Нелегкая доля российского дольщика
В России обострилась проблема обманутых дольщиков — впервые за несколько лет эта тема вошла в федеральную повестку, наделав много шума. Один из крупнейших строительных холдингов страны «СУ-155» оказался на грани банкротства. А это значит, что десятки тысяч его клиентов рискуют остаться без квартир, за которые уже рассчитались.
Владелец «СУ-155» Михаил Балакин в 2015 году занимал 50 место в рейтинге богатейших людей России по версии «Форбс» — тогда его состояние оценивалось в 1,7 млрд долларов. Однако уже в 2016 году он покинул этот список, потеряв контроль над компанией, чьим оздоровлением сейчас занимается банк «Российский капитал». Проблема клиентов «СУ-155» встала столь масштабно и остро, что на этой неделе ей посвятили специальное совещание в Госдуме. Присутствовавший на нем старший вице-президент АКБ «Российский капитал» Марат Оганесян сообщил, что ориентировочная общая стоимость достройки объектов ГК «СУ-155» составляет 41 млрд рублей. 12 млрд рублей будут направлены на стройки в этом году, около 1,7 млрд рублей уже перечислено. На средства санаторов предстоит достроить 155 объектов в разных регионах России, в том числе 147 жилых домов для 30 тысяч дольщиков и пайщиков.
Однако, несмотря на обещания и заверения, клиенты «СУ-155» по-прежнему не уверены в том, что дождутся жилья или возврата денег. Именно поэтому в минувшие выходные митинги пайщиков и дольщиков холдинга прошли в Санкт-Петербурге, Калуге, Обнинске, Нижнем Новгороде, Иваново, Ярославле, Москве и Московской области. В ряде регионов на акциях звучали требования отставок высокопоставленных чиновников, на которых, по мнению пострадавших, лежит доля ответственности за сложившуюся ситуацию – в частности, губернатора Санкт-Петербурга Георгия Полтавченко, строительного министра России Михаила Меня, замгубернатора Калужской области Руслана Смоленского. Участники митинга в Нижнем Новгороде заявили, что с ними не идут на контакт ни чиновники, ни представители банка-санатора, и в случае продолжения игнорирования их требований местные дольщики готовы объявить голодовку. В Иваново дольщики Ивановской домостроительной компании, дочернего предприятия «СУ-155», держали голодовку в течение 10 дней, с 4 по 14 апреля, пока семь человек не попали в больницу.
На фоне столь масштабной проблемы ситуации с дольщиками и пайщиками мелких строительных компаний в российских регионах несколько теряются в информационной повестке. Несмотря на то, что некоторые из пострадавших уже пошли на крайние меры. В частности, клиенты строительной компаний «Фаворит» в Краснодаре устали ждать окончания долгостроя по ул. Селезнева, 4/9, который должны были сдать в эксплуатацию еще в 2014 году. И потому объявили голодовку, рассказывает организатор акции Диана Власенко.
Диана Власенко: Дом построен на 95 процентов, год он стоит в таком состоянии, ничего не движется. К властям мы обратились, они обещали нам помочь, остались только одни обещания. Создавали видимость работ, сделали во дворе метр асфальта, это не работа, а видимость. Мы все живем на квартирах, платим ипотеки, поэтому нам очень трудно. Мне лично очень трудно. Поэтому я как организатор голодовки собрала наших дольщиков, и мы приняли решение голодать.
RFI: Диана, а в чем именно заключается проблема?
Диана Власенко: Самое проблемное — это сдача дома. А администрация нам предлагает его сдавать через суд. Создать ЖСК и самим достраивать этот дом. Застройщик вообще ничего не говорит, он не выходит на контакт с дольщиками уже последний год.
RFI: Как долго вы намерены продолжать голодовку?
Диана Власенко: До решения наших проблем и вопросов. До обращения внимания на нас губернатора.
Отсутствие внимания властей к проблемам обманутых дольщиков возмущает жертв обмана не меньше, чем поведение застройщиков. 15 апреля в Саратове дольщики ЗАО «Саратовгесстрой» из города Балаково пытались привлечь внимание премьер-министра Дмитрия Медведева, который прибыл на пленарное заседание форума «Единой России». Их застройщик признан банкротом, а застраховавшая участников строительства омская «Страховая инвестиционная компания» лишена лицензии и тоже готовится к банкротству. Четыре человека из числа жертв этой ситуации решили устроить одиночные пикеты поблизости от ледового дворца спорта «Кристалл», где проходило партийное мероприятие. Медведева они не увидели, зато одного из пикетчиков, Петра Шевцова, как только он развернул плакат, увезли в отделение полиции, где продержали три часа. Остальные дольщики так и простояли на месте, без какого-либо эффекта, со свернутыми рулонами своих требований.
Не удалось пробиться в «Прямую линию с президентом Путиным» обманутым дольщикам Челябинска. Компания-застройщик «Челябинск-Стройиндустрия» заморозила возведение трех многоэтажек ввиду отсутствия денег. На данный момент к ней предъявлено 40 исполнительных исков на сумму свыше 350 млн рублей. Самое интересное, что компанию возглавляет дочь регионального министра строительства Виктора Тупикина, а недавним председателем совета директоров холдинга «Челси», в который входит застройщик, был вице-спикер Законодательного собрания области Юрий Карликанов. Вся эта ситуация изложена в опубликованной дольщиками он-лайн петиции на имя президента Путина.
