Современная форма сожительства. Коронакризис не помешал активному развитию сегмента коливингов: в нем даже наметился заметный прорыв
На рынок, традиционно состоящий из частных инициатив и небольших компаний, начали выходить крупные инвесторы. Их притягивает возможность реализовать проект, ориентированный на молодую аудиторию. “Ъ” выяснил, как компании могут заработать на этом рынке и чем они рискуют.
Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения не остудили интерес инвесторов к одному из самых обсуждаемых в последнее время форматов жилья — коливингам. По оценкам поставщика IT-платформ для управления недвижимостью The Housemonk, в 2020 году число операторов коливингов в мире увеличилось примерно с 610 до 870 компаний. Большая часть приходится на рынки ЕС, США и Китая. Суммарно на конец 2020 года в коливингах по всему миру жили уже 3,35 млн человек.
Сложности определения
Рассчитать объем существующих в России коливингов пока непросто: консультанты до сих пор не могут определиться, стоит ли относить к ним хостелы, а посчитать самоорганизованные коммуны невозможно. Нет пока и единого определения коливинга. По словам директора департамента отелей и апарт-отелей Becar Asset Management Анастасии Заболотной, традиционная концепция коливингов предполагает, что резиденты живут в номерах, оборудованных спальным местом, рабочей зоной, кухонным модулем и санузлом. Все это привычный функционал апартаментов. "Основное отличие коливинга от последних — сдача в аренду не площадей, а комплекса услуг",— поясняет она. Поэтому, по словам эксперта, важная составляющая коливинга — большие пространства для социализации.
Форматы проживания
Заведующая кафедрой территориального развития Института общественных наук РАНХиГС Елена Зеленцова предлагает разделить существующие сейчас коливинги на две группы: коммуны и профессиональные девелоперские проекты. К первым, по ее словам, традиционно относятся варианты совместного проживания студентов и начинающих специалистов, что позволяет им сократить затраты на аренду. В Москве достаточно распространен формат коливинг-квартир и коливинг-домов, где цена аренды места, по оценкам директора департамента жилой недвижимости Colliers Кирилла Голышева, начинается от 10 тыс. руб. в месяц.
Алла Цытович поясняет, что работающих в квартирах коливингов в Москве довольно много: большие площади не так просто сдать, и собственники часто оказываются не против. Но эксперт поясняет, что их правовой статус достаточно сомнительный, "фактически они оказывают гостиничные услуги, а в жилых помещениях это запрещено, любая проверка приведет к закрытию".
Профессиональные эксперименты
Девелоперских проектов, которые официально заявлены как коливинги, в России всего три. Два из них при участии Becar Asset Management реализуются в Санкт-Петербурге. Еще один объект в конце 2020 года анонсировала AFI Development Льва Леваева. Впрочем, формат AFI Tower пока заметно отличается от западных аналогов: все юниты здесь планируется продать, в то время как в классических проектах их можно только арендовать, поясняет госпожа Широкова. По словам директора по продажам жилой недвижимости AFI Development Федора Ушакова, 54% сделок заключаются с конечными потребителями, при этом 33% клиентов рассматривают проект для улучшения жилищных условий. Господин Ушаков отмечает, что с классическими коливингами проект компании роднит общественная инфраструктура: пространство с кинопроектором, прачечная на 22 стирально-сушильных комплекса и пр.
Мобильный образ жизни
Урбанисты при этом не сомневаются, что толчок к активному развитию коливингов запустили глобальные социальные процессы. Гендиректор фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) Александр Пузанов обращает внимание на то, что средний размер домохозяйства в России постепенно сокращается: если по итогам переписи населения 2010 года он составлял 2,7 человека, то сейчас — менее 2,6 человек. Молодые люди, по мнению эксперта, в большей степени склонны к мобильному образу жизни, к так называемому третьему месту для общения и работы. "Они склонны задумываться, что некоторые потребности — например, стирка белья — можно удовлетворять не в своем жилище, а в специальном помещении на первом этаже или в соседнем доме",— рассуждает он.
Эти тезисы совпадают с описанием "типичного коливера", которое формулируют и девелоперы. Becar Asset Management описывает его как молодого специалиста без детей, миллениала и digital nomad, кто часто проводит свободное время за общением и саморазвитием. Хотя Кирилл Голышев обращает внимание и на то, что в коливингах постепенно увеличивается доля постояльцев старше 30 лет. "Обычно это IT-специалисты, которые могут работать из дома",— отмечает он. Но далеко не только молодежь может заинтересовать проживание в коливинге.
Александр Пузанов обращает внимание и на рост числа одиноких пенсионеров, которые испытывают потребность в общении и получении определенных услуг. Развитие нового формата проживания, по его мнению, может решить часть этих вопросов. Активное развитие коливингов эксперт предпочитает считать первой волной зарождающегося рынка доступного арендного жилья.
Господин Пузанов поясняет, что до последнего времени госполитика была ориентирована в основном на стимулирование приобретения населением жилья в собственность. На этом фоне, по оценкам ИЭГ, даже в Москве сейчас более 80% существующего жилого фонда — в собственности граждан, а в других городах показатель выше. Для сравнения: в Берлине 80% квартир — арендный фонд. "Но бесконечным этот процесс быть не может",— уверен эксперт.
Светлое комьюнальное будущее
Некоторые эксперты пока скептически относятся к перспективам развития формата коливингов в России. Директор АНО "Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве" Вера Бурцева обращается внимание на то, что житель США переезжает в среднем 12 раз за жизнь и съемная квартира для него норма. "Но у нас к жилью другое отношение из-за высокой неопределенности по отношению к будущему,— отмечает она.— Все это заставляет нас стремиться иметь свой угол".
Исходя из этого, по мнению эксперта, коливинги и в дальнейшем будут присутствовать на рынке, но вряд ли получат широкое распространение из-за слишком узкой целевой аудитории. При этом Вера Бурцева сомневается, что коливинги крупных девелоперов действительно смогут "выстрелить": ключевое для формата — создание среды, таких компетенций у застройщиков обычно нет. В то же время небольшие игроки, по ее мнению, могут выигрывать благодаря индивидуальному подходу.
