Эксперты оценили риски при покупке квартиры в лизинг
Новый способ приобретения недвижимости - лизинг - распространяется на рынке. По сути он похож на очень длительную рассрочку, но со своими нюансами.
При нынешних ипотечных ставках (по данным ДОМ.РФ - около 27%) на рынке распространился способ покупки квартиры в рассрочку. Как правило, в первые несколько лет (до момента достройки дома) ежемесячные платежи невысоки, а затем покупатель должен погасить всю сумму покупки. Кто-то надеется на снижение ипотечных ставок к тому времени, чтобы закрыть долг ипотечным кредитом, кто-то не хочет вынимать сразу всю сумму покупки с банковских вкладов или продает уже имеющуюся квартиру. При этом рынок рассрочек до конца не урегулирован - после завершения строительства жилье должно перейти в собственность покупателя, и если он перестанет платить рассрочку, то выселить, например, семью с детьми будет крайне сложно. Да и снижение ипотечных ставок пока затягивается. На этом фоне сроки рассрочки удлиняются.
В нынешнем году на рынке появилась возможность покупки квартиры в новостройке в рассрочку на период до 10 лет, сообщает "ИНКОМ-Недвижимость" (при том, что чаще всего рассрочку дают на срок в 2–3 года). Такие предложения есть у 2% девелоперов столичного региона, на нее приходится около 5% всех рассрочек. И именно эта длительная рассрочка очень похожа на лизинг. Доля таких длительных рассрочек с элементами лизинга будет расти, считают риелторы. При покупке по этой схеме покупатель может поселиться в квартире сразу после получения ключей, но собственником он станет, только когда выплатит полную стоимость недвижимости.
Лизинг при продаже квартир представляет собой схему, где лизинговая компания покупает квартиру у застройщика и передает ее в долгосрочную аренду, тот самый лизинг, поясняет Владимир Прохоров, член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача". "Это своего рода альтернатива ипотеке, - говорит он. - Для застройщика схема достаточно эффективная, так как факт продажи жилья для него завершен".
Лизинг квартиры — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа, говорит гендиректор INFULL, ипотечный брокер Андрей Креер. Покупатель платит застройщику или лизинговой компании фиксированные суммы (как за аренду, но часть их идет в счет будущего выкупа), а после окончания договора становится собственником недвижимости. "Проще говоря, это когда вы долго снимаете жилье и регулярно вносите плату. А потом, когда закончите оплачивать, квартира станет вашей собственной", - поясняет Креер.
Лизинг квартиры — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа, своего рода альтернатива ипотеке.
Еще активнее развивается лизинг на рынке коммерческой недвижимости, куда входят и апартаменты. "Если раньше лизинг применялся в основном при покупке автомобилей, то сейчас банки расширили этот механизм, - рассказала руководитель отдела продаж ГК "БЭЛ Девелопмент" Людмила Костяйкина. - Данная программа распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, к примеру на апартаменты. Также в лизинг можно приобрести дом с землей, парковочное место, гараж".
Для девелоперов лизинг является дополнительной поддержкой в реализации проектов, отмечает Костяйкина. Для лизинга требуется меньший пакет документов. Выгода для покупателя в том, что лизингодатель обычно не интересуется кредитной историей лизингополучателя, решение по сделке принимается намного быстрее, а график выплат составляется с учетом специфики бизнеса (например, сезонных периодов поступления денег). Жилье в лизинг может взять человек без кредитной истории или с пятнами на кредитной репутации. Не требуется согласие супругов на оформление сделки. Также отсутствует обязательное страхование жизни клиента.
Для бизнесменов, если они оформляют покупку на свою компанию (это может быть квартира, апартаменты, склад, офис, магазин и пр.), есть еще и выгода по налогам (возможность вернуть НДС).
В правительстве давно уже заявляли о необходимости проработки иных, помимо ипотеки, механизмов приобретения жилья. О лизинге упоминал и вице-премьер Марат Хуснуллин, и Минфин.
Два года назад разработанный механизм обеспечения россиян жильем через аренду квартиры с правом выкупа представил Фонд "Институт экономики города". Однако выгоднее ипотеки он, по расчетам, становился лишь за счет господдержки. Например, если бы власти ввели пониженные ставки аренды земли для возведения "лизинговых" жилых домов, продавали жилье не дороже себестоимости.
При этом региональные власти уже давно практикуют подобные механизмы. Так, в Челябинске организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также "вернувшиеся" залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5–7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.