Жительница Екатеринбурга Анна Криндач стала обманутой пайщицей несколько лет назад, а позже вместе с мужем создала общероссийское движение в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении». Вместе с товарищами по несчастью эта семья добилась окончания строительства дома, а потом, через суд, сумела вселиться в собственную квартиру. Но борьба с чиновниками и недобросовестными застройщиками дорого ей обошлась.
Анна Криндач: После того, как мы завели уголовное дело на эту строительную пирамиду, мне стали поступать угрозы. 2 ноября 2011 года на нас с мужем напали, так скажем, бандиты в масках. Жестоко очень избили. Я была без сознания, меня пинали ногами, моему мужу проломили череп. Угрозы продолжались, потом у нас прошел митинг против коррупции в судах, это было 23 февраля 2013 года, и у меня неизвестные сожгли машину. А когда попала в больницу еще после избиения, у меня сожгли дачу. То есть, получается, все имущество моей семьи за это время было уничтожено. Осталась только квартира. Все преступления, которые были совершены в отношении меня – я признана потерпевшей в четырех уголовных делах – они так и остались не расследованы. Никто не наказан.
Анна Криндач считает, что вина за происходящее с дольщиками лежит на государстве, которое не контролирует недобросовестных застройщиков. И единственный выход из ситуации – полный запрет долевого строительства как такового.
Анна Криндач: В нашем движении в настоящий момент 53 региона России, от Калининграда до Сахалина. Везде раскинулся этот беспредел долевого строительства. По нашим данным сейчас в России не менее 3 млн обманутых дольщиков. 20 лет не решается эта ситуация с долевым строительством. И каждый день добавляются новые и новые обманутые. Так называемый ФЗ 214 проблему не решил. Что пайщики, что дольщики — нет гарантии получения полностью оплаченного своего жилья. Я считаю, надо жестко запретить долевое строительство, и к этому идет. Потому что волна протестов накрыла уже Россию. Все дольщики требуют заведения уголовных дел и того, чтобы деньги наши никуда не делись. Сделайте жесткий контроль, найдите наши деньги, верните на стройку. Заведите уголовные дела. Но, к сожалению, случаи, когда застройщики-мошенники и аферисты понесли наказание – единичные. В основном уходят от ответственности, правоохранительные органы не работают. Надо сделать ревизию всех строек по стране, но правдивую, а не победные реляции, которые идут из регионов наверх, что у нас проблемы решаются, а по факту количество наоборот увеличивается. Люди видят, что власть врет. Нет доверия власти, сейчас поголовные лозунги «Нет доверия власти!».
Директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди отмечает, что в целом количество обманутых дольщиков в России за последние годы снизилось, что, однако, не отменяет фактов незаконных форм привлечения средств соинвесторов строительства.
Татьяна Полиди: За последние годы доля строительства, которое осуществлялось с привлечением средств граждан по 214 закону, увеличивалась. Этот закон действует чуть более 10 лет, до этого были возможны разные форматы привлечения граждан к строительству, но после принятия ФЗ 214 — только по договору об участии в долевом строительстве. И хотя на рынке сохранялись незаконные формы, все же увеличивалась доля законного формата привлечения средств граждан. И эта тенденция наблюдалась за последние годы. В связи с этим проблема обманутых дольщиков стала, конечно, менее острой. Но, как я уже сказала, незаконные формы сохраняются – например, этот случай с «СУ-155». Они привлекали средства через Жилищно-строительный кооператив. По закону такая форма существует, но изначально ЖСК — это некоммерческое объединение граждан. То есть, когда граждане собрались все вместе, сбросились и пошли нанимать подрядную организацию для строительства дома. Вместо этого некоторые наши крупные застройщики пользуются этим механизмом, чтобы собирать деньги с людей, не заключая с каждым договор долевого участия, как того требует 214 закон. Механизм ЖСК проще, меньше контролируется и т д. И это был источник проблем, который вскрылся в ситуации с «СУ-155».
RFI: Насколько эффективен закон об обеспечении обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства?
Татьяна Полиди: У нас в настоящее время предусмотрены такие формы обеспечения обязательств, как банковская гарантия и страхование. С этим тоже есть проблемы, потому что банковская гарантия очень дорогая, и не всем застройщикам банки готовы ее предоставлять, поэтому этот механизм редко используется. А вновь веденная опция страхования обязательств застройщика на данный момент тоже показывает свое несовершенство. Потому что на рынке очень мало компаний, которые готовы страховать эти риски.
По мнению Татьяны Полиди, выходом из ситуации может стать внедрение новой схемы долевого строительства, при котором средства дольщиков, определенный процент от стоимости будущей квартиры, поступают на эскроу счет. Девелоперу это дает уверенность, что затруднений с реализацией квартир в будущем объекте недвижимости не возникнет, а для банка, предоставляющего кредит застройщику, такая схема также может служить гарантией кредитоспособности заемщика. Правда, высока вероятность, что в условиях неконкурентного рынка процент по банковскому кредиту ляжет на плечи покупателей, но такова уж цена снижения рисков. Со временем, при возникновении конкурентной среды на рынке недвижимости, застройщики будут вынуждены снизить цены, сократив свои сверхприбыли. Предполагается, что этот механизм, широко распространенный во всем мире, будет работать в России параллельно с уже существующими схемами долевого строительства, и постепенно рынок сам определит жизнеспособность и востребованность каждого из них. Соответствующий законопроект уже одобрен в первом чтении.
