Москва – как черная дыра, поглощает капиталы и таланты, но у этого процесса есть предел. Мегаполис рискует потерять свою притягательность, если не научиться управлять главным активом – пространственным развитием. Бесконечно строить дешевое жилье за МКАД и также бесконечно тянуть к новым высоткам в полях метро – не лучший вариант, так считает исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», к.э.н. Татьяна Полиди, с которой мы поговорили во время очередного заседания редакционного «Клуба проектирования будущего».
– Татьяна Дмитриевна, мы видим, что Москва расширяется. Что можно было бы сказать об эффективности территориального развития нашей столицы?
– Сейчас вся модель пространственного развития Московской агломерации с точки зрения именно экономики неэффективна. Город недоиспользует самые ликвидные, самые экономически привлекательные территории. Мы сохраняем заброшенные промзоны, срединные зоны ядра с низкой плотностью застройки и улично-дорожной сети, которые должны создавать инфраструктуру для жилой и коммерческой недвижимости, для малого бизнеса, для предприятий. И, наоборот, вкладываем огромные инвестиции в периферию – в подмосковные поля. Фактически зарываем деньги в землю вместо того, чтобы возвращать их в город. Одна из попыток все-таки вернуть – это программа реновации, хотя она касается исключительно жилья и не затрагивает промзоны.
– На ваш взгляд, идея верная?
– Безусловно! Если она будет реализована, это улучшит экономику города – с точки зрения именно пространственного аспекта. Мы снизим расходы на развитие инфраструктуры, которые пока без конца увеличиваем. Очевидно, надо прекратить тянуть новые транспортные сети в Московскую область и не заставлять людей ездить по три часа в день на работу – им нужно дать возможность жить ближе к ядру. Потенциально эти действия должны повысить стоимость всей недвижимости. Или, по крайней мере, сохранить ее в реальном выражении. В прошлые годы снизилась совокупная стоимость жилищного фонда Московской агломерации в рублях, что стало результатом в том числе неверной модели пространственного развития агломерации, когда вместо повышения интенсивности использования существующих территорий агломерация расползалась вширь, что сопровождалось весьма значительными инвестициями в экспансию транспортной инфраструктуры. Вообще-то, снижение реальной стоимости недвижимости – плохо, потому что в экономике это очень серьезный актив. Жилищный фонд Московской агломерации оценивается по стоимости в 60% ВВП Российской Федерации – это огромные деньги.
– Насколько остро стоит вопрос с промзонами?
– В Москве на заброшенные промзоны, по разным оценкам, приходится до 30% территорий города. И с владельцами договориться так же быстро, как с жителями, участвующими в программе реновации, не получится. В каждой промзоне сидит по 200-300 каких-то собственников, в том числе федеральные корпорации – это создает огромные юридические сложности. Время от времени просачивается информация, что столичные власти пытаются договориться со старыми резидентами, занимаются подготовкой пары-тройки аукционов, но единой политики по промзонам у города нет. Она, по крайней мере, не воплощена ни в какой единый публичный документ. В отличие от программы реновации.
Первое, что необходимо сделать, – оценить экономический потенциал этих территорий и варианты использования. Я считаю, что, например, центральные промзоны надо отдавать под жилье, ведь в Москве низкая плотность населения в центре – здесь людей надо побольше. А периферийные площадки, ближе к МКАД, наоборот, хороши для создания рабочих мест. Таким образом, мы немного сбалансируем плотность и транспортные потоки. Но у этой точки зрения есть оппоненты. Вот коллеги из «Технополиса «Москва» считают, что в центре города надо делать производство, создавать инновационный кластер. Выбор траектории развития должен быть основан на расчетах экономического эффекта и желательно во время публичной дискуссии. Это нормальная профессиональная деятельность в области urban-planning.
– Которой в Москве, к сожалению, нет…
– У нас все делается по наитию. Например, почему вместо того, чтобы заниматься программой реновации 10 лет назад, мы без конца наращивали метро и строили транспортно-пересадочные узлы? Не потому что кто-то посчитал, будто от этого будет более высокий эффект для экономики. Просто инфраструктурная тема всегда самая интересная с точки зрения инвестиций. Эти проекты понятны: берешь деньги из бюджета и строишь дорогу, очень все просто. А проекты, связанные с ревитализацией, с реновацией – уже сложная история: надо общаться с собственниками, жителями, доказывать выбранную стратегию публично.
– По инфраструктурным проектам и отчитаться проще.
– И отчитаться будет проще, и заработать можно больше. Инфраструктура стала номером один в последние лет 10 (до этого ставку делали на строительство жилья в городе). И, как показывают наши расчеты, к сожалению, Москва от этого проиграла экономически. Денег на дороги и развязки потратили много, а получили снижение реальных цен на недвижимость. Кто-то скажет, что это хорошо для людей, но я не совсем согласна: относительно доходов жилье в Москве все равно самое дорогое в стране.
– Качество жизни при этом не сильно меняется, и пробки растут. Можно ли их победить?
– Тема пробок в долгосрочном периоде нерешаема. Доказано: как только вы увеличиваете мощность транспортной системы, девелоперы создают новую нагрузку на эти системы, и город опять встает в пробках. Так может происходить до бесконечности. Решать проблему трафика можно только регулированием плотности жилой застройки, но не путем подстраивания транспортной инфраструктуры под неоптимальное распределение плотности.
– Если сравнивать Москву с мегаполисами мира, каково положение российской столицы?
– По уровню плотности застройки Москва уступает Нью-Йорку и даже Парижу. По показателям, например, доступности жилья, мы на уровне крупнейших городов. Но при этом столица России пока абсолютно несопоставима с ведущими агломерациями по жилищной мобильности. В Москве до сих пор нет цивилизованного рынка аренды жилья. Отсутствуют возможности снять нормальное жилье в «белую» – это реальный ограничитель для потенциальных резидентов инновационных кластеров.
– Иначе говоря, неправильное пространственное развитие снижает инновационную привлекательность города?
– Очень часто, когда обсуждают промышленную или экономическую политику, о людях вообще не думают. Чиновники считают, если построить завод или инновационный кластер и дать субсидии или какие-нибудь гранты, то все ок. А то, что людям физически некуда приехать жить, или им придется тратить половину дня на дорогу, чтобы добраться до офиса в центре, никого не волнует. С такой же проблемой в свое время столкнулись Бостон и Сан-Франциско. Из-за того, что город не занимался доступным жильем, цены аренды стали настолько высоки, что кроме айтишников, работающих в глобальных корпорациях, жить в центре города больше никто не мог. А им, оказывается, нужны еще официанты, няни, учителя и т.д. Тогда власти вынуждены были заняться доступным жильем. Это пример того, что на развитие города надо смотреть комплексно – на социальную политику, градостроительную политику, инвестиции и инновации.
