Механизм счетов-эскроу, который с 1 января 2017 года будет применяться как один из инструментов защиты прав участников долевого строительства, предлагают использовать и для кредитования капитального ремонта конкретных домов. С такой инициативой выступил Фонд "Институт экономики города" (ИЭГ).
Эскроу-счета - относительно новый инструмент. Предназначен он в основном для выполнения обязательств по сделкам. Схема проста: стороны договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной. Потом в банке открывается счет-эскроу, куда кладут деньги, которые пойдут на оплату сделки. После выполнения всех условий сделки та из сторон, которой они предназначаются, может их забрать.
По словам исполнительного директора (ИЭГ), директора направления "Рынок недвижимости" Татьяны Полиди, пока накоплений, которые формируются за счет взносов на капремонт, не так много в силу того, что сами взносы стали собираться не так давно. А делать ремонт надо. Проблему может решить развитие рынка кредитования капремонта для тех домов, которые собирают взносы не в общем котле, а на своих спецсчетах, где фонд капремонта формируется индивидуально для конкретного дома, полагают в Институте экономики города. По примерным оценкам, такие спецсчета есть у 20 процентов многоквартирных домов в нашей стране.
Некоторые банки разрабатывают пилотные кредитные продукты в этом направлении, но массовой практика выдачи таких кредитов не стала. По словам Татьяны Полиди, одна из проблем, которая мешает развитию кредитования капремонтов, заключается в том, что собственники помещений в многоквартирных домах владеют денежным потоком, из которого погашается кредит. Однако они не могут выступать как созаемщики. Заемщиком может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, управляющая компания, которые формально могут быть лишь владельцами спецсчета, но не средств на спецсчете. Для банков это дополнительный риск.
В этом случае как раз и может помочь счет-эскроу. Он открывается под конкретный проект по капитальному ремонту и закрывается после оплаты ремонта, погашения кредита, давая таким образом дополнительные гарантии как банкам, так и собственникам жилья (оплата услуг по капремонту производится после выполнения и приемки работ, которые проводятся за счет кредита). Главное, что жильцы получают возможность провести ремонт раньше, а их взносы остаются неизменными (в более чем 60 регионах ставки составляют от 5 до 7 рублей на один квадратный метр в месяц).
Отсутствие кредитной истории и достаточной истории взносов, что типично для новых кредитных продуктов, тоже ограничивает возможность жильцов занимать деньги на капремонт в банках. Но эту проблему можно решить анализом собираемости платы за ЖКУ за более продолжительный период, а максимальную величину кредита рассчитывать, исходя из определенного процента потока взносов. Например, 60 или 80 процентов. В качестве обеспечения по кредиту могут использоваться права по спецсчету или денежные средства на спецсчете. Все это, как считает Полиди позволит сократить риски банков и жильцов и сделать кредиты на капремонт более доступными.
Процент имеет значение
Между тем собираемость взносов на капремонт в последнее время заметно выросла. В большинстве регионов она составляет 77-80 процентов, а в некоторых даже превышает эту отметку. Хотя есть и отстающие. К примеру, в Кабардино-Балкарии за 11 месяцев собрали лишь 45,3 миллиона рублей - всего 15 процентов от плана. Причин, по словам директора некоммерческого фонда "Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов КБР" Артура Шогенова, несколько. В первую очередь процесс тормозит плохо проведенная информационная кампания до начала работы программы - некоторым жителям республики по сей день приходится объяснять, зачем необходимо платить и на какие нужды будут направлены их деньги.
Кроме того, в Кабардино-Балкарии нет единых расчетно-кассовых центров, а значит, и квитанция за капремонт приходит отдельно от основной платежки. "Опыт других субъектов показывает, что их объединение позволило бы нам сразу увеличить собираемость средств на порядок. Мы уже обозначили этот вопрос перед руководством региона", - отмечает Артур Шогенов.
