Аренда жилья с его последующим выкупом: бег по кругу с препятствиями
Сегодня приобретение квартиры в собственность все менее реально для рядового россиянина. Однако рынок не стоит на месте и предлагает покупателю новые для России форматы
Тема арендного жилья в России в разное время вызывала то всплеск интереса, то полное охлаждение в связи с непроработанностью законодательства и долгосрочностью возврата инвестиций. Сегодня в Госдуме вновь задаются вопросом, нужно ли россиянам арендное жилье и если да, как можно усовершенствовать законодательство для его старта?
Что такое арендное жилье
Согласно букве закона (217-ФЗ), доступное арендное жилье — это жилье, которое можно получить по договору найма из специального жилого фонда социального использования в случае, если доход семьи не превышает установленного значения в каждом субъекте Федерации.
Передавать, сдавать, приватизировать и даже ремонтировать такую квартиру нельзя, подчеркивает президент ГК "Премьер" Николай Циганов
За 2015 год в России было построено всего лишь около 500 тыс. кв. м арендного жилья, и далеко не во всех регионах. В таких субъектах РФ, как Калужская, Новосибирская области, Ханты-Мансийский АО, Алтайский край, его возведение числится как мера, призванная стимулировать развитие строительной отрасли. Но де-факто около 90% построенных арендных домов — это проекты крупных предприятий, которые возводят жилье для контрактников.
Да и сдается оно не ниже рынка: например, в Калужской области плата за наем такой однокомнатной квартиры составляет около 20 тыс. руб., в то время как в целом по городу стоимость аренды такой же квартиры, по данным CIAN.ru, варьируется от 10 тыс. до 17 тыс. руб.
Отдельные девелоперы и сейчас предпринимают попытки строительства коммерческих доходных домов, но скорее в виде исключения. Можно назвать проект Рублево-Мякинино и апарт-отель Y’ES. Но в силу юридического статуса последнего налоги и затраты на его содержание высоки, поэтому и цены здесь, скажем так, не для массовой аудитории.
Список препон
Во-первых, это изначальная ориентация государства и строителей на максимизацию прибыли. Как объясняет генеральный директор фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов, в дореволюционной России такие здания были нужны, в первую очередь, учебным заведениям, сиротским приютам, благотворительным обществам. Для коммерческого использования они тоже возводились, но реже.
На Западе история арендного жилья получила распространение после Второй мировой войны, когда Европа была значительно разрушена. Многие европейские страны пошли по пути строительства некоммерческого арендного жилья силами строительных ассоциаций. Деятельность этих организаций строго регламентируется государством: даже зарплаты утверждаются наблюдательными советами.
В секторе коммерческого арендного жилья норма прибыли на его создание и эксплуатацию регулируется государством, а застройщики обязуются предоставлять определенную часть в некоммерческий жилой фонд установленным категориям семей. Ежемесячная плата за аренду в таких квартирах составляет порядка 10—15% от значений свободного рынка, что достигается низкими ставками по кредитам для строительных ассоциаций.
Во-вторых, проблемой является невозможность получения длинных и дешевых денег, без которых стоимость найма будет равна рыночной.
В-третьих, нет интеграции федерального законодательства на региональный уровень, т.е. без необходимых актов Правительства развитие нормативной базы субъектов РФ не произойдет.
Также эксперты говорят о недостатке объема свободных земель и отсутствии информации о потребностях того или иного округа в арендном жилье.
Но самое главное — огромное множество конкурентов в лице частных арендодателей, представляющих собой "серый рынок найма".
Пожил и выкупил
Но пока одни ищут причины, другие, как водится, находят возможности. Позитивный сдвиг в развитии арендного жилья возник непосредственно на рынке. Девелопер одного из жилых комплексов, расположенных в центре Новой Москвы, сделал "ход конем" и предложил "протестировать" квартиры перед покупкой.
Механизм следующий: жилец может снять меблированную квартиру в аренду по цене 23 тыс. руб. за "однушку" и 27 тыс. руб. за "двушку", включая все коммунальные и эксплуатационные платежи, а сам съемщик оплачивает только расход воды и электричества по счетчикам. Причем такие цены держатся до конца текущего года.
При необходимости предлагается оформление временной московской регистрации. Нюанс предложения в следующем: арендатор может выкупить жилье с зачетом уже совершенных платежей — или же продолжить снимать квартиру, равно как и отказаться от аренды.
Пока судить о каких-либо результатах стратегии девелопера рано, однако, побеседовав с участниками рынка недвижимости, мы услышали следующие разнородные мнения.
— Для многих это очень притягательный вариант, — считает директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. — Ведь в квартире можно жить не один год, а несколько, и окончательно выкупить жилье, когда от первоначальной продажной стоимости останется заплатить совсем немного. Вопрос только в том, будет ли застройщик ждать несколько лет, не поднимет ли стоимость найма на второй и далее годы аренды.
Впрочем, в таком случае у арендатора-покупателя всегда есть возможность уехать из района, подобрав жилье в рамках собственного бюджета. И в этом вся прелесть такого предложения, в отличие, например, от вариантов с ипотекой, когда отказаться от жилья бывает весьма проблематично: стоит только вспомнить несчастных валютных ипотечников.
А вот насколько выгодно подобное предложение самому застройщику — большой вопрос. Дело в том, что при такой схеме срок окупаемости проекта существенно увеличивается, что, конечно, не может радовать девелопера. Более того, арендный бизнес далек от девелоперского и стать массовым явлением в России пока никак не может, утверждают эксперты.
— Если данный формат и получит дальнейшее распространение, то его применение будет носить локальный характер, — убеждены в компании НДВ-Недвижимость. — Застройщики заинтересованы в наличии быстрой прибыли, и при наличии спроса никто не будет сдавать квартиры в аренду. Кроме того, эта схема (аренда с выкупом) возможна только в готовых домах, в которых есть квартиры с отделкой.
Впрочем, если выбирать между банкротством и невыполнением обязательств перед дольщиками и увеличением срока окупаемости проекта, второе явно перевешивает: застройщик сохраняет свою репутацию и имеет шансы продолжать бизнес.
Часть экспертов полагает, что подобный механизм реализации квартир мог бы стать более жизнеспособным, если бы в дело вмешалось государство, выкупив у застройщика часть квартир и далее используя их с целью соцнайма.
К слову, короткая бесплатная аренда (два дня и одну ночь) с целью "тестирования" квартиры предлагается сегодня в двух микрорайонах Новосибирска. Однако если здесь можно говорить о чисто маркетинговом подходе, то в случае с Новой Москвой, по сути, мы встречаемся с переходным форматом, пусть и вынужденным, — когда девелопер пытается задействовать все возможности как можно быстрее заселить абсолютно новый район, тем самым повышая его привлекательность в глазах будущих реальных покупателей.
