Москва объявила целую серию торгов на право комплексного развития территорий. В ближайшее время определятся инвесторы для преображения неэффективно используемых участков в промышленных зонах "Дегунино-Лихоборы", "Красный Строитель" в районе Чертаново Южное и на Кусковской улице в Новогирееве. Эксперты, опрошенные "Компанией", уверены, что эффект от реализации проектов будет ощутим уже через полгода
Программа комплексного развития территорий была анонсирована в 2020 году. Ее цель — увеличить отдачу от городской земли и создать около 550 тысяч новых рабочих мест. По плану, в проекты редевелопмента будут инвестированы 7 трлн рублей, при этом бюджетная отдача ожидается в размере около 3 трлн рублей. Инициировать преобразование участков могут как их правообладатели, так и городские операторы, привлекающие инвесторов по результатам открытых торгов.
Первым стал проект КРТ "Октябрьское Поле". Сегодня инвесторы определены для 10 промзон: "Коровино", "Кунцево", "Алтуфьевское шоссе", "Братцево", "Теплый Стан" и "Автомоторная". Кроме того, выбраны компании, которые вдохнут новую жизнь в заброшенную стройку в Тропарево-Никулино и неэффективно используемый участок в Тимирязевском районе.
Еще для 15 участков — "Южный порт", "Зюзино", "Грайвороново", "Варшавское шоссе", "Северянин", "Кирпичные улицы", "Западная водопроводная станция", "Свиблово", "Кунцево", производственной зоны "Алабушево" и неэффективно используемые территории в районах Хорошево-Мневники, Москворечье-Сабурово и Южнопортовый — назначены операторы КРТ.
В настоящее время объявлены аукционы на право реализовать КРТ на участках экс-промзон "Алтуфьевское шоссе" и "Вагоноремонт". Проекты предусматривают возведение жилой недвижимости, социальных объектов и современных технопарков.
Международная практика реабилитации городских территорий
Процесс выноса больших индустриальных предприятий за границы городов и реабилитации урбанизированной среды начался 40–50 лет назад. На карте Европы появляются популярные объекты на месте бывших фабрик или складов. Например, артцентр "Мануфактура" в Лодзе, который находится на месте старого прядильного комбината, — его посещает около 1 млн человек ежегодно. Или портовый район Доклендс в Лондоне, превратившийся в центр элитного жилья. Аналогичные процессы комплексного редевелопмента приходящих в упадок промышленных территорий сейчас идут в крупных китайских агломерациях и в Москве.
По мнению экспертов, полное преобразование "ржавого пояса" — довольно долгосрочный процесс, тем более что в Москве весьма значительна доля территорий, потенциально привлекательных для редевелопмента.
"Промзоны Москвы занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города в его старых границах. Из-за масштабности задач видимый эффект от реализации программ редевелопмента появится ближе к 2030-м годам", — полагает аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева.
Любой объект требуется не только возвести, но и наполнить, подкрепить инфраструктурой, поддержать с точки зрения его роста. И это все потребует времени.
Сложности в установлении четких временных границ специалисты связывают с тем, что универсальных решений в подобных проектах быть не может.
"Не думаю, что вообще целесообразно ставить временные отсечки по завершению программы редевелопмента, потому что проекты эти сложные, типовых решений нет, а цена ошибки в разработке концепции очень велика, так как работы идут в живой ткани города, и затраты на то, чтобы пересмотреть уже реализованное градостроительное решение, запретительно высоки", — уверена вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
Впрочем, первые эффекты от редевелопмента московских промзон можно будет ощутить в течение считаных месяцев после старта, считает председатель Комитета МТПП по развитию инвестиционной среды для бизнеса Анна Вовк.
"Влияние на социальную инфраструктуру будет заметно сразу, в течение полугода. Изменения по жилой и офисной недвижимости — в течение года, потому что есть определенные циклы освоения этой территории, найма персонала, требуется некоторое время, — говорит Анна Вовк. — Но полгода-год — это реально обозримый срок, после которого запуск редевелопмента промзоны дает реальный экономический эффект для города и для тех, для кого этот редевелопмент производился, в том числе для инвестора".
Для разных аспектов деятельности будут свои экономические показатели. Естественно, город рассчитывает на то, что сама территория будет приносить валовый доход и превратится из пассива в актив. Инвестор, со своей стороны, планирует возместить вложенные средства в течение двух-пяти лет в зависимости от объекта инфраструктуры и бизнес-идеи. Частный мелкий капитал с учетом выбранной отрасли выйдет на рентабельность в период от пяти до семи лет.
Город со своей стороны стимулирует предпринимательскую активность. По данным департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы, в прошлом году около 400 крупных и средних промпредприятий столицы получили поддержку.
