Миллионы квадратных метров нового жилья запланировано построить со сносом старого
Регионы Сибири активно реализуют проекты комплексного развития территорий. В рамках КРТ создаются жилые комплексы с развитой социальной инфраструктурой. При этом аналитики и застройщики — победители аукционов — указывают на сложности в ходе реализации таких проектов. Они отмечают, что законодательство о КРТ все еще находится в стадии практического тестирования.
В Новосибирской области, по информации регионального минстроя, определены 57 территорий, подлежащих комплексному развитию, общей площадью 828,2 га. Площадь расселяемого жилого фонда составляет 165,0 тыс. кв. м. На этой территории планируется построить 7,4 млн кв. м жилья. В регионе уже реализуются 48 проектов КРТ. Областное правительство приняло уже семь решений о КРТ общей площадью 552 га с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м жилья. Среди наиболее масштабных — проекты микрорайона "Клюквенный" площадью 205,6 га с градостроительным потенциалом 1 млн кв. м и "СмартСити-Новосибирск" площадью 157,6 га с градостроительным потенциалом 630 тыс. кв. м жилья.
КРТ требует мер
При этом сибирские застройщики отмечают ряд трудностей, с которыми сталкиваются при реализации крупных проектов КРТ. По словам руководителя отдела земельного банка компании "Брусника" в Новосибирске Бориса Зырянова, "большой проект КРТ предполагает реализацию набора сложных требований, из них номер один — формирование современной среды, которая подразумевает разнообразие типологий и архитектуры, человеческий масштаб, связанность, проницаемость, приоритет пешеходов, четкое разделение частного и публичного пространства, качественный ландшафт". При всем этом все новые большие проекты КРТ должны быть гармонично вписаны в пространство города, напоминает эксперт.
Еще одна сложность — формирование самодостаточной территории. По словам Бориса Зырянова, "новый большой проект не имеет права быть реципиентом, паразитом на теле города и сам должен воспроизводить необходимые сервисы, социальную, коммерческую, деловую, спортивную, культурную, медицинскую инфраструктуру, рабочие места". "Городам не нужны новые спальники, а при строительстве нового района нужно проводить качественное транспортное моделирование, чтобы понять, как модернизировать дорожную сеть, чтобы она справилась с нагрузкой и обеспечила связанность проекта с другими частями города", — убежден эксперт.
Генеральный директор холдинга "Химметалл" Евгений Гаврилов отмечает, что тонкий инструмент КРТ, призванный стимулировать развитие городских территорий, может и остановить его, как в Красноярске, где принятая норма по допустимой площади для КРТ в 5 га фактически поставила крест на новом строительстве. Поэтому эксперт призывает к ювелирному подходу к определению обязательных правил КРТ, чтобы развивать строительную отрасль, а не загонять ее в стагнацию. Договоры КРТ диктуют жесткие требования застройщику по срокам сдачи соцобъектов независимо от темпов строительства и реализации жилых домов. И многие застройщики подписали соглашения, так как сейчас это единственная возможность начать новое строительство. Кроме того, договоры заключали, когда рынок рос, а затем ситуация кардинально изменилась.
Сейчас правила КРТ не решают эту задачу, так как обязывают застройщика строить в четко определенной локации, включая социальные объекты, без учета того, кто будет их посещать. По мнению Евгения Гаврилова, важно строить соцобъекты не там, где застройщик возвел один дом и не ясно, когда построит другой, а направлять взносы туда, где это действительно необходимо. Застройщики ждут, когда изменится рынок и продажи начнут расти, и пока не дают старт подписанным соглашениям по КРТ. А городу и области, подчеркивает эксперт, необходимо уже сейчас решать вопрос строительства детских садов, школ и поликлиник именно там, где это действительно нужно, не создавая лишней финансовой нагрузки для застройщиков без большой необходимости.
Аналитики также отмечают, что в законодательстве о КРТ немало проблем, так как оно все еще находится в стадии практического тестирования. Один из существенных моментов — фиксированный срок договора о КРТ и отсутствие его пролонгации. Недавно в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий временную процедуру продления срока договора о КРТ, которая будет действовать только до конца 2026 года и только в отношении договоров, заключенных до 1 января 2026 года.
"Такая временная норма не решает системную проблему, — считает президент Фонда „Институт экономики города“ Надежда Косарева. — Договор о КРТ зачастую заключается на 10 лет и более. Совершенно очевидно, что экономические условия в течение 10 лет могут измениться, в том числе могут измениться условия кредита, цена на недвижимость, налогообложение и т. д., что потребует изменения условий договора о КРТ, в том числе и его сроков. Поэтому в законодательстве необходимо урегулировать постоянно действующую возможность изменения срока реализации договора о КРТ, а также условия и порядок внесения таких изменений в договор".
