Как заставить собственников участвовать в программе комплексного развития территорий
Организация общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу включения жилого дома в границы застройки, подлежащей комплексному развитию (КРТ) – тема на сегодняшний день весьма актуальная. По сути, КРТ – это всероссийская реновация. Об этом, собственно и решили поговорить участники вебинара, организованного интернет-порталом "ЕРЗ" и Фондом "Институт экономики города".
Как известно, закон о комплексном развитии территорий был подписан президентом РФ в конце 2020 года. Цель, которую правительство поставило перед строителями: 120 миллионов квадратных метров жилья в год и улучшение жилищных условий пяти миллионов семей. Особенностью программы КРТ, которая отличает ее от той же реновации, является то, что первая позволяет расселять не только аварийные или ветхие дома, но и не являющиеся таковыми. То есть, если вы давно ждали улучшения своих жилищных условий, считая, что они не соответствуют ни вашим ожиданиям, ни современным реалиям жизни, то вам стоит обратить внимание на эту возможность, не дожидаясь, пока ваш дом признают опасным.
Желающие есть. Что дальше?
Кроме того, программа потому и называется "комплексное развитие территорий", что позволяет включать в проекты не только отдельные дома, но и целые территории. Это позволит подарить владельцам некомфортного и старого жилья не просто новую квартиру, но замысловатый "стиль жизни", который до этого был по карману лишь потребителям бизнес-класса.
Большой проблемой регионов является то, что им не хватает инфраструктуры, которая бы обеспечивала граждан комфортными жилищными условиями. Поэтому улучшать сначала следует городскую среду и освобождать место под новые жилые комплексы, которые будут гармонично сосуществовать с городской инфраструктурой.
Первопроходцами КРТ стали несколько крупных городов России, такие как: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. С энтузиазмом новый закон в 2021 году приняли 75 субъектов РФ и выразили готовность работать с программой.
Вебинар в основном и был посвящен тому, как объяснить жителям многоквартирных домов, что такое КРТ, и подтолкнуть их к участию в данной программе. Модератором сессии выступила Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города".
"У застройщиков сегодня возникает много вопросов по проведению собраний в многоквартирных домах, которые соответствуют критериям и которые планируют включить в границы КРТ, – отметила модератор. – Поэтому по просьбе национального объединения застройщиков мы проводим этот вебинар".
В качестве участника также присутствовал представитель Фонда ЖКХ Наиль Сайфуллин, заместитель генерального директора, который, как отметила Косарева, кстати, отвечает за вопросы КРТ. Интересно, что к беседе был приглашен и Минстрой в лице Марии Синичич, однако ее на связи не оказалось.
Принял участие в дискуссии Кирилл Холопик – генеральный директор ЕРЗ (Единого ресурса Застройщиков), который выразил мнение, что несмотря на то, что в последнее время по КРТ было принято много решений, программа, по сути, является продолжением реновации, которая осуществляется в столице.
Главным спикером выступила Ирина Генцлер, директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города". Как отметила эксперт, одним из этапов процедуры принятия и реализации решений о комплексном развитии территории жилой застройки является собрание собственников. Если вы энтузиаст и хотите, чтобы ваше жилье было-таки включено в границы КРТ, то тут должно быть несколько условий.
Во-первых, такой дом должен быть довольно изношенным. Говоря канцелярским языком: "иметь износ конструктивных элементов, превышающих определенное субъектом РФ значение". Во-вторых, совокупная стоимость ремонта дома должна тоже превышать определенную сумму, установленную нормативным актом региона. Конечно, в эту стоимость входит ремонт инженерных коммуникаций и конструктивных элементов дома, а не евроремонт в вашей трешке. В-третьих, многоквартирный дом должен быть построен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых стен и перекрытий. Таких критериев еще несколько, но субъект РФ сам выбирает критерии, которые включить в перечень. Главное условие: дом должен быть настолько изношенным, что его капитальный ремонт становится просто неподъемным. Тогда его жители могут подавать заявление на включение дома в КРТ.
