Президент Института экономики города Надежда Косарева о самосознании собственника, капитальном ремонте жилых домов и путях развития современного мегаполиса
Надежда Косарева номинирована на Премию Егора Гайдара - 2015 за вклад в развитие социально-экономической науки и сферы реформирования жилищного сектора.
Вы выступаете в качестве эксперта правительства в такой острой теме, как городская экономика, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищная политика. Каково работать с правительством? Видеть, как реализуется то, что предлагаете? И так ли вообще реализуется, как вы предлагаете?
Работать экспертом в области городской экономики с правительством, региональными и муниципальными властями очень интересно. Наш Институт экономики города – такой тип организации, который в других странах называют think tank, то есть аналитический независимый центр по вопросам социально-экономической политики. В сфере городской экономики в России, в том числе в жилищной политике и жилищно-коммунальном хозяйстве, в период общих экономических преобразований было и все еще остается огромное количество вызовов и необходимо проведение серьезных институциональных реформ. За двадцать лет деятельности Института мы накопили очень большой опыт понимания сложности внедрения новых институтов. Мы каждый день в реальности наблюдаем проблемы институциональной экономики, описанные в учебниках. Например, у нас есть некое концептуальное предложение или законопроект, и мы уже понимаем заранее, кто будет против, у кого какие интересы, кто получает от этого предложения плюсы, а кто – минусы. Заранее даже можем прогнозировать вероятность прохождения какой-то идеи или конкретного законопроекта и примерно понимаем, где надо уступить, чтобы выиграть в главном. Потому мы уже не просто эксперты по вопросам социально-экономической политики городов, а у нас накоплен опыт, как эти идеи воплощать в реальную жизнь.
Наши наблюдения показывают, что если от идеи до ее воплощения реализовано хотя бы 50% - это полный успех. Так, чтобы идея реализовалась на все 100%, просто не бывает, потому что понятно, что любая идея должна адаптироваться к существующей ситуации, интересам, мнениям, позициям и так далее. Поэтому это чрезвычайно интересная сфера деятельности, прежде всего интеллектуально. Мы стараемся заниматься не тиражированием каких-то механизмов (хотя такое тиражирование иногда также требует нашего внимания), а именно каждый раз работать над чем-то абсолютно новым. Например, с середины 90-х годов мы стали рассказывать банкам, что такое ипотечное кредитование. Тогда даже не все знали, что такое ипотека. Рассказывали, показывали, проводили учебные семинары, привлекали иностранных экспертов, потом участвовали в написании закона об ипотеке, вносили поправки в гражданское законодательство, работали над созданием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. И вот сейчас у нас в стране уже есть ипотека. Это дорогого стоит, когда ты в течение своей жизни смог внедрить хотя бы один новый социально-экономический институт. Этим можно гордиться, я считаю.
С ипотекой понятно, что сейчас идея уже прижилась. А вот коллективное самоуправление в домах сколько с начала 90-х пытаются внедрить, а оно никак не внедряется. Как вы думаете, почему не удается?
А вот это одна из наших самых больших неудач. Если ипотека – удача, то это неудача, потому что опять же в начале 90-х, когда мы формировали эту концепцию, всем ее объясняли, агитировали за нее, то больше смотрели на западные практики активных собственников и не учли российских особенностей. К сожалению, сегодня должна констатировать, что у нас нередко не хватает определенного самосознания собственников жилья по отношению к их собственности, как на Западе. Основная причина в том, что большинство жилых помещений у нас получено в собственность бесплатно в процессе приватизации. В домах, где люди покупали жилье, уже совсем другое отношение. Там собственники вложили большие деньги, может быть, взяли ипотеку, поэтому они заботятся о своей собственности, считают деньги, контролируют управляющую компанию, создают ТСЖ. А в домах, где жилье приватизировано бесплатно, люди даже не осознали момента перехода, когда они не были собственниками, а потом ими стали. У них в голове ничего не поменялось. Они точно также считают, что кто-то им что-то должен, кто-то должен за них принимать решения, кто-то должен за них платить.
У приватизации жилья есть огромное количество плюсов, но есть и огромное количество минусов. Плюсы, конечно, в том, что в период масштабных трансформаций в социально-экономической сфере, когда люди все потеряли – и сбережения, и доходы, приватизированное жилье стало их единственным активом. Это было правильно со всех точек зрения – и с точки зрения создания условий для перехода, и с точки зрения поддержки населения. Но, к сожалению, мы получили огромное количество проблем. Прежде всего – бедных собственников, которые не в состоянии ни налоги платить, ни капитальный ремонт проводить, потому что у них очень низкий доход. И получилось, что таких собственников необходимо субсидировать, чтобы они могли содержать и ремонтировать жилье в своей собственности. Нонсенс. Кроме того, не было условия о приватизации всех квартир в доме. В результате получилось, что в одном доме есть и муниципальная собственность, и частная. Поэтому согласовать интересы всех таких собственников очень сложно.
