Вступающие в силу с 1 января 2017 года поправки в Градкодекс по факту дадут возможность властям принудительно изымать для муниципальных нужд у собственников землю и недвижимость на территориях комплексного развития. Более того - по таким территориям отменят публичные слушания и о необходимости паковать чемоданы жителей уведомят заказным письмом
С нового года принципы согласования проектов планировок территорий для комплексного развития претерпят кардинальные изменения. Об экономической подоплеке 373-ФЗ «О внесении изменений в Градкодекс РФ в части обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий…» и разном земельном потенциале Петербурга и Ленинградской области «Общественный контроль» уже подробно написал. Но есть у закона и довольно опасная социальная составляющая, грозящая перерасти в общественно-политический конфликт.
Напомним, инициировать проект комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) может как правообладатель-инвестор, так и сами местные власти. Для последних это сопряжено с соблюдением ряда жестких условий. Так, согласно закону, всего поводов для выделения территории под КУРТ у муниципалов четыре: если как минимум 50% выделенной территории занимают аварийные постройки (за исключением многоквартирных домов) или объекты самовольного строительства, если снос и реконструкция объектов на половине площадки включены в адресные программы и выделены бюджетные деньги. Четвертый повод - если виды разрешенного использования и параметры расположенных на территории объектов не соответствуют тем, что установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
На первый взгляд перечень условий выглядит логично: можно и нужно вовлекать в оборот земли, на которых стоят полуразвалившиеся промышленные и хозяйственные постройки, нелегально возведенные склады. В том же Петербурге несколько сот гектар промзон давно уже не используются по назначению и в 2014-2016 годах поправками в Генплан и ПЗЗ переведены под жилую и общественно-деловую застройку.
Дома попадут под раздачу
Но в этом же списке зашита градостроительная катастрофа для граждан, которым не посчастливилось проживать по соседству с такими площадками. Дело в том, что в другой части территории, подлежащей устойчивому развитию, могут располагаться не попадающие под эти критерии совершенно легальные и пригодные для проживания многоквартирные и частные дома, садоводства, дома отдыха и т.д. То есть в состав территорий КУРТ по инициативе муниципалов могут быть включены благополучные территории, которые рискуют быть перемолоты жерновами муниципальной инициативы.
В состав территорий КУРТ по инициативе муниципалов могут быть включены благополучные территории, которые рискуют быть перемолоты жерновами муниципальной инициативы.
«Действительно, механизм изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для КУРТ подразумевает возможность изъятия не только тех участков, на которых расположены аварийные или самовольные постройки, но и прочих участков (зданий, сооружений на них), которые расположены на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии», - подтвердил «Общественному контролю» юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков. При этом какие-либо механизмы защиты прав собственников этого имущества в 373-ФЗ не прописаны.
При этом эти легальные земельные участки и недвижимость, которой не повезло стать «остальными 50%», могут быть совершенно законно изъяты муниципалами «для развития территории». Стоит особо подчеркнуть, что 373-ФЗ серьезно ужесточает процесс изъятия имущества для публичных нужд (параллельно поправки идут и в Земельный кодекс).
Так, законом постулируется право властей забирать у граждан любые земельные участки и постройки, расположенные в границах территории комплексного устойчивого развития. И основанием для такого решения теперь выступает всего лишь утвержденный проект планировки и межевания территории (ППТ). «Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов добросовестных собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан», - говорят в фонде «Институт экономики города» (организация готовила собственный анализ эффективности законопроекта).
Согласно закону, после принятия решения об изъятии участков и зданий в пределах границ КУРТ, власти должны опубликовать акт в сети Интернет и на информщите на границе участка. Изъять участки могут у собственников имущества, арендаторов, а также тех, кому его передали по наследству и в бессрочное пользование. Если имущество обременено правами третьих лиц, их права просто перестают иметь силу. Всем субъектам на территории отправят извещение с копией решения. На этом информирование населения и заканчивается.
Соглашение с собственниками содержит цену выкупа участка и размер компенсации за понесенные собственником убытки. Как отмечают в фонде, 373-ФЗ вводит сокращенные по сравнению с действующим земельным законодательством сроки изъятия земельных участков и недвижимости. Если в течение месяца собственник не подписал с муниципалами соглашение о выкупе, муниципалы обращаются в суд с иском об изъятии имущества и прекращении прав. Решение суда же подлежит «немедленному исполнению».
