Сегодня строительство находится в зоне особого внимания. 17 мая работе отрасли был посвящен Госсовет, где обсуждались способы стимулирования спроса, регулирование отрасли, необходимые меры по ее поддержанию. Почему же именно строительство стало вопросом государственной важности. Об этом Urban Report поговорил с исполнительным директором Фонда «Институт экономики города Татьяной Полиди.
- Татьяна Дмитриевна, сегодня ситуацию в строительстве обсуждают на самом высоком уровне. Как вы считаете с чем связан такой интерес? Есть ли реальные механизмы для оживления этой сферы экономики?
- Есть такая позиция, вовсе не новая, что строительство может быть локомотивом экономического роста, а в периоды экономических кризисов выход обычно ищут во внутренней экономике. И у нас на фоне снижения цен на нефть ничего другого пока придумать не могут, кроме как уповать на строительство.
Тем более что жилищное строительство за последние годы показывало максимальный объем: в 2015 году было введено 83,5 млн кв. м жилья. Эти цифры включают и индивидуальное строительство – и его довольно много: 35 млн кв. м. В любом случае, остальные почти 50 млн – это многоквартирные дома, строительство которых существенно влияет на экономику страны. И все же, несмотря на это, в строительстве миллион проблем, которые никак не удается сдвинуть с мертвой точки.
- Проблемы какого рода?
- Всех уровней. Проблемы с дольщиками, с законодательством, безобразная градостроительная политика, которой практически нет. В результате весь этот клубок проблем влияет на появление инвесторов всех уровней, на облик городов, на качество жизни в них.
- Какие меры с вашей точки зрения могли бы помочь изменить ситуацию – «поднять» строительство на более «цивилизованный уровень»?
- Все меры поддержки делятся на те, что связаны с финансами, и на те, что с финансами не связаны. Сейчас в стране дефицитный бюджет, и у государства нет средств для оказания поддержки, основанной на каком-либо субсидировании.
Программа по субсидированию ипотеки пока действует, но, на мой взгляд, она сама себя исчерпала, потому что те люди, которые могли взять кредиты по субсидируемым ипотечным ставкам, взяли их в прошлом году. Лимиты, предоставленные Минфином банкам, не были исчерпаны полностью: спрос оказался меньше.
Финансовая поддержка же других программ, которая была бы нужна от государства - субсидии на наемное жилье, которое не будет строиться без финансовой поддержки государства, или какие-то налоговые освобождения, сейчас не рассматриваются, потому что на это совершенно нет средств в бюджете.
Остаются нефинансовые механизмы, первый из которых – улучшение институциональных условий: изменения в области законодательного регулирования, снижение административных барьеров. Все это нацелено на снижение рисков, а значит, на повышение доверия инвесторов.
- Что конкретно может повлиять на инвестиционную привлекательность, и что конкретно здесь можно сделать?
- Сделать можно многое. Это и решение вопросов регулирования градостроительной деятельности, то есть повышение прозрачности этого регулирования, и дальнейшее снижение административных барьеров. У нас этот процесс идет, но очень дифференцированно по территориям. Москва, например, очень активно продвигает электронные услуги, но пока это один из немногих примеров, и если говорить обо всей стране, то особого прогресса пока не удалось достичь.
Административные барьеры - не такое уж зло, а скорее один из способов регулирования застройки на территории. Если город у инвесторов «популярен», то барьеры можно сделать повыше и пошире, если нет, то можно и снизить. Но, на мой взгляд, в российских городах сейчас административные барьеры - это не градостроительное регулирование, а уравновешивание интересов на рынке застройки между властью и инвесторами. И в зависимости от рыночных условий каждого города это все выглядит по-разному.
Второй источник, хотя по значимости он, конечно, первый, – инвестиции граждан. По данным Банка России, у россиян на депозитах лежит около 23 трлн руб. и понятно, что в интересах государства преобразовать эти «мертвые» для экономики деньги в инвестиции. Сегодня львиная доля инвестиций в жилищное строительство, 60-70%, – это инвестиции граждан напрямую в строительство через договоры долевого участия. Застройщики к этому так привыкли, что не хотят никакого банковского кредитования, но зато хотят, чтобы эти люди несли больше денег. Но возникает нестыковочка: люди боятся нести больше денег, потому что видят проблемы с недостроем, проблемы с обманутыми дольщиками, а у государства сейчас нет денег, чтобы «прикрывать» эти проблемы, как это было, к примеру, пять лет назад. Здесь опять требуется повышение доверия. Сейчас готовится законодательная инициатива, защищающая деньги дольщиков. Предполагается, что деньги граждан будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах, что будет являться обеспечением и гарантией спроса. Если граждане будут уверены, что в случае проблем с объектом им вернут деньги с этого счета, они будут легче приносить деньги в строительство. Такая схема действует во всех странах (за редким исключением), где есть прямое инвестирование граждан в строительство, которое, на самом деле, в массовом объеме существует только в развивающихся странах. При долевом участии ничего из этого не гарантируется. Для человека, вкладывающего деньги в строительство, это лотерея. Такая реформа не требует никаких государственных денег. Да, может быть некоторое повышение цен на жилье, а может быть и не быть. Вспомните, что когда принимали 214 ФЗ, все пугали ростом цен, а этого не произошло (цены росли, но не из-за 214-ФЗ, а из-за роста доходов и недостаточной конкуренции на рынке жилищного строительства).
