3-5 июля в Амстердаме Американская ассоциация недвижимости и экономики города (The American Real Estate and Urban Economics Association) провела международную конференцию AREUEA International Conference.
Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди приняла участие в обсуждении ключевых докладов, представленных ведущими экспертами в сфере недвижимости и экономики города – среди которых:
David Geltner, MIT Center for Real Estate Real Estate (USA) - Price Dynamics and the Value of Flexibility
Stephan Malpezzi, University of Wisconsin-Madison (USA) - Housing and Urban Development in (mostly Sub-Saharan) Africa: Lessons Learned, Lessons Not Learned
Tsur Somerville, University of British Columbia (Canada) - Trying to Slowdown a Freight Train: An Evaluation of Chinese Macro-Prudential Policies to Slow the Housing Market
John Anderson, University of Nebraska – Lincoln (USA) - Real Estate Ownership and Life Satisfaction in Transition
Christian Hilber, London School of Economics (UK) - On the Adverse Consequences of Constraining Second Home Investments
Одним из новых наиболее активно развивающихся направлений исследований стала оценка влияния политик макро-пруденцильного регулирования рынка ипотеки, введенных многими странами после кризиса 2007 года. Толчком для новых исследований стало накопление необходимых эмпирических данных об эффективности такой политики за 10 лет.
Также были представлены исследования влияния политики ограничения инвестиций во второе жилье и иностранных инвестиций в жилье, нацеленной на охлаждение рынка и стабилизацию цен на жилье. Например, Тсур Сомервилль показал, что в Пекине такая политика привела к сокращению сделок с жильем, а не к снижению цен, что говорит о ее неэффективности. В Швейцарии, как показал Кристиан Хилбер, подобная политика привела к снижению доходов и росту безработицы в районах с ограничениями на строительство второго жилья, тогда как целью было увеличить спрос на основное жилье в регионе в целях роста доходов муниципалитетов от налога на доходы резидентов.
По новым данным опроса EBRD об условиях жизни в 34 странах с переходной экономикой (включая Россию) Джон Андерсон эконометрически доказал серьезное влияние собственности на жилье на удовлетворенность граждан условиями своей жизни.
Стефан Малпецци представил новые интересные результаты анализа и прогноза рынков жилья стран Африки – единственного региона, сохраняющего в среднесрочной перспективе высокие темпы роста численности населения: к примеру, Индия и Китай уже показывают замедление темпов роста численности населения. Интересно, что тенденции этих рынков, в том числе в девелопменте и градостроительном регулировании, близки к тенденциям российских рынков жилья. Например, распределение плотности населения от центра к периферии в Йоханеннсбурге, как и в Москве, имеет обратную форму – нарастание плотности к периферии, а не наоборот, как гласит теория, а также практика городов с развитой и долгой историей рыночной экономики.
В рамках ключевого доклада конференции Дэвид Гелтнер представил разработки Массачусетского технологического института по созданию нового индекса цен в девелопменте на основе теории опционов – показано, что чем более широкое меню опционов по использованию земли в городе, тем выше цена такой земли (опциона). Поэтому при выборе девелоперской стратегии нельзя руководствоваться индексами цен на существующую недвижимость в городе, которые недооценивают реальную цену новых объектов. С точки зрения практики градорегулирования это еще один фундаментальный довод в пользу принципа градостроительного зонирования, предусматривающего «меню выбора» по использованию земельного участка.
