Рынку недвижимости в России уже более 26 лет, но обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей. Возможно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?
23 января 2018 года, при поддержке Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики ГК «БЕСТ-Недвижимость» провела Круглый стол на тему: «Юридическая чистота: миф или реальность?». В мероприятии приняли участие более 100 представителей агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.
Открыл работу круглого стола вице-президент РГР, президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Витальевич Полторак. Григорий Витальевич отметил, что данное мероприятие задумано как дискуссионная площадка. Цель – обменяться видением проблемы с позиций всех профессиональных участников рынка недвижимости и понять, какие есть пути снижения рисков потери права собственности. Рынку уже больше четверти века, но за это время практически ничего не изменилось. И ни один профессиональный участник не может гарантировать покупателю стопроцентную безопасность.
«Покупатель должен быть защищен. Как это сделать? Это предмет нашей сегодняшней встречи» - подытожил Григорий Витальевич Полторак и передал слово Татьяне Дмитриевне Полиди - Исполнительному директору Фонда «Институт экономики города», директору направления «Рынок недвижимости». Татьяна Дмитриевна выступила перед собравшимися с темой: «Можно ли свести риски до нуля? Российские реалии и зарубежная практика». В 2012 году совместно с Минэкономразвития был подготовлен проект предложений по финансовым гарантиям участников сделок с недвижимостью. В зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок. По мнению Т.Д. Полиди, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной - 0,036%. Для квартиры в 5 млн. рублей плата в фонд самострахования составляла бы всего 1800 рублей. В завершении своего выступления Татьяна Дмитриевна Полиди предложила сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.
Надежда Метелица - юрист, специалист в области недвижимости, «Юридическое бюро» выступила с темой: «Какие специалисты могут помочь снизить риски?» По ее мнению юридической чистоты не существует как абсолютного понятия, так же, как не существует слитка абсолютно чистого золота, и задача юриста дать всестороннюю оценку с учетом конкретных обстоятельств. Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. На сегодняшний день очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц. В России основная задача по оценке рисков возложена на покупателя. «Покупая недвижимость необходимо обратиться к юристу для полного анализа ситуации. Гарантии это не даст, но поможет разобраться в ситуации» - так подытожила свое выступление Надежда и передала слово Самойлову Олегу Павловичу – директору компании «Релайт».
Олег Павлович поддержал мнение Надежды и выразил уверенность, что полное спокойствие может предоставить только страховой полис. Олег Самойлов представил в своём сообщении и презентации полную картину рисков и рассказал о методах проверки истории объектов недвижимости, используемых риэлторами, показал образцы внутренних документов и выдаваемых клиентам юридических заключений, подчеркнул, что нынешнюю ситуацию с гарантиями можно охарактеризовать ка «коллективную безответственность» всех профессиональных участников рынка недвижимости.
По мнению следующего спикера - Красновой Светланы Владимировны - руководителя юридического департамента "ИНКОМ": «Проверка объекта – важнейшая составляющая риэлторской услуги. Мы проверяем не только объекты других компаний при покупке, но и объекты, которые продают наши клиенты». Стандартный набор проверки известен всем: сбор документов, их анализ, получение дополнительных сведений по определенным каналам и подготовка заключения для клиента. Профессионалы проводят дополнительные проверки продавцов недвижимости, в том числе, освидетельствование психиатром и/или наркологом с привлечением соответствующих медицинских специалистов. Резюмируя свое выступление, Светлана Владимировна отметила, что имеет место недобросовестность финансовых управляющих, выискивающих сделки, которые можно оспорить за вознаграждение. Работая с продавцом, вы никогда не можете быть уверены, что у него нет кредитов. И выйти из этой ситуации поможет лишь создание реестра займов так, чтобы без внесения в него данных обеими сторонами было бы невозможно предъявление требований по займу.
По мнению Плетневой Юлии Сергеевны – юриста, независимого эксперта ЕАЭС «Необходимо создать профстандарты специалистов в сфере недвижимости и разработать “паспорт здоровья квартиры” - единый документ, который могли бы использовать все».
Продолжил тему с точки зрения нотариата Сагин Александр Александрович - начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты. Он подчеркнул, что именно нотариальное удостоверение является обеспечение законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например, проверка дееспособности. Есть и другая проблема – недостоверность данных в реестре недвижимости. Александр Александрович отметил, что нотариусы и риэлторы не конкуренты, у каждого свои задачи, и эффективней работать совместно.
Следующий спикер, Бухтоярова Олеся Геннадьевна - директор СК «Согласие», отметила, что существует множество факторов, которые приводят к утрате права собственности. К ним относятся: высокие налоги, необоснованно высокая кадастровая стоимость объектов недвижимости – и как следствие, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, неурегулированные моменты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствие «Закона о риэлторской деятельности», фактически неограниченный срок исковой давности, номинальная ответственность нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов, неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства и многое другое. По данным Олеси Геннадьевны, до 2% сделок признаются недействительными и здесь главное, чтобы законодатель скорректировал и упрочил институт добросовестного приобретателя.
Позицию Росеестра озвучила Фалалеева Яна Михайловна, начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а так же механизм делегирования ответственности. Необходимо чётко понимать, за что отвечает риэлтор, нотариус и государство.
Завершил работу круглого стола Григорий Витальевич Полторак, который поблагодарил всех собравшихся за активное участие в дискуссии, интересные вопросы и конструктивные предложения.
ГК «БЕСТ-Недвижимость» планирует продолжить организацию встреч профессиональных участников рынка недвижимости, поскольку основные вопросы обозначены и решать их необходимо сообща.
Сайт КГ "БЕСТ-Недвижимость" от 24 января 2018 года
Смотреть видеозапись: ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА – МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ? Круглый стол. Высшая школа экономики, 23 января 2018
