На прошедшем дискуссионном клубе Фонда "Институт экономики города" специалисты строительной отрасли обсудили возможность и целесообразность введения инфраструктурного сбора, который, по мнению инициаторов дискуссии, мог бы стать эффективным экономическим инструментом при реализации градостроительных проектов
Международный опыт
Участники дискуссионного клуба выслушали подробный доклад вице-президента Фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, в котором она представила результаты исследований Фонда "Институт экономики города", опубликованных в августе-сентябре 2023 г. на сайте ИЭГ "Международный опыт установления инфраструктурных сборов при реализации градостроительных проектов".
Исследование "Практика установления обязательств застройщиков по участию в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов в России и предложения по проведению эксперимента по введению инфраструктурного сбора" доступно по ссылке.
Инфраструктурный сбор по сути своей является разовым платежом, взимаемым муниципальными властями при реализации застройщиком проектов строительства, для обеспечения создания новой инфраструктуры. Такой инструмент софинансирования давно и успешно применяется, например, в Соединенных Штатах Америки, которые одни из первых применили и стали его практиковать. Сейчас там действуют десятки таких сборов, например, только в Сан-Франциско их порядка 40 видов. Успешно применяется подобная практика в Австралии, Сингапуре, Индии, Великобритании, Канаде. В бразильском Сан-Паулу сборы за дополнительные права на строительство, поступившие в бюджет за 10 лет, составили более 1 млрд долларов США, что, безусловно, очень внушительная сумма в масштабах одного города.
При этом такие сборы применяются не всегда, так как допускаются и иные формы участия застройщиков в создании инфраструктуры – например, при реализации комплексных проектов, строительство детского сада может быть обязанностью застройщика.
Инфраструктурой сбор позволяет распределить затраты между многими застройщиками, когда вменить обязательства по строительству, например, социального объекта, одному застройщику (строящему, например, всего лишь одно здание), невозможно или нецелесообразно.
Размеры сбора могут зависеть от множества факторов, которые определяют потребности в наращивании дополнительной инфраструктуры: от размеров города в целом, интенсивности градостроительных процессов, морфологии городской застройки, уровня себестоимости строительства, уровня налогообложения в экономике.
Как показало изучение международного опыта, целесообразность установления этого сбора подтверждается, даже если его размер составляет менее 1% от стоимости строительства кв. м.
В рассмотренных странах размер инфраструктурного сбора варьируется от 0,6% до 3,1% от средней стоимости строительства 1 кв. м жилья. Исключение (среди рассмотренных примеров) составляют Канада (Торонто) где сбор достигает 16,1% и Индии (Ноида) с показателем — 25,6% от цены строительства "квадрата" жилья.
Доходы от инфраструктурного сбора, как правило, направляются на финансирование новой социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, необходимой для обеспечения новой застройки — так это происходит в США, Канаде, Австралии, Индии. Также эти средства могут идти на финансирование социальных программ по предоставлению доступного жилья или иных программ. При этом средства, собираемые за счет инфраструктурного сбора, могут поступать как в городской бюджет (например, в Австралии, Бразилии), так и в бюджеты государственных корпораций (в Лондоне) или даже обособленные от бюджета специальные городские фонды (например, в США).
Отечественные аналоги
В России уже практикуются некоторые сборы, которые по сути своей выполняют именно эту функцию. Например, на федеральном уровне это курортный сбор (развитие и поддержание курортной инфраструктуры), экологический сбор (развитие и поддержание инфраструктуры утилизации отходов). На уровне регионов и муниципалитетов развиваются следующие инструменты привлечения застройщиков к развитию инфраструктуры:
Соглашение с застройщиком об участии в создании социальной и иной инфраструктуры, предполагающее строительство или денежный взнос. Так, с начала 2023 года столичные инвесторы закрепили свои обязательства о передаче городу 95 социальных объектов, рассчитанных почти на 34,6 тыс. мест. Для этого компании подписали с Москомстройинвестом 53 договора участия в развитии социальной и транспортной инфраструктуры в рамках жилых проектов.
