Основным фактором, который повлияет на цены на жилье летом 2024 года, будет сворачивание льготной ипотеки с господдержкой под 8%
Популярная программа льготного кредитования прекратит действовать 1 июля. Пока неизвестны точные параметры, как все будет выглядеть: отменят льготную ипотеку совсем или только частично. Но настроения понятны: государство сокращает механизмы поддержки, чтобы устранить перекосы в ценах между новостройками и вторичкой и оздоровить рынок.
"Повышение доступности новостроек должно происходить не за счет льготной ипотеки"
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города"
В других странах доступность жилья обычно оценивается по доступности его приобретения в собственность на рыночных условиях, а вот под доступным жильем, напротив, понимается доступная аренда, а не покупка. Обеспечение доступным арендным жильем граждан с низкими доходами — в фокусе внимания многих стран и городов, которые направляют бюджетные деньги на субсидирование такой аренды.
В России иной подход: бюджетные деньги направляются на субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства и для любых приобретателей жилья, в том числе тех, кто в поддержке не нуждается. За счет программы льготной ипотеки такие люди обеспечиваются не просто жильем, а активом, причем весьма дорогостоящим. Такая постановка вопроса, на мой взгляд, некорректна.
Жилье — это не актив. Жилье — это в первую очередь достойные условия проживания. Поэтому считаю, что государство должно тратить бюджетные деньги на обеспечение доступного жилья для людей, которые сами это сделать не в состоянии. И в другой форме — через субсидирование некоммерческой аренды.
За счет льготной ипотеки подогрели спрос на первичном рынке так, что это привело к существенному росту цен, который свел на нет положительный эффект от льготной ипотеки. Бюджет взял на себя обязательства перед банками по льготным ипотекам на 30 лет и уже сегодня тратит на это триллион рублей в год. Надеюсь, ключевая ставка будет снижена и Минфину не придется каждый год этот триллион платить. Но наращивать долгосрочные обязательства уже невозможно.
Ажиотажа на рынке новостроек нет даже в мае и июне, перед окончанием льготной ипотеки, потому что уже выбрали весь спрос. Использовали все методы: увеличивали срок ипотеки, снижали проценты, даже уменьшали размер квартир — хотели подогнать его под тех, у кого денег мало. Но, кажется, уже сделай ипотеку под 0%, все равно пойдут по третьему кругу те, кто купил квартиру себе, потом инвестиционную, а теперь возьмет на всякий случай для детей. Все это крутится вокруг группы платежеспособного населения, которая может себе позволить играть в ипотечные игры.
Считаю, что повышение доступности жилья на первичном рынке должно происходить не за счет льготной ипотеки, а за счет роста доходов населения. Для оценки доступности жилья обычно применяется индикатор — коэффициент доступности жилья, который отражает соотношение цены на жилье и доходов домохозяйств. Если доходы населения растут быстрее, чем цены на первичном рынке, в соответствии с таким показателем фундаментальная доступность новостроек повышается.
Снижения цен на новостройки, полагаю, не будет. У нас на первичных рынках жилья цены очень "мягкие" на повышение и "жесткие" на понижение. У застройщиков сегодня сложились такие финансовые стратегии, что они скорее прекратят наращивать бизнес, нежели понизят цены. На завершающихся стройках многоквартирных домов свою прибыль они уже получили, теперь, может быть, предложат какой-то дисконт на оставшиеся нераспроданные квартиры. Но выходить на рынок с новыми проектами по более низким ценам, думаю, они не будут.
Статья целиком на сайте "Тинькофф Журнал" от 26 июня
Фото "Тинькофф Журнал"/ Jonas Petrovas/ Shutterstock/ FOTODOM
