Рынок недвижимости превратился в наркомана, который сидит на игле дешевой ипотеки
Крупнейшие российские девелоперы опубликовали финансовую отчетность за первое полугодие. Несмотря на невысокий спрос на новостройки в начале года, большая часть компаний показала рост выручки и прибыли. Государству и девелоперам удалось подхлестнуть спрос на жилье программами льготной ипотеки с субсидируемыми ставками. В том числе поэтому к концу лета ситуация кардинально изменилась: по данным портала Dataflat.ru, в столичном регионе выручка от продажи жилья в августе оказалась на 88% выше, чем год назад.
Однако Центробанк с каждым месяцем все активнее борется с программами льготной ипотеки, которые перегрели и исказили рынок жилья, создали высокие риски для рынка недвижимости и банковского сектора.
У крупных игроков все хорошо
Крупнейшая российская девелоперская компания ПИК показала в первом полугодии отличные результаты. В прошлом году компания не раскрывала цифры, поэтому сравнивать приходится с 2021 годом. Согласно отчету, выручка застройщика за полугодие выросла на 40% — до 265 млрд рублей, EBITDA увеличилась на 52% — до 54,5 млрд.
Самой быстроразвивающейся девелоперской компанией остается "Самолет". Его выручка за последний год повысилась на 50%, а за два года — удвоилась, достигнув 101 млрд рублей. За год EBITDA увеличилась на 80% — до 33 млрд. "Самолет" и дальше планирует агрессивно расти: купить компанию-застройщика МИЦ, выйти в десяток регионов и стать через несколько лет крупнейшим девелопером России и Европы.
Хорошие результаты и у компаний из второго десятка. В частности, у "Брусники" (15-й по объему строительства девелопер страны) существенно повысились все ключевые показатели. Полугодовая выручка взлетела на 42% по отношению к прошлому году — до 18,5 млрд рублей, EBITDA увеличилась на 252% — до 3 млрд. "Эталон" (13-е место в рейтинге застройщиков) выручку нарастить не смог, но это не помешало компании показать рост EBITDA на 27% — до 17,5 млрд.
Антибиотик стал наркотиком
Парадокс: девелоперы демонстрируют высокие прибыли, а государство при этом уже три года занимается "спасением" рынка новостроек господдержкой. Власти запустили программу субсидированной ипотеки в апреле 2020 года в ответ на резкое падение спроса на жилье, вызванное ограничениями из-за пандемии. Льготное кредитование под 6,5% годовых было введено временно, на полгода, как антикризисная мера, позволяющая не допустить обвала рынка строительства и смежных отраслей. Однако "допинг" застройщикам очень понравился, и по их просьбам программу несколько раз продлевали с незначительным ужесточением условий. Строительное лобби смогло убедить чиновников, что без стимулирования спроса через субсидированную ипотеку государственные планы возведения нового жилья будут сорваны, а рынок ждет кризис. Несколько месяцев назад окончание дотационной программы снова отложили, теперь до 1 июля 2024 года.
"Льготная ипотека стала антикризисным инструментом, благодаря которому не было большой просадки в ковидный год. Но, как любая шоковая терапия продолжительного действия, она имеет свои побочки. Какие? Рост цен", — считает директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. По данным Фонда "Институт экономики города", с середины 2019 года цены на жилье в 17 крупнейших агломерациях РФ увеличились в среднем на 76%, что кратно выше потребительской инфляции.
Результат — снижение доступности жилья. По расчетам ЦБ, если в конце 2019 года для покупки новостройки площадью 50 кв. м россиянину необходимо было откладывать всю зарплату 6,3 года, то в конце 2022-го — уже 8,4 года. Согласно информации Института экономики города, коэффициент доступности жилья с 2020 года сильно упал и составляет сейчас 3,9 ("покупка жилья серьезно осложнена"). В Москве такой коэффициент равен 5,9 ("жилье существенно недоступно").
Еще один эффект — разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках: "вторичка" дешевле "первички" уже на 40%, что не может быть объяснено только разницей в качестве жилья. С точки зрения Центробанка, это означает завышенную стоимость залогов: готовые новостройки невозможно будет продать по высоким ценам. Происходит накопление рисков в банковской системе. "Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов от стоимости жилья) на первичном рынке с начала 2020 года выросла с 33 до 70 процентов. Это драматическое ухудшение", — отмечает Александр Данилов. Среди рисков в Центробанке также отмечают увеличение числа нераспроданных квартир в новостройках.
"Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — уверен руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 году, после того как в конце 2014-го ЦБ поднял ключевую ставку до 17 процентов и ипотечные ставки улетели в космос, и весной 2022 года, когда ключевая ставка достигла 20 процентов. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки. Что самое неприятное, острая фаза кризиса скорее всего повторится, а лечить больного будет уже нечем".
