Угроза снижения цен на недвижимость на 20-30% в ближайшие годы становится вполне реальной, считает исполнительный директор "Института экономики города" Татьяна Полиди.
Это не хорошая новость: радикальное падение стоимости жилья означает такое же резкое снижение благосостояния граждан, подчеркивает она.
Экономический спад делает вполне реальным риск радикального снижения цен на жилье на 20–30% в перспективе 2020-2021 годов, считает исполнительный директор Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) Татьяна Полиди. В этом отличие текущей ситуации от кризисов 2009 и 2014–2015 годов, когда падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось, отметила она в блоге на сайте "Ведомостей".
После кризиса 2014 года спрос на покупку недвижимости восстановился только к 2019 году благодаря реализации антикризисной программы льготной ипотеки для покупателей новостроек, пишет Полиди. По ее словам, в последние годы номинальные цены на жилье росли медленнее, чем номинальные доходы населения. Но реальный спрос на жилье зависит не только от текущих доходов населения, цен и условий ипотечного кредитования, но и от ожиданий людей, отмечает эксперт. Именно поэтому сегодня основным фактором, ограничивающим спрос, являются доходы населения и ожидания от того, сохранятся ли они. В текущих условиях уровень ставок по ипотеке не играет существенного значения, считает Полиди.
По ее расчетам, в 2019 году для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м за 3,8 млн рублей минимальный доход семьи из трех человек для обслуживания ипотечного кредита должен был составить почти 80 000 рублей в месяц, а ежемесячный платеж — 27 000 рублей в месяц. При снижении ставки по кредиту с 10% до 6,5%, как предложено в новой программе субсидирования ипотеки, сумма ежемесячного платежа снижается до 22 000 рублей. Но семья при этом должна иметь необходимые сбережения (30% от цены жилья, то есть не менее 1,2 млн рублей, и устойчивые и прогнозируемые доходы в размере не менее 100 000 рублей в месяц).
Но если в 2014–2015 годах безработица сохранялась на уровне около 5,5% экономически активного населения, то в 2020–2021 годах ожидается резкий рост безработицы вместе со снижением реальных доходов населения из-за приостановки деятельности компаний и их возможных дальнейших банкротств, отмечает эксперт.
Резкое снижение цен на жилье отнюдь не является благом для всех, подчеркивает Полиди. Для собственников, у которых жилье — основной актив, это означает падение благосостояния, для банковской системы — резкое снижение стоимости залогового имущества по выданным ипотечным кредитам, застройщики теряют интерес к рынку. "То есть такое кардинальное снижение цен на жилье — это кризис жилищного строительства с кардинальным падением объемов", — подчеркивает эксперт.
Результатом ценового кризиса на рынке жилья после завершения острой фазы коронавируса может стать снижение объемов индустриального строительства (многоквартирных домов-кондоминиумов) до уровня середины 2000-х годов, прогнозирует Полиди. Однако период низких цен, по ее словам, позволит государству восполнить дефицит инвестиций в жилищный фонд, а городским властям — получить время на восполнение дефицита инвестиций в инфраструктуру, которые в прошлые годы критически отставали от темпов возведения новых жилых районов.