Должна заметить, что в основном в других странах – за исключением восточноевропейских – доля кондоминиумов (многоквартирных домов, квартиры в которых принадлежат разным собственникам) небольшая. В восточноевропейских странах таких кондоминиумов много, как и у нас, но, по крайней мере, в таких странах приватизировали все квартиры в доме и отдавали дом в управление ассоциации собственников квартир. А в западноевропейских странах и в США в основном, если собственность – то индивидуальный дом, а если многоквартирный дом – то это наемный дом, все квартиры в котором принадлежат одному собственнику и сдаются. Почему? Потому что управлять жилой недвижимостью, когда нужно принять согласованное решение ста собственников, практически невозможно. Именно поэтому кондоминиумов мало, а у нас получилось, что все многоквартирные дома такие. Все эти причины и приводят к тому, что собственники квартир очень редко занимают активную позицию, а больше пассивную и требовательную по отношению к муниципалитету. Вот сейчас в Москве больше половины домов просто передали в управление государственному бюджетному учреждению «Жилищник». Собственно говоря, даже нельзя сказать, что никого не спрашивали. Никто и не проявил интереса к этому процессу.
Не факт, кстати. Просто собрание собственников всегда назначают на такое время, когда активные граждане как раз на работе. И ты потом по факту узнаешь, что все пропустил.
Вот почему я по этому вопросу с проводимой политикой не согласна. Власти считают, что это криминализированный рынок частных управляющих компаний, не поймешь – кто, что, много жалоб от людей. Мне же кажется, что это просто трудный этап становления нового рынка управления жилой недвижимостью. Любой рынок проходит сначала через какие-то проблемы, а потом выправляется. Москва пошла своим путем, а на федеральном уровне власти решили выправлять проблемы переходного периода лицензированием управляющих компаний. Я считаю, что это не решит проблемы. Наоборот, надо как-то поддерживать, помогать становлению рынка управляющих компаний, более активно вовлекать собственников жилья в принятие решений. А опять взять все в свои руки, на мой взгляд, неправильно. И между прочим, хотя мы не проводили специального обследования, на примере своего дома могу сказать, что управление точно ухудшилось. Причем резко. Сразу стали задерживать вывоз мусора, сразу появились крысы около этого мусора. У меня совершенно обычный дом. К сожалению, я, знаете, «сапожник без сапог». Занимаюсь всеми этими вопросами на работе, поэтому в доме у меня времени заниматься этим не хватает.
А если посмотреть с другой стороны. Вроде пытаются сформировать чувство собственности, но в то же время государство постоянно меняет правила игры. То налог, то капитальный ремонт. Может быть, оправдано, что граждане не хотят участвовать в игре, которой они не управляют?
Что касается капремонта, здесь ситуация сложная. У нас действительно недофинансирование капитального ремонта, модернизации или сноса ветхого жилищного фонда началось еще с 80-х годов. То есть все время капитально ремонтировалось или выводилось из строя меньше, чем было необходимо. Мы посчитали, что дефицит, можно условно назвать, восстановительных инвестиций в жилищный фонд уже накоплен в размере 35% ВВП. То есть мы оставляем нашим детям и внукам огромную проблему. Фонд ветшает, и что с ним делать в этом состоянии, совершенно непонятно. Поэтому с самой постановкой задачи, что нужно финансировать капитальный ремонт, причем достаточно срочно и в достаточно большом объеме, я согласна. Другое дело, какой механизм использовать.
Сейчас предусмотрено два варианта: вариант с активными собственниками и вариант с «молчунами», как в пенсионной системе. Активные собственники на собрании дома выбирают, что они сами будут копить деньги на специальном счете в банке и потом сами будут тратить эти средства на капремонт. «Молчуны» платят в региональный фонд, и там уже, раз у вас нет активной позиции, за вас решат, когда будет капитальный ремонт и что будут ремонтировать. Мы всегда выступали против этой неадресной системы накоплений средств через региональные фонды, потому что это очень похоже на финансовую пирамиду: непонятные нецелевые накопления граждан не на свой дом, а на дом соседа. Вызывает много вопросов финансовая устойчивость таких региональных фондов и их возможности выполнить все обязательства. Мы больше поддерживали идею, когда собственники квартир сами накапливают средства и потом эти деньги используют на капитальный ремонт своего дома. При этом нужно еще развивать банковское кредитование такого капитального ремонта. Это сложное управление, но если вы стали собственником в доме, надо выходить из положения. Кто за вас это сделает?
