Исполнительный директор "Института экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди рассказала о том, какие сейчас существуют предложения на московском рынке жилья.
Е. АРТАМОНОВА: Обещала, что мы составим с вами карту ценовую районов Москвы. Нам надо как-то разграничить первичное жильё, новостройки, и вторичное или же нет?
Т. ПОЛИДИ: Да, конечно, они территориально в Москве разграничены.Всё-таки первичный рынок в основном сконцентрирован ближе к окраинам, если мы берём Москву в административных границах, включая теперь уже и вновь присоединённые территории. Это в основном жильё, которое расположено где-то в районе ближе к МКАД и на новых территориях.
Е.А.: Давайте тогда с новостроек, самые дешёвые варианты, где их можно найти, где их искать?
Т.П.: Опять же в разрезе проектов я вам сейчас не скажу, поскольку это надо больше спрашивать риелторов.Но, наверное, сейчас какие-то самые дешёвые варианты есть, в том числе и на новых территориях, насколько мне известно: сейчас на рынок стали выходить такие совсем мини-квартиры по 20—25 метров, в пределах 30 метров, которые можно купить в районе двух миллионов рублей. Например, на новых территориях Москвы.
Это, пожалуй, будет самое дешёвое, что можно найти, потому что на вторичном рынке дешевле, чем миллиона четыре, однокомнатную квартиру в Москве вы, скорее всего, не найдёте. А вот на первичном рынке вот такой микровариант, наверное, для какой-то молодёжи, правда, не совсем удобно добираться оттуда, но тем не менее это будет самый экономичный вариант. Что касается вообще различий в цене, традиционно в Москве, это не новость, самые дорогие районы кроме центра это запад, юго-запад. А самое дешёвое — это восток, юго-восток. Где-то там посерединке у нас идут север и северо-восток. В принципе, очень много сейчас предложений на первичном рынке, которые формально находятся за административными границами Москвы, в Московской области, но, конечно, по рыночным тенденциям и по рынку это является рынком московским, московской агломерацией. Правильнее говорить о рынке московской агломерации, поскольку всё-таки здесь мы имеем дело с единым рынком труда, с населением, которое работает в экономике этого региона. Существенная доля такого первичного предложения, конечно, формально в Московской области. А по аналитике это, конечно, московский рынок. Там предложения примерно самые дешёвые в пределах двух миллионов рублей. Но это касается только каких-то совсем мини-квартир.
Е.А.: И там, наверное, без отделки, без всего?
Т.П.: Нет, насколько мне известно, такие предложения предлагаются даже с минимальной экономкласса отделкой, сантехникой, есть такие варианты. У нас застройщики сейчас пытаются какие-то новые рыночные стратегии испробовать, как-то пытаются между собой конкурировать за потребителя.
Надо понимать, что за последние годы было очень много построено этого массового жилья в Московской области. Конечно, рынок ориентировался на то, что ситуация экономическая хотя бы будет сохраняться. А сейчас всё-таки как-никак спрос снизился.
Е.А.: Надо как-то привлекать?
Т.П.: Как-то привлекать, да. Вот мы наблюдали в течение года, например, разная была программа, она сейчас формально продолжается, по субсидированию ипотеки на первичном рынке. Это дало свой эффект, особенно в прошлом году. Существенно поддержало рынок и спрос. В этом году эффект от этой программы уже ниже. Тем не менее банки всё равно совместно с застройщиками или застройщики совместно с банками предлагают такие пакетные решения. Покупка квартиры вместе с кредитом, с определённым каким-то бонусом, скидкой. Обычно это преподносится как более низкая процентная ставка, как правило. Особенно в прошлом году это было очень популярно, когда рекламировались ставки 8% годовых при ключевой ставке более 10% годовых. Понятно, что это просто презентация скидки по квартире, а не более низкая процентная ставка. А в этом году уже такие предложения мы особенно не наблюдаем, как-то застройщики теперь уже стали чаще небольшие форматы предлагать, ещё что-то такое новенькое.
