новостройках.
В то же время эксперты не отрицают, в сложившихся реалиях участники рынка столкнулись с рядом проблем при оформлении сделок. В частности, застройщики и риелторы признают – полностью перейти на бесконтактный формат продаж пока невозможно. Для оформления ипотечной сделки и открытия счета требуется личное присутствие клиента в банке. Также для проведения некоторых дистанционных сделок нужна электронная квалифицированная подпись клиента. Как показывает практика, сегодня не многие покупатели имеют ЭЦП. Особенно сложно оформить сделку онлайн на вторичном рынке жилья. Здесь электронная цифровая подпись должна быть сразу и у продавца, и у покупателя, аргументируют риэлторы.
«Законодательство предусматривает оформление сделок в электронном виде. Чтобы воспользоваться таким способом для заключения договора продажи недвижимости и регистрации, нужно подать очное заявление в МФЦ или Росреестр о согласии на передачу документов онлайн. При этом для подписания договора и регистрации перехода права собственности участникам сделки потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которая приравнивается к ручной подписи человека. Получить такую подпись можно только лично в аккредитованном при Минкомсвязи удостоверяющем центре», — прокомментировал управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников.
Провести сделку дистанционно можно при посредничестве нотариуса, который проверит ее чистоту, подпишет собственной УКЭП, а также через электронную систему нотариата отправит на регистрацию в Росреестр. Предварительного уведомления от стороны договора о возможности подачи документов в электронном виде не потребуется, объясняет Станислав Валежников. Но, выйти из дома в любом случае придется.
Кроме того, участники рынка отмечают, что серьезно осложнило процесс регистрации права собственности неактивная работа МФЦ, что привело к увеличению сроков сделки. Многие многофункциональные центры на время режима самоизоляции изменили график работы и ввели ограничения на прием документов. «Докризисный период МФЦ обслуживали в среднем от 80 до 100 человек по сделкам с недвижимостью. Сейчас их прием сократился практически до 20 человек», — указывает Анна Забузова.
«Заморозка»: что ждет застройщиков и участников долевого строительства
Несмотря на то, что застройщикам разрешили работать в нерабочие дни, по мнению экспертов рынка, строительную отрасль в ближайшее время ожидает снижение темпов строительства, которые скажутся не только на экономике регионов, но и на гражданах, которые не получат свои квартиры вовремя.
Согласно исследованию Фонда «Институт экономики города», (ИЭГ) по состоянию на апрель 2020 года общий объем незавершенного строительства многоквартирных домов (МКД) с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) по стране составил 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в 2 раза больше объема ввода многоквартирных домов в 2019 году. Из них 74% незавершенного строительства жилья приходится на региональные центры.
Общий же объем недостроенного жилья с привлечением средств граждан оценивается в 5,2 трлн рублей.
Как отмечают аналитики, только в апреле в целом по российским регионам приостановлено 44% строек. Причем объемы потенциального недостроя (нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) эксперты ИЭГ оценивают в 2,2 трлн рублей, или 696 тыс. квартир. По прогнозам, самый большой процент квартир, которые могут быть не сданы в срок, ожидается в Москве – 60%, в Краснодарском крае – 59%, в Московской области – 54%. Среди регионов Черноземья доля долгостроя может составить в Липецкой области – 50%, в Тамбовской области – 38%, в Воронежской области – 36%, в Белгородской области – 28% и Курской области – 26%.
«Указанные оценки потенциальных рисков не завершения строительства, конечно, представляют собой максимальную оценку. Можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика», – резюмируют специалисты Фонда «Институт экономики города».
При этом эксперты считают, что риск не завершения строительства наиболее высок для тех многоквартирных домов, которые находятся на начальной стадии реализации. Здесь доля проданных квартир по ДДУ невысока, как и объем МКД со сроком сдачи в 2022 году – всего 15%.
Для многоквартирных домов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020-2021 годах вероятность существенной задержки их ввода может составить от 6 месяцев до 1 года.
Ранее в качестве одной из антикризисных мер поддержки строительной отрасли правительством РФ были внесены временные изменения в законодательство о долевом строительстве. Так, до конца 2020 года застройщиков не будут штрафовать за срыв сроков по договорам участия в долевом строительстве, а МКД не будут включаться в реестр проблемных объектов.
«С 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года исключена возможность начислять штрафы, проценты и убытки по договорам ДДУ, как в случае нарушения обязательств дольщиком по внесению платежей, так и в случае нарушения застройщиком обязательств по передачи объекта ДДУ, а также возврата застройщиком денежных средств дольщику (при расторжении дольщиком договора в этой период). По тем же нарушениям, совершенным до 4 апреля 2020 года, предоставляется отсрочка выплаты указанных штрафов, процентов и убытков до 1 января 2021 года. Для граждан это означает, что многие из них могут получить свои квартиры с просрочкой на девять месяцев», — рассказывает управляющий партнер Юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников.
Как объясняют чиновники, в условиях экономического спада на фоне эпидемии коронавируса такие меры позволят избежать банкротства строительных организаций и снизить финансовую нагрузку на застройщиков и дольщиков. Также для поддержки отрасли правительством РФ предусмотрено субсидирование процентных ставок и ипотеки, налоговые каникулы для застройщиков и другие меры. Впрочем, участники рынка склоняются к тому, что в этом году строительный сектор ждет неизбежная стагнация, связанная в первую очередь с падением спроса на жилье.
«Основной риск – будущее снижение покупательской активности во всех секторах строительного рынка, начиная от новостроек, заканчивая коммерческой недвижимостью. Второстепенным, но не менее важным фактором, влияющим на отрасль, станет кредитная нагрузка и недостаток свободных средств», — подытожила президент «Гильдии риэлторов Черноземья» Наталия Колесникова.
