Как застроить уже застроенные территории
В российских городах огромное количество нуждающихся в реконструкции застроенных территорий. Но пока эффективного механизма для их реновации нет. Будет ли?
Во многих российских городах можно наблюдать удручающую картину: среди полуразвалившихся лачуг гордо возвышается современное здание. Ни о какой комплексной застройке территории в таком случае речи не идет. В рамках недавнего IVВсероссийского совещания по развитию жилищного строительства прошел круглый стол «Институты жилищного строительства: опыт регионов и перспективы развития», на котором обсуждалась эта тема.
Точка, точка, запятая, вышла улица кривая
Современное законодательство требует комплексного подхода к освоению выделяемых под строительство земельных площадок. Однако на практике зачастую происходит иначе. Многим российским городам делать это не удается. Особенно сложно происходит развитие на застроенных территориях (РЗТ). Именно в таких зонах концентрируется максимальное количество проблем.
Фонд «Институт экономики города» провел исследование, в котором проанализировал, как происходит РЗТ в Калининграде и Новосибирске.
Как рассказывает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, был проведен анализ, какие из выставленных на аукцион участков подлежат комплексному освоению, а какие пригодны только для точечной застройки.
Полученная статистика удручает. В Новосибирске для квартальной застройки подходят всего 19% площадок, в Калининграде и того меньше — лишь одна из десяти.
Было выявлено несколько характерных для этих городов проблем — впрочем, по мнению Татьяны Полиди, они существуют практически повсеместно.
Первая проблема — доминирование точечных проектов, когда под видом аукциона в соответствии с РЗТ реально строится одно — максимум два здания. Никакого преобразования городской среды в этом случае не происходит.
Вторая проблема — это появление так называемых неликвидных остатков. Они возникают, когда территории под застройку выделяются без учета целостности проекта. То есть одни участки включаются в границы РЗТ, а другие — нет.
Еще одна проблема связана с раздробленностью территорий, когда из-за этого невозможно осуществить комплексную застройку.
Есть немало случаев, когда сама территория вполне позволяет ее комплексно осваивать, но, увы, инвестора не находится. Зато есть инвесторы, готовые построить — обычно в самом привлекательном месте — какие-то отдельные объекты. В результате большая часть участка остается не у дел, и в дальнейшем на эту площадку крайне трудно найти застройщика в силу того, что самые лакомые кусочки уже «съедены».
— Как видно из этих примеров, — резюмирует Татьяна Полиди, — очень непросто подобрать территорию, которую стал бы осваивать частный инвестор.
Какие есть сценарии и возможности для РЗТ? Самый пессимистичный сценарий — это дальнейшая деградация территории. Другой вариант — реновация территории силами находящихся на ней собственников. Привлечение бюджетного финансирования для реализации публичных проектов. В зависимости от возможностей города, это может быть краткосрочная или долгосрочная программа.
Что можно сделать для придания схемам РЗТ большей привлекательности? Такие положительные примеры существует, отмечает Татьяна Полиди, но нужно искать дополнительные стимулы. Например, заманить инвестора бесплатным выделением земель. Другой вариант — использование института обмена территориями.
Если же говорить глобально, то каждому проекту РЗТ следует придавать максимальную инвестиционную привлекательность, искать возможности, позволяющие инвестору сделать выгодный для себя проект. Важно определить реальную первоначальную аукционную цену, а также справедливо распределять обязанности между всеми участниками предстоящих работ.
Проекты есть, нет их реализации
Выводы московских ученых подтверждает практик — Евгений Губанов, первый заместитель главы администрации г. Липецка. Основной жилой фонд этого города создавался в 1950—1970-е годы: этот массив составляет 60%, или более 2 тыс. домов. И сегодня он нуждается в обновлении, поскольку дома требуют сноса либо капитального ремонта. Если пойти по этому пути, то он займет не одно десятилетие.
РЗТ — единственная возможность привлечь для реализации этих целей инвесторов, так как свободных для застройки территорий практически нет. В городе идет активное жилищное строительство, в год здесь возводится 500 тыс. кв. м — примерно по 1 кв.м. на жителя.
По словам Евгения Губанова, разработано свыше 30 проектов РЗТ. Но когда приступили к их межеванию, то столкнулись с проблемой, что большое число объектов в эти участки включить невозможно. Результат — у инвесторов теряется интерес к реновации таких территорий.
Если же вымежевывать эти объекты, тогда возвращается порочная практика точечной застройки. Сформировать полноценный для реконструкции участок, куда можно включать индивидуальное жилье и другие сооружения, без изменения законодательства трудно. А в итоге в Липецке тормозится процесс РЗТ.
Москва — рекордсмен по сносу
На этом не самом радостном фоне ситуация в столице сильно отличается от большинства других российских городов. В Москве программа реновации по схемам РЗТ идет уже не первый год.
Как рассказывает Андрей Валуй, начальник Управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства Департамента градостроительной политики г. Москвы, началась она еще в конце 1990-х годов, когда ликвидировались так называемые сносимые серии. Было снесено свыше 7 млн кв. м или 1722 здания. Основным исполнителем являлся город, хотя было заключено 23 инвестиционных контракта.
На сегодня осталось пять инвесторов и 99 еще не снесенных домов. В настоящий момент ведется проработка сноса в ближайшие годы еще 2,5 млн кв. м, а всего потенциал сноса составляет 7 млн кв. м.
Следующим этапом стала реновация так называемых несносимых серий — это 24,5 млн. кв. м. Окончательные сроки реализации программы будут определены после 2018 года.
Помимо этих двух программ в Москве действует третья — программа капитального ремонта многоквартирных домов. И перед строительным комплексом города встала задача по их увязке с точки зрения оптимальных решений. Речь идет о 32 тыс. домов.
Проблема тут в том, что следует принимать решение о переносе сроков капитального ремонта, пока судьба этих домов не будет определена окончательно. Между тем люди перечисляют средства на проведение капремонта...
Однако в московской программе РЗТ не все так гладко. Как признает Андрей Валуй, эффективных проектов (то есть таких, когда удалось привлечь деньги частных инвесторов) оказалось 20%. Остальные проекты обычно реализуются с активным участием бюджетных средств.
С учетом накопленного опыта московская администрация выработала серию предложений по повышению качества реноваций в рамках РЗТ. Основная проблема — это существующий механизм переселению жителей из сносимых домов.
Требуется изменение законодательства, включая Жилищный кодекс. Сейчас эта нагрузка переложена на инвестора. Но, учитывая масштабы переселения, в нем должны участвовать и городские власти. Вопрос, который требует отдельного решения: как поступать с теми, кто не соглашается на переезд.
Еще одно московское предложение — вернуть в законодательство норму, которая отменена 377-ФЗ и касается объектов, не соответствующих градостроительным регламентам, на предмет их включения в застраиваемую территорию.
На федеральном уровне требуется отработать нормативную базу по оценке состояния дома. В настоящий момент действует несколько методик. И при принятии решения о судьбе строения возникают противоречия и несогласия между разными ведомствами.
Учитывая длительность и масштабность при реализации проектов РТЗ, эксперты предлагают проводить не аукционы, а только конкурсы, чтобы в них участвовали организации, имеющие достаточную финансовую базу.
Наконец, в силу большой плотности застройки в Москве предлагается разрешить муниципалитетам участвовать не только в создании инфраструктуры, но и в строительстве домов для переселенцев.
Если законодатели прислушаются к этим предложениям, ситуация с РТЗ значительно улучшится, уверены аналитики.