Е.А.: Вы говорите, много у нас новостроек, много чего построено. А из чего какие квартиры строят? Из чего это? Какие материалы? Насколько они разные?
Т.П.: Ситуация с технологическим прогрессом в жилищном строительстве, конечно, у нас не очень весёлая в стране. К сожалению, большинство проектов на первичном рынке — это старые проекты, старые проектные решения относительно. Что-то модифицируется, что-то немножко улучшается, но в основном это проекты ещё советского периода в основной своей базе.
Е.А.: Что это? Панельные дома какие-то?
Т.П.: Это и панельные, и монолитные. Самый популярный вид проекта — это П-44 или П-44Т.
Е.А.: Поясните.
Т.П.: Это такое профессиональное название этих проектных решений. Это проекты, которые были разработаны ещё в 70-е годы, дальше они несколько раз модифицировались, это собственно конструкт сам. Как построить дом.
Е.А.: Некие блоки, чтобы быстро можно было построить и не очень дорого?
Т.П.: Не то чтобы быстро. Относительно быстро. Там есть свои плюсы, свои минусы этих домов. Сейчас они, конечно, уже современному рынку, современным, доступным в мире технологиям не соответствуют. Наш рынок как-то не может перестроиться на новые проектные решения, какой-то новый архитектурный облик. Мы видим, насколько друг на друга всё это похоже. Максимум обычно, на что идут застройщики, это фасады в разные цвета раскрасить, а внутри всё то же самое. И внешне форма всё равно та же самая. То есть максимум цветовое решение. Хотя уже есть интересные проекты. Я не могу сказать, что весь рынок такой. Ни в коем случае.
Е.А.: А насколько долговечны эти новые дома? Потому что мы знаем, сталинские кирпичные дома на века, тепло, хорошо там. А вот новостройки?
Т.П.: На века просто так ничего не бывает. На века только то, что потом хорошо эксплуатируется, содержится, своевременно ремонтируется, с чем у нас большая проблема. В стране ввели эти обязательные платежи на капитальный ремонт, потому что не производился капитальный ремонт в течение 70 лет в отношении большинства жилищного фонда Российской Федерации. Начиная ещё с советского периода. То есть у нас был бум стройки, мы много-много-много строили, нужно жильё, нужно обеспечивать людей жильём, но потом ничего не инвестировалось в это жильё. Это большая проблема. Если правильно содержать многоквартирные дома, эффективно ими управлять, то, я думаю, что современные дома не менее долговечны.
Е.А.: Стоит ли вкладываться в нулевое жильё? Насколько оно сейчас защищено?
Т.П.: Очень популярная тема всегда была. Особенно в 2000-е годы, долевое участие. Летом приняты поправки в законы об участии в долевом строительстве, которые направлены на дальнейшее усиление прав дольщиков. Надо просто внимательно подходить к таким сделкам и проверять, выполнены ли все требования закона. Обязательно такая квартира может быть куплена только по договору участия в долевом строительстве, который урегулирован 214-м Федеральным законом и не по какой иной схеме. Ни по предварительному договору, ни по инвестиционному, ни по какой иной возможной схеме. К сожалению, пока ещё эти схемы для купли-продажи сохраняются на рынке. Люди, которые всё-таки хотят пойти на риск и купить строящееся жильё, в силу разных причин: хотят сэкономить или ещё что-то, район нравится, — всё-таки нужно очень внимательно подходить к юридической стороне. Сейчас закон полностью защищает, но если человек всё-таки рискует и идёт на какую-то схему, которая не предусмотрена законом, то он должен понимать, что он и ответственность будет потом нести, скорее всего, самостоятельно, если государство не решит ему помочь. Если говорить глобально, у человека есть возможность выбирать долевое участие или готовое жильё, то, конечно, готовое жильё. Рынок в стране будет постепенно переходить к рынку готового жилья.
В мире есть страны, использующие тоже схемы такого долевого строительства, но надо понимать, что в развитых странах это в основном рынок дорогой недвижимости, а не массовой. А массовая недвижимость всё-таки покупается по другим схемам.
