Проект компании ADG group по реконструкции советских кинотеатров, изначально выглядел красиво и презентабельно. Но с течением времени социально ориентированный проект стал буксовать, а летом в СМИ появилась информация о том, что на месте старых зданий может появиться жилье
Предыстория
В 2014 году компания ADG group выиграла тендер и выкупила у Москвы 39 зданий старых советских кинотеатров. Застройщик обещал полную модернизацию всех зданий к 2018 году. Согласно проекту, некоторые объекты должны были быть реконструированы, а некоторые снесены и построены заново. Для всех зданий разработали единый фирменный дизайн с витражным остеклением, и общую концепцию "Место встречи". По задумке внутри помимо современных многозальных кинотеатров должны были работать магазины, кружки и секции, фудмоллы и супермаркеты и другие объекты шаговой доступности. Это было отражено и в контракте – по условиям торгов 30% площади должно сохраняться под культурно–образовательную деятельность.
Первый обновленный кинотеатр открылся только в 2019 году. Это была "Ангара" в Нагорном районе. Сейчас в Москве работают 17 из 39 районных центров. В марте этого года стало известно, что открытие остальных зданий переносится на 2025 год из-за смены генподрядчика. Добавим, что в 2023 году в компании прошли смены собственников и акционеров. В этом году структуры организации учредили новое юрлицо ООО "ЖК Синичкина" для стройки жилья в районе Лефортово. В июне "Коммерсант" со ссылкой на собственные источники писал о том, что "часть реконструированных кинотеатров на стадии проектирования может быть переформатирована в жилье".
Оценка ситуации
О том, насколько реальны перспективы переформатирования проекта из культурно-социального в сугубо девелоперский, поговорили с экспертами.
Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании "2Б Диалог" отметил, что по локации чаще всего кинотеатры располагаются в зоне смешанной многоквартирной и общественной застройки. Он уточнил, что правообладатель вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка из установленных градостроительными правилами видов и согласовать с органами власти или местного самоуправления.
"По правилам землепользования и застройки Москвы при наличии разрешений на месте таких кинотеатров могут появиться как культурно-досуговые центры, концепция которых была утверждена изначально, так и жилые дома с коммунально-бытовыми центрами, - сказал эксперт. - Плотность застройки не является помехой, в последнее время вопросы реконструкции старых объектов в новые современные жилые комплексы является высокодоходной историей. По существу своему объекты со старой локацией получают новую жизнь, повышают ее привлекательность. При этом рынок реконструируемых объектов Москвы уже учитывает долю порядка 18–20% от общего объема рынка строительства".
С точки зрения права
Правовую оценку ситуации дал ведущий юрисконсульт-координатор проектов Направления "Рынок недвижимости" Фонда "Институт экономики города" Евгений Игуменов.
По словам юриста, законным строительство можно признать только в том случае, если соблюдены все требования, предусмотренные как земельным законодательством, так и законодательством о градостроительной деятельности. "Во-первых, мы не знаем, есть ли у ADG Group права на участки под кинотеатрами. В случае с планируемой застройкой это принципиально важный момент, поскольку если этих прав нет, получить разрешение на строительство невозможно. Во-вторых, надо учитывать требования по разрешенному использованию участков", – отметил эксперт. Юрист добавил, что вероятнее всего, фактические виды разрешенного использования (ВРИ) ориентированы именно на эксплуатацию кинотеатров. А менять вид разрешенного использования на жилье – сложно и затратно, и делать это придется именно девелоперу. "Изменение ВРИ связаны с процедурой внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы, а в Москве это происходит фактически в ручном режиме", – резюмировал спикер.
Так жильё или культура?
Ситуацию вокруг зданий прокомментировали представители ADG group:
"Сегодня в сети районных центров "Место встречи" открыты 19 объектов. В этом году мы ввели в эксплуатацию три новых РЦ: "Орион", "Первомайский", "Прага". Мы выполняем обещания по развитию культурной и досуговой программы для наших гостей. В целом, не менее трети площади большинства районных центров используются под культурно-досуговые функции. К ним относятся кружки, секции, помещения для мастер-классов, танцев и детских праздников, книжные магазины, спортивные центры. Мы также развиваем новые досуговые форматы и в ближайшее время в районном центре "Место встречи Первомайский" откроем первый на территории наших объектов музей-лекторий. Досуговая программа в районных центрах формируется в соответствии с потребностями местных жителей, поэтому она может различаться в разных объектах сети. До конца года мы откроем еще шесть объектов: "Алмаз", "Баку", "Витязь", "Патриот", "Планета", "Солнцево". Сейчас мы концентрируем усилия на завершении флагманского проекта ADG group – сети районных центров "Место встречи" – и не планируем развивать проекты в сфере жилой недвижимости", – отметили в пресс-службе компании.
Статья целиком на сайте "Московская перспектива" от 15 августа