Есть, безусловно, среди должников и малоимущие семьи, для бюджета которых взносы становятся серьезной нагрузкой. Им в помощь предоставляются субсидии и отсрочки платежей. Иногда деньги на ремонт приходится выбивать и через суд. На сегодняшний день в отношении собственников жилья в регионе направлено 3,5 тысячи исков, взыскано около шести миллионов рублей.
В Дагестане собираемость взносов не превышает 21 процента. Причины те же, что и в соседней республике, и также идут суды. На начало декабря к неплательщикам было подано 407 исковых заявлений в суд на общую сумму более миллиона рублей. 388 исков судом уже удовлетворены.
В Ингушетии плата за капремонт общего имущества многоквартирных домов введена с октября 2014 года. Но жители республики до недавних пор практически игнорировали эту графу в квитанциях за услуги ЖКХ: за три месяца 2014-го и весь 2015 год в республике собрали на капремонт всего 394 тысячи рублей, или 1,8 процента от запланированной суммы. В результате было уволено два руководителя регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Лед сдвинулся только в последние несколько месяцев, когда удалось собрать около шести миллионов рублей при плане чуть более 17 миллионов. Проблема начала решаться с помощью СМИ и судебных приставов.
В Пензе собираемость взносов достигает 80 процентов, но должники тоже есть. Это городские власти. Мэрия два года не платит взносы на капремонт за муниципальное жилье, которое не приватизировано и сдается по социальному найму. На сегодняшний день городской бюджет задолжал уже более 40 миллионов рублей. Проблема упирается в разногласия по количеству жилых помещений в соцнайме. По разным данным, количество метров сильно отличается и постоянно меняется. В настоящее время вопрос решается в суде.
Интересно, что в ряде регионов взносы дифференцируют в зависимости от типа домов. В Санкт-Петербурге, например, размер взноса остается самым низким в стране и составляет от 2,5 до 3,5 рубля за квадратный метр. Со следующего года ставка вырастет на 50 копеек, и петербуржцы будут платить от 3 до 4 рублей.
В Хабаровске взнос для жителей благоустроенных многоквартирных домов с лифтовым оборудованием составляет 6,86 рубля за квадратный метр. Собственники квартир в благоустроенных, но без подъемников, платят 4,80 рубля. А минимальный размер за ремонт домов без инженерных систем составляет 1,38 рубля.
А в Оренбургской области пошли несколько иным путем. Там размер взноса зависит от этажности дома. Минимальный - 4,3 рубля за квадратный метр установлен для домов не выше трех этажей, 5,45 рубля - для четырех- и пятиэтажных домов, 6,90 рубля - для домов от шести этажей и выше.
С нового года дифференцировать взнос собираются в Якутии. В деревянном доме он составит 3,6 рубля за квадратный метр, в каменном доме без лифта - 6 рублей, с лифтом - 8 рублей.
Поправка на ремонт
Кстати, перечень работ, которые необходимо сделать при проведении капремонта, может скоро расшириться. Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ одобрил поправки в Жилищный кодекс, уточняющие порядок проведения капитального ремонта жилья. В том числе в части расширения перечня работ. В рамках капремонта будет, к примеру, проводиться реконструкция - замена или восстановление строительных конструкций многоквартирного дома.
Когда поправки вступят в силу, срок перечисления средств со счета регионального оператора на спецсчет для всех многоквартирных домов, где собственники приняли такое решение, сократится до одного года. Сейчас он составляет два года. Одновременно будет установлен четкий срок - один месяц - на принятие решения органами местного самоуправления о проведении капитального ремонта в случаях, когда собственники, выбравшие для накопления спецсчет, не приняли решение о проведении ремонта в срок или собираемость в таком доме ниже 50%. Кроме того, для обеспечения контроля накопления средств на спецсчете по требованию органов Госжилнадзора владельцы счета будут обязаны сообщать информацию о начислениях и собираемости взносов.
