Сегодня в гостях у Журнала «Регион Развития» ведущий российский эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, градорегулирования и землепользования — исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ. В эксклюзивном интервью Татьяна Дмитриевна расскажет о ключевых изменениях, которые происходят в сфере жилищного строительства страны, и приоритетных направлениях развития российских городов.
Татьяна Дмитриевна, добрый день. Начнем наш с разговор с одной из наиболее животрепещущих тем в строительном секторе страны — а именно, поговорим об изменениях, которые произошли в законодательстве о долевом строительстве в июле 2018 года. На Ваш взгляд, остановят ли данные изменения процесс возникновения новых обманутых дольщиков?
В целом, главное изменение касается самого механизма финансирования — теперь застройщики привлеrают средства не напрямую, а через банковскую систему с использованием счетов эскроу. При этом стоит отметить, что до 1 июля 2019 возможно привлечение средств по старой модели; а если компания-застройщик успевает получить разрешение на строительство и зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве, то привычная схема сохранится и в дальнейшем. Для всех остальных будет осуществлен обязательный переход на счета эскроу.
Стоит отметить, что средства, размещенные на счетах эскроу, не могут использоваться застройщиком напрямую — для строительства компания должна будет получить банковский проектный кредит. На мой взгляд, это абсолютно правильное решение, которое мы уже давно предлагали (данный механизм был внедрен в практику 2 года назад, тогда ещё на добровольных началах). Логика проста — предлагаемые изменения позволят обезопасить деньги граждан от недобросовестного использования, снижая риски появления обманутых дольщиков. Однако это только первый шаг. Конечная стадия реформы подразумевает полноценную адаптацию применяемой во всем мире купли-продажи будущего объема с уплатой задатка, ограниченного 10–20 %. Вопрос инвестиционных рисков потребителя в этом случае будет полностью решен.
Оцените существующую динамику жилищного строительства в России. Насколько существующие практики жилищного строительства соответствуют реальным потребностям российских городов?
Не так давно мы завершили исследование жилищной и градостроительной сфер 17 крупнейших агломераций России, проведенное по заказу АО «ДОМ.РФ». Его результаты продемонстрировали, что в настоящий момент времени темпы ввода жилья в России значительно превышают аналогичный показатель по зарубежным странам. Так в крупных мегаполисах (Лондон, Нью-Йорк) в среднем в год вводится 3-4 жилых единицы на тысячу населения, тогда как в российских агломерациях данный показатель составляет 10 жилых единиц (а в некоторых до 30, например, в Краснодаре). Данные зашкаливающие объемы скорее позволяют нас сравнивать с развивающимися странами (в частности, с Китаем). Сейчас эти объемы будут сокращаться, несмотря на то, что в Указе Президента до 2024 в качестве целевого показателя указана величина 120 млн м2. На мой взгляд, это запредельно высокий показатель, который не совсем подкреплен темпами и уровнем экономического роста. С учетом того, что реальные доходы населения практически не увеличиваются, достижение данного показателя представляется мало возможным.
Второй фактор, сдерживающий возможности такого роста — градостроительный, связанный с тем, что освоение территорий в последние 15 лет было сконцентрировано преимущественно на окраинах агломераций. Все, что можно было застроить — застроено, а создание необходимой инфраструктуры в более отдаленных территориях слишком дорого: вступают в действие чисто пространственные и экономические ограничения темпов роста. При этом не происходит регенерации жилищного фонда — новое жильё появляется, старое не исчезает, в среднем мы не достигаем цели. На периферии городов плотность застройки высокая, а в центре — низкая, тогда как по логике рыночного города всё должно быть наоборот. Очень остро стоит и проблема аварийного жилья. С этой точки зрения важной задачей градостроительной политики является смещение вектора развития городов от периферии к центру, что позволит решать проблему ветхого и аварийного жилья без бюджетных средств (при условии формирования инвестиционно-привлекательных проектов развития застроенных территорий)... читать полный текст