Жилье против закона
Как отмечают эксперты, по закону у собственников есть возможность оспорить решение суда в части размера компенсации за имущество, но нет шанса оспорить само решение. «В итоге собственники не могут оспаривать правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории», - говорят в фонде.
Как отмечают эксперты, по закону у собственников есть возможность оспорить решение суда в части размера компенсации за имущество, но нет шанса оспорить само решение.
Юристы «Качкин и Партнеры» призывают не сгущать краски: формально граждане могут доказать, что развивать их территорию…не стоит. Для этого нужно просто в суде отменить городской закон - Правила землепользования и застройки (ППЗ) и проект планировки, на основании которого будет производиться непосредственное изъятие. «Кроме того, очевидно, что если суд вынес несправедливое или незаконное решение (к примеру, об изъятии земельных участков, которые не вошли в границы территории предназначенной для комплексного развития), то такое решение может быть обжаловано», - говорит господин Кулаков.
Впрочем, смогут ли жители найти нужные ресурсы для признания ничтожными целого ряда городских законов и градостроительных документов - вопрос открытый. В Петербурге, который славится активным градозащитным сообществом, оспаривать градрегламенты и ППТ удавалось, но сдюжат ли это сограждане в Мурманске или Краснодаре?
Помимо этого, здесь есть еще и яркий коррупциогенный момент. Не секрет, что многие муниципалитеты в регионах тесно связаны со строительным бизнесом - как через бизнес-связи, так и напрямую, владея строительными компаниями. И трудно представить, что заинтересованный инвестор решит не действовать как инициатор развития территории, а сначала руками муниципалов расчистит площадку от коренных жителей, чтобы снять риски появления недовольных граждан.
Вводимая норма, к слову, оказалась бы чрезвычайно полезной инвесторам петербургской программы реновации, которые не первый год силятся одолеть синдром «последнего жильца», не желая идти на поводу у людей, вымогающих у инвестора по 30-40 млн рублей за «двушку» в хрущевке в Сосновой поляне. Впрочем, как раз сейчас Смольный правит собственный закон о развитии застроенных территорий - и правовые основания для принудительного расселения властям даст как раз вступающий в силу обновленный Градкодекс.
Жильцов не будут слушать
Но вышеперечисленных изменений законодателям оказалось мало. Преследуя, по всей видимости, цель максимально упростить реализацию проектов комплексного развития, они практически полностью ликвидировали институт публичных слушаний.
Преследуя, по всей видимости, цель максимально упростить реализацию проектов комплексного развития, законодатели практически полностью ликвидировали институт публичных слушаний.
Дело в том, что 373-ФЗ однозначно говорит: с 1 января 2017 года разработка проектов планировок будет необходима только для проектов комплексного развития, все остальные проекты строительства ППТ не потребуют. Исключение составит необходимость межевания участка или изменение красных линий. Градпланы земельных участков (ГПЗУ) будут исключены из перечня документации по планировке территории и будут носить чисто информационный характер.
При этом закон начисто освобождает проекты комплексного развития от прохождения публичных слушаний и какого-либо согласования с гражданами, проживающими на перспективной территории. Многоходовка в классическом стиле: КУРТ не подлежат вынесению на публичные слушания, а других ППТ, опять-таки по 373-ФЗ, за редкими исключениями не будет вовсе. «Если застройщику потребуется утвердить/изменить ППТ в границах территории, которая не предназначена для КУРТ, то публичные слушания все же должны будут проводиться», - подчеркивает господин Кулаков, но такой риск заставит застройщиков строить быстрее, только и всего.
Юристы отмечают: в отсутствие легальных публичных слушаний с протоколом узнать о возможном изъятии своего имущества граждане все-таки могут. Для этого нужно «всего лишь» сходить на общегородские слушания по ПЗЗ, а также вылавливать в недрах публикаторов правовых актов информсводки о готовящихся ППТ. Для нашего юридически подкованного населения - обычное дело.
Электронная газета «Общественный контроль» (Санкт-Петербург)