В отличие от Градостроительного кодекса, Жилищный кодекс говорит, что вопрос, который может обсуждать собрание жильцов, не ограничивается только включением дома в КРТ, но об исключении из него. Надо подчеркнуть, что общее собрание жильцов по этому вопросу отличается от обычного собраний соседей для того, чтобы обсудить насущные вопросы: кто будет выгонять алкашей с лавочек или делать лебедей из покрышек. Так, например, при принятии решения ОСС (общего собрания собственников) учитываются только голоса собственников жилых помещений, полностью исключая коммерцию, а предельный срок для проведения ОСС не может быть менее 1 месяца. Кстати, если решение ОСС – положительное (о включении в КРТ) или отрицательное (об исключении) – не будет принято в срок, то ваш дом, по идее, включат в программу автоматически.
Главный успех правительства – в информированности граждан
Очевидно, что интерес органов государственной власти, органов местного самоуправления и застройщиков заключается в том, чтобы предлагаемое решение о КРТ в районе жилой застройки, о том, какие дома входят в программу – было поддержано собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. По словам Ирины Генцлер, нужно, чтобы жители проявляли большее участие в проведении ОСС, чтобы они голосовали, и, самое главное – чтобы эти голоса были "за" то, чтобы дом был включен в КРТ.
Для того, чтобы добиться подавляющего большинства голосов "за", нужно, создать условия, которые бы дали уверенность собственникам квартир в том, что их жилищные и имущественные права не пострадают при принятии решений о жилой застройке. Эксперт отметила, что существенная часть успеха при проведении общих собраний зависит от информационно-разъяснительной работы с собственниками многоквартирных домов. Одним из главных условий мирно протекающего взаимодействия "КРТ – собственники многоквартирных домов – правительство" является максимальная осведомленность вторых о своих правах, о том, как лично на каждом из них скажется решение о включении их дома в границы застройки, подлежащей комплексному развитию.
Дополнительные блага
Интересно то, что, согласно жилищному кодексу, субъекты РФ могут индивидуально устанавливать дополнительные мотивации для собственников многоквартирных домов – меры по обеспечению жилищных прав – чтобы те решились на включение своего жилья в состав КРТ. А тут, как говорится, кто на что готов раскошелиться. В некоторых регионах нашей необъятной родины, например, гражданам предлагают улицы от снега чистить своими силами, что уж говорить о выделении дополнительного бюджета на благо людей. Есть, конечно, и положительные примеры. Но что-то подсказывает, что таковых меньшинство.
Все же возможность дополнительного стимулирования для субъектов страны есть. Например, можно предоставить дополнительные меры поддержки по обеспечению собственниками жилых помещений, или организовать расселение коммунальных квартир. Не порицается и предоставление жилья очередникам во внеочередном порядке или возможности за дополнительную плату приобрести квартиру большей площади или имеющую больше комнат.
Информационно-разъяснительные работы
Как уже было сказано, голосование каждого собственника зависит от того, насколько каждый человек уверен в том, что именно изменится лично для него, если он проголосует "за". Поэтому важно своевременно предоставить собственнику жилья многоквартирного дома достоверную и исчерпывающую информацию. Такая информация, по словам Ирины Генцлер, должна отвечать на следующие вопросы: почему МКД (многоквартирный дом) должен участвовать в КРТ; как обеспечиваются жилищные и имущественные права собственников квартир жилого дома при его включении в решение о КРТ; что будет предоставлено взамен жилого помещения; какую денежную сумму может получить собственник; как будут защищены в жилищном плане несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно недееспособные граждане… И подобных вопросов остается еще очень много.
"Предоставление этой информации требует больших затрат и времени, однако успех собрания во многом будет зависеть от того, насколько качественная была предоставлена информация, и смогли ли собственники получить ответы на все интересующие их вопросы", – отметила Ирина Валентиновна.
"Центр градостроительного развития" от 6 июня
Фото Станислав Фалалеев/ "Центр градостроительного развития"