Если же вы не хотите самостоятельно отвечать за состояние своего дома, то планируется, что за вас все сделает региональный фонд. Мы смотрели отдельные региональные программы капремонта и пришли к выводу, что при такой постановке вопроса московская программа, на наш взгляд, самая оптимальная. Во многих регионах установили очень низкую плату за капитальный ремонт (самая низкая – 2 рубля в месяц на 1 квадратный метр), а в Москве самая высокая – 15 рублей на метр. Но за 2 рубля вы вообще ничего не сделаете, или потребуются очень большие дополнительные расходы бюджета. Для Москвы установленная ставка позволит провести минимальный нужный ремонт. При этом в Москве одновременно вводится программа адресной бюджетной субсидии для собственников с низкими доходами, для отдельных категорий предусмотрены льготы. То есть не всем низкая плата – и богатым, и бедным, а богатым – доступная для них, а бедным – адресное субсидирование. Это, на мой взгляд, абсолютно правильно с экономической и социальной точек зрения.
Но тут вопрос, что будут делать за 15 рублей? Методом простого умножения получаются огромные деньги. Как шутят в сети, должны быть мраморные полы. Смета как-то детализирована?
Сам перечень минимальных работ, которые должны быть сделаны за эти деньги, утвержден. И мы смотрели примерные сметы расходов – никаких мраморных полов за эти деньги не сделаешь. Там обычные, самые необходимые работы, и честно говоря, даже не хватит на то, что еще хотелось бы сделать. Например, повышение энергоэффективности дома – это серьезная модернизация, на которую этих денег не хватит. Может быть, надо в этом смысле Москве более активно разъяснять, детально и постатейно, раз есть такое мнение. Но ничего сверхъестественного в перечне работ нет.
Честно говоря, выглядит просто как косвенный налог: до этого брали на содержание площади, сейчас еще возьмут на капремонт, а сам ремонт будет настолько нескоро, что до тех пор правила игры снова изменятся.
Вот поэтому мы и считаем, что собственники должны сами открывать счет в банке и накапливать на нем средства, сами заказывать работы, контролировать, на что тратятся деньги. Пассивная позиция: я ничего делать не буду, но вы все равно воры – это вообще интересная жизненная позиция. То есть я не хочу этим заниматься, но априори знаю, что вы все воруете. Ну, если там все так плохо, неэффективно и так далее, есть вариант делать самим. Как ни странно, Москва совершенно не противодействовала тому, чтобы люди открывали счета самостоятельно. Даже наоборот, в префектурах и муниципалитетах давали консультации по этому вопросу. И все равно только в 10% домов собственники решили накапливать средства сами.
А есть какой-то город, хозяйственное устройство которого является образцом для вас? На кого нам можно было бы ориентироваться?
Идеал? Идеалов нет. Знаете, в мире огромное количество городов, на любой вкус, и у каждого есть положительный и отрицательный опыт. Мне очень нравится, когда говорят: «Во всем цивилизованном мире» – я обожаю эту фразу, потому что во всем цивилизованном мире есть все что угодно. От и до. Если мы говорим об ориентире для Москвы, то понятно, что некое сопоставление хотелось бы и надо вести на уровне крупнейших мегаполисов мира – Нью-Йорк, Париж, Лондон, Берлин. Собственно говоря, Москва так и пытается делать. К сожалению, пока, конечно, мы по всем параметрам проигрываем. Например, с точки зрения жилищной проблематики, Москве категорически не хватает наемного фонда. В Берлине его 80%, в Нью-Йорке – порядка 70%, а у нас с трудом 30% набирается, и то половина из этого неприватизированное социальное жилье, а половина – просто люди сдают свои квартиры, налоги не платят, договоры не заключают, такая серая зона. А ведь мегаполис – это очень мобильный город, сюда люди приезжают, уезжают – и каждый раз собственность покупать?
Если же говорить про другие российские города, то у нас большая проблема в том, что действуют центростремительные силы, все едут в Москву, и категорически не хватает крупных межрегиональных центров с населением 2-3 миллиона человек, которые притягивали бы население. Это проблема и страны, и в каком-то смысле Москвы. Москве было бы гораздо легче развиваться, если бы были другие центры. Конкурировать в полной мере с Москвой они бы не могли, но, по крайней мере, стали бы центрами притяжения. И в общем-то Екатеринбург, и Новосибирск, и Казань, и другие крупнейшие города-миллионники могли бы эту функцию выполнять, но, к сожалению, население некоторых из них вообще не растет, а в других темпы прироста населения в разы ниже, чем в Москве. Не получается пока. В конкуренции между городами сегодня выигрышными становятся совершенно неожиданные моменты, особенно в условиях новой экономики. Если раньше в условиях индустриального периода все тяготело к месту размещения природных ресурсов, там и была промышленность, то сейчас в первую очередь – это комфортные города для жизни. Поэтому конкурентными преимуществами сейчас являются такие факторы, как безопасность, комфортность, условия для образования и индивидуального роста, разнообразие возможностей проведения досуга. Как ни странно, именно они становятся даже главным фактором экономической конкуренции между городами. А идеального города нет, каждый идет своим путем.
