Эксперты отмечают, что проблема для страны типичная: границы этих зон нигде четко не прописаны, и зачастую девелопер узнает о них только во время реализации проекта, а это несет за собой потери
Девелопер "Главстрой" реализует проект комплексного развития территории в Кунцеве, в том числе под реновацию. Но "Хлебозавод № 22", который находится по соседству, настаивает, что застройщик должен учесть 100 метров санитарно-защитной зоны границы жилой застройки и предприятия, сообщает "Коммерсантъ".
Издание ссылается также на письмо Национального союза хлебопечения на имя мэра столицы Сергея Собянина с просьбой "лично вмешаться в урегулирование вопроса". Продолжит президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
Надежда Косарева президент Фонда "Институт экономики города":
"Это большая проблема для КРТ, поскольку границы этих зон не всегда являются публично доступными. По идее, они должны быть отражены в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости, — но законодательство предусматривает достаточно длительную процедуру этого отражения, различные условия, при которых они пока могут быть не отражены и так далее. Поэтому может быть принято решение о КРТ, в котором не будет раскрыта информация либо об уже установленных ЗОУИТ, в частности, санитарно-защитных зонах, либо не будет понятно, что размещение каких-то объектов потребует установления новых санитарно-защитных зон. Тема этих границ зон с особыми условиями территории — это общероссийская проблема, которую пытаются решить на федеральном уровне уже не первый год, не первое десятилетие. Наша рекомендация всегда состоит в том, чтобы договор о КРТ предусматривал условия о том, что, если в процессе реализации договора будут выявлены дополнительные ограничения... По сути, это изменение существенного условия договора по гражданскому законодательству. И, значит, в этом случае договор может быть изменен без проведения новых торгов. Но надо такое правило все-таки предусмотреть, лучше всего, конечно, в Градостроительном кодексе, но, по крайней мере, с опорой на Гражданский кодекс в самом договоре о КРТ. Мы рассматривали, анализировали судебные споры по этому поводу, иногда апеллируют к каким-то постановлениям правительства Советского Союза 1980-х годов. На мой взгляд, проблема в том, что мы до сих пор не можем принять окончательное решение, что, если описания границ этих зон с особыми условиями развития территории нет в ЕГРН, то таких зон не существует".
В случае спора московского застройщика и завода максимальную санитарную зону в 100 метров установил Роспотребнадзор в ноябре прошлого года. В апреле "Главстрою" удалось в суде добиться отмены этого решения. В компании рассказали изданию, что там с 2021 года предлагают хлебозаводу разработать проект зоны и все затраты взять на себя.
В похожих случаях участники спора могут специально затягивать конфликт, чтобы дождаться выплат от застройщика, отмечает экс-директор департамента по связям с общественностью компании "Интеко", член группы по мониторингу общественного мнения при Минстрое Татьяна Слушко-Цапинская.
Татьяна Слушко-Цапинскаяэкс-директор департамента по связям с общественностью компании "Интеко", член группы по мониторингу общественного мнения при Минстрое:
"В такой сложный проект ни один застройщик не будет входить, досконально не изучив правовую подоснову. Судя по информации по этому кейсу, там работа была проделана. Такой крупный собственник, как "Хлебозавод № 22", никак не мог не попасть в периметр такого исследования, и никак не могли с ним не провести скрупулезные предварительные переговоры. Так всегда делается, прежде чем люди соглашаются, что проект по комплексному развитию территории будет развивать застройщик. Возможно, на стороне собственника более слабая юридическая команда. Такое тоже бывает. Возможно, это один из тех случаев, когда сложно договориться, бывает, когда ради какого-то более важного дела нужно пожертвовать чем-то, так часто бывает, когда есть какое-то вредное производство. Но я более чем уверена, что застройщик такие переговоры провел, потому что ни один здравомыслящий человек в такой проект не войдет, если у него будут какие-то прогнозные риски на стороне будущих собственников жилья. Есть вероятность того, что есть какие-то размышления относительно дополнительных условий со стороны хлебозавода. Есть прекрасный термин "джентрификация". Я думаю, что все-таки за этим будущее — за оздоровлением грустных, депрессивных зон городской застройкой с переселением туда среднего класса. По-моему, это тренд. Наверное, нужно действительно подумать о миграции. Уверена, что они найдут городскую поддержку, чтобы найти средства на такое перемещение".
В "Хлебозаводе № 22" газете опровергли информацию о попытке "продаться застройщику" подороже. Там рассказали, что перенос производства обойдется в крупную сумму. Площадку для комплексного развития территории рядом с промзоной ранее на торгах продала мэрия столицы.
