Перемены обсуждаются на федеральном уровне
Все построенные апартаменты узаконить, а впредь навести в этой сфере порядок - таково предложение Минстроя РФ. О разработке законопроекта, определяющего правовой статус апартаментов, еще весной 2020 года сообщил Совет Федерации.
Сейчас, напомним, апартаменты не считаются жилыми помещениями, хотя по сути представляют собой вполне комфортабельное жилье.
Новый вид недвижимости
По словам главы комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олега Мельниченко, законопроект был разработан созданной при комитете рабочей группой по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов).
Он предлагает внесение в жилищное, градостроительное и земельное законодательство изменений, связанных с определением статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов недвижимости.
"Спрос на такие помещения растёт день ото дня, – сказал Мельниченко, аргументируя такое предложение. – И сейчас указанный сегмент рынка недвижимости уверенно конкурирует по ценам с квартирами в многоквартирных жилых домах. Но строительство и продажа гражданам для постоянного проживания "апартаментов" порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в "апартаментах" граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры".
Позже инициатива была рассмотрена на парламентских слушаниях в Совете Федерации. Именно тогда замглавы Минстроя Никита Стасишин высказал мнение, что все уже построенные апартаменты, в которых живут люди, необходимо узаконить.
"Мы будем просить, прежде всего, коллег из Совета Федерации, Института экономики города… помочь нам прописать понятие многофункционального здания с жилыми помещениями, чтобы распространять на него регуляторику Жилищного кодекса", — сказал замминистра.
И чуть позже добавил:
"Но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье".
Мнения участников парламентских слушаний разошлись: в частности, против узаконивания апартаментов, уже построенных как нежилые помещения, выступила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. По её мнению, это чревато самыми негативными последствиями, в том числе коррупционными, ибо на законных основаниях признать отдельные помещения нежилого строения жилыми нельзя.
"Неадекватным" назвала Галина Хованская и предложение ввести в законодательство понятие "многофункциональный комплекс" с жилыми помещениями.
"Жилой дом — это жилой дом, со всеми преимуществами и со всеми ограничениями, которое накладывается на проектировщиков", — цитирует главу комитета erzrf.ru.
В ноябре 2020-го на конференции Сбера "Время изменений: рынок недвижимости — взгляд в будущее" Никита Стасишин вновь вернулся к теме апартаментов, подчеркнув, что говорить об изменении правил игры нельзя, поскольку сейчас этих правил нет.
"Сегодня по факту это идет строительство нежилых зданий. Наша задача — внести ясность в регуляторику по основным позициям, связанным с апартаментами", — цитирует замминистра РБК.
Тарифы на ЖКУ в нежилых помещениях "кратно выше", хотя люди "ни в чем не виноваты" – считает Стасишин. Не определены и моменты, связанные с капитальным ремонтом таких зданий. Поэтому нужны критерии, которые позволят либо приравнять, либо не приравнивать апартаменты к жилью.
"Основная наша задача не запретить что-то, а прописать понятные честные правила игры, чтобы конечный потребитель мог спокойно жить в таких помещениях", — подчеркнул заместитель министра.
Апартаменты апартаментам рознь
По оценкам Минстроя, сегодня на долю апартаментов приходится около 5% строящегося в России жилья. Наиболее популярны они в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Екатеринбурге.
Кроме уже упомянутых минусов такого вида собственности, есть и другие:
- незащищенность дольщиков от недобросовестных застройщиков (по документам человек не приобретает жилье, а инвестирует средства в некий бизнес-проект, со всеми вытекающими отсюда рисками),
- отсутствие у апартаментов необходимой социальной инфраструктуры,
- невозможность оформить постоянную регистрацию,
- сложности с управлением.
В числе преимуществ называют более низкую, по сравнению с квартирами, цену (по оценкам экспертов, разница в цене составляет 17-25%), а зачастую и гораздо более приятное расположение. В Севастополе об этом известно лучше, чем во многих других городах: здесь жилье под видом "курортно-гостиничных комплексов" строилось в самых лакомых местах. Например, в Ласпи. Или в Орловке, у самого синего моря (о проблемах жильцов "курортного комплекса" "Звездный берег" мы писали совсем недавно).
Очередную попытку построить в Ласпи "пансионат для отдыха" севастопольцы отбили в 2019 году
С учетом этого обстоятельства подходить к узакониванию "уже построенного" нужно дифференцированно, – считает сенатор от Севастополя Екатерина Алтабаева. В частности, это не должно касаться зданий, построенных на особо охраняемых природных территориях или в водоохранной зоне.
"В Москве, Санкт-Петербурге, других городах ситуация иная, и решать этот вопрос действительно нужно. Но это не должно коснуться апартаментов, построенных в зонах, не предназначенных для строительства жилья. Насколько я знаю, такой же точки зрения придерживаются законодательная и исполнительная власть Севастополя. Эту позицию мы будем отстаивать. Надеюсь, такую же позицию займет и Совет Федерации, и профильное министерство", – говорит она.
На последнем заседании комитета Заксобрания Севастополя по градостроительству и земельным вопросам обсуждалось письмо Екатерины Алтабаевой с просьбой сформулировать отношение депутатов к этому вопросу. В подготовленном ответе говорится, что признание апартаментов жилыми помещениями и закрепление их статуса в Жилищном кодексе РФ повлечёт множество проблем, связанных с их обеспечением социальной, дорожной и инженерной инфраструктурой.
Всё это, подчеркивают депутаты, "ляжет тяжким бременем на региональные и местные бюджеты".
"Вместе с тем считаем целесообразным в будущем урегулировать на законодательном уровне возможность возведения так называемых многофункциональных зданий, в которых могут размещаться жилые помещения наравне с нежилыми. Для этого необходимо разрабатывать соответствующие технические стандарты для обеспечения безопасности граждан, проживающих в таких зданиях. Однако распространение таких норм на уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты не представляется возможным по указанным выше причинам", – считают депутаты.
Возможность возводить такие многофункциональные здания должна быть ограничена общественно-деловой зоной, - подчеркивают парламентарии. Использование для этого земельных участков, предназначенных для рекреации, необходимо запретить.
Высказать свои предложения в процессе обсуждения законопроекта предстоит и парламентам других регионов. Хочется надеяться, что в итоге будут учтены все плюсы и минусы, которые повлечет за собой предложенное решение. Хотя эксперты считают, что оно неизбежно нивелирует разницу в стоимости апартаментов и квартир. А значит, и сам смысл строительства станет менее очевидным.
Для справки: обсуждаемый законопроект об апартаментах не первый. Аналогичные предложения были сформулированы Госдумой РФ еще в июне 2018-го. Однако осенью того же года их отвергли Правительство и Совет Госдумы.