- Инвестиционная привлекательность не ограничивается только сохранностью денег, наверное, еще нужно подумать о качестве объектов?
- Да, наша городская среда в большинстве случаев некомфортна, недоступна ни маломобильным категориям, ни даже мамам с колясками. Это происходит из-за отсутствия государственного регулирования на местном уровне. Федеральный закон весь инструментарий дал. Градкодекс установил все возможности для того, чтобы города нормально регулировались, но регулирования не происходит: к этому нет интереса.
Обратимся к истории: до 2000 года хитом была точечная застройка, с 2000 года начался экономический рост, и внимание переключилось на пригородные территории, где стали строить микрорайоны в полях. В это время имеющимся старым жилфондом никто не занимался.
Если посмотреть на статистику сегодняшнего дня, то примерно 40% жилья нуждается в капитальном ремонте, а, думаю, до 10% жилищного фонда нужно просто снести. С точки зрения градостроительной политики это совершенно неправильная, неэффективная и нерациональная политика, когда у вас есть территории, нуждающиеся в реконструкции, а вы не можете своим градостроительным регулированием заставить инвестиции идти туда, а не в чистое поле.
Представляете, как можно было бы в период бурного экономического роста (с 2000 по 2008 гг. - прим. ред.) реновировать наши города, сделать их современными, если бы градостроительная политика бы жестко регламентировала деятельность застройщика и диктовала бы городские интересы инвестору, а не наоборот?
Теперь точечная застройка невозможна, комплексное освоение невыгодно, так как требует вложений в инфраструктуру, в том числе коммунальную и социальную, и мы начинаем приходить к тому, что нужно возвращаться в города, реконструировать и реновировать старую застройку, брать ветхие промышленные зоны, вводить их в оборот. Это действительно значительно более сложный девелопмент. И наши девелопры пока считают, что это не выгодно, а ведь это совершенно не так: проекты редевелопмента - самые выгодные во всем мире, если подходить к ним грамотно.
- Еще одна проблема, которая постоянно муссируется, но не решается – строительство доходных домов. В чем вы видите тут проблему?
- Наемное жилье у нас почему-то позиционируется как инструмент повышения доступности жилья для молодых и бездетных. Это не совсем, а точнее, совсем не так. Во всем мире в таком жилье живут и с детьми, и не только молодые.
Наемное жилье позволяет решить проблему с поддержанием жилья в надлежащем состоянии в будущем. Сейчас многоквартирный дом – это конфликт интересов собственников. Сто человек в жизни никогда не договорятся сброситься на капремонт, решить, в какой цвет красить подъезд. И у нас такого жилфонда - больше 80%. Даже банку сложно дать кредит такому “заемщику” из ста человек. Наемный дом – это дом в собственности одного лица, а с точки зрения управления жилфондом, его текущим содержанием, капитальным ремонтом и т.д. один собственник всегда может обеспечить более эффективное управление.
Поэтому наемное жилье - это не просто инструмент повышения разнообразия жилищных возможностей и повышения доступности жилья, но и инструмент повышения эффективности управления жилищным фондом. Закон о наемном жилье принят, можно работать. Но тут немного сложнее, тут нужны бюджетные деньги, потому что есть другой ограничитель: у нас есть рынок найма жилья. Люди получили жилье в большинстве своем бесплатно, в рамках приватизации, и они устанавливают ставки найма, которые не включают инвестиционные затраты. А лишь текущее обслуживание и собственную прибыль. Инвестор говорит: вот я сейчас вложусь в наемный дом, но мне нужно вернуть затраты! И ему нужно лет на двадцать растянуть свою окупаемость, чтобы ставка была сопоставима с теми ставками, которые есть на рынке. И все: такая история становится сразу не интересной.
- И какой выход?
- На самом деле, все не так страшно, эти вещи тоже регулируются, причем на градостроительном уровне. Можно установить, что вот в этом районе будут строиться только доходные дома. И если инвестор хочет здесь строить, а потребители хотят тут жить, то у них просто не будет выбора. У государства есть все механизмы для таких решений. Другое дело, что если не будет понятной экономики таких проектов, то город получит пустую территорию. Но это надо проверить на практике, пока же таких экспериментов просто никто не проводил. Я думаю, что в Москве в каких-то частях это бы точно сработало.
Вывод из всего этого один: не надо путать административные барьеры как некие коррупционные механизмы, механизмы по получению денег, и адекватные нормальные административные барьеры, необходимые для реализации градостроительной политики. Город – это место публичного соприкосновения множества лиц, он не может жить без регулирования, иначе это будет «шанхай». И вот эту основную проблему нужно решить.
Журнал Urban Report №8 2016 (Санкт-Петербург)