Плата за изменение ВРИ (вида разрешенного использования) земельного участка. Хотя эти средства поступают в городской бюджет без конкретного целевого назначения, но, по сути, выполняют роль инфраструктурного сбора.
Арендная плата за земельный участок в собственности Москвы, Московской обл., предоставленного для строительства.
Сбор за снятие запрета на строительство, реконструкцию зданий и сооружений (только в Москве).
Есть еще прямой запрет на строительство жилья без социальной инфраструктуры (Санкт-Петербург, Саратовская обл.).
Однако массовой практики по сбору средств на сопутствующую инфраструктуру, которая применялась бы к жилому строительству повсеместно, в России пока не существует. Между тем, инфраструктурный сбор стал бы хорошим подспорьем для финансирования строительства, ремонта и благоустройства, как минимум, образовательных учреждений, а в дальнейшем, возможно, и других социальных объектов, уверена Татьяна Полиди.
Она предложила для обсуждения вариативные форматы инфраструктурного сбора, ссылаясь на практику уже применяемых в российских городах экологическом и курортном сборах.
Эксперимент по введению инфраструктурного сбора целесообразно начать с муниципальных образований и городов федерального значения, входящих в состав 17 крупнейших городских агломераций с населением более 1 млн человек, считают авторы проекта. Срок эксперимента — 3 года.
В рамках эксперимента установить, что обязательным условием получения разрешения на строительство жилья на территории эксперимента является выполнение одного из трех условий:
создание объектов социальной инфраструктуры предусмотрено программой комплексного развития социальной инфраструктуры и (или) адресной инвестиционной программой и обеспечено бюджетным финансированием или иным источником финансирования (например, в рамках концессионного соглашения, соглашения о ГЧП/МЧП с другим застройщиком);
заключено соглашение об участии в создании социальной инфраструктуры с застройщиком;
заключен договор о КРТ, предусматривающий жилищное строительство и обязательства по созданию социальной инфраструктуры.
Таким образом, предлагается ввести необходимость заключения между городом и застройщиков соглашения об участии в создании социальной̆ инфраструктуры с застройщиком, которым и будет определяться форма такого участия – уплата сбора или строительство (если создание инфраструктуры предусмотрено иным договором (КРТ, ГЧП и др.) или городской программой, то отдельное соглашение не требуется.
Мария Норова, начальник департамента градостроительства и архитектуры г. Пермь поделилась опытом введения социальных взносов в регионе — на сегодняшний день уже подписано 8 соглашений с застройщиками на общую сумму 1,200 млрд руб. В очереди — еще несколько соглашений примерно на 1 млрд руб., то есть практика инфраструктурного сбора в Перми успешно прижилась. "Все эти средства идут на создание образовательных учреждений, но возможности распределения средств будут расширяться для использования культурных, оздоровительных и других социальных учреждений", — рассказала Мария Норова.
Ожидаемые трудности
Проблема отставания социальной инфраструктуры от темпов жилищного строительства в активно развивающихся крупных агломерациях находится в фокусе внимания всех представителей стройкомплекса. Однако не стоит забывать, что далеко не во всех регионах спрос и цены на жилье позволят нам вводить такие инструменты, которые будут еще более затруднять работу застройщиков, отметила Наталья Трунова, вице-президент Фонда "Центр стратегических разработок", руководитель направления "пространственное развитие".
Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Алексей Зырянов обратил внимание на то, что эффективнее был бы вариант заключения соглашения с застройщиков об участии в реализации или финансировании конкретных социальных объектов — как бесплатных для города, так и в формате софинансирования. Потому что в условиях инфляции размер фиксированного инфраструктурного сбора грозит постоянно отставать от стоимости строительства.
Андрей Никифоров, департамент планирования территориального развития Министерства экономического развития Российской Федерации обратил внимание на обязательную координацию и прозрачную систему распределения полученных от инфраструктурного сбора средств, поскольку возможны нецелевые расходы, в результате чего застройщик — а значит и покупатели — не получат обещанной инфраструктуры для своих жилых объектов. "Безусловно, сама практика инфраструктурного сбора очень хорошая, рабочая, нужно думать, в каком виде вводить ее в правовое поле", — подытожил г-н Никифоров.
