Точечная застройка изжила себя, и застройщики постепенно переходят к комплексному освоению территорий
Точечная застройка сменилась КОТ
Темпы строительства жилья в Новосибирске ускоряются при параллельном изменении ключевого формата. Точечная застройка изжила себя, а девелоперы переходят к комплексному освоению территорий, то есть созданию новых районов с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией.
Новое строительство в этих локациях ведется преимущественно в формате развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий. Дефицит свободных земельных участков в черте города, пригодных под жилое строительство, привел к тому, что застройщикам приходилось вписываться в различные ограничения. Не все получалось идеально — и Новосибирск столкнулся с проблемой острой нехватки на освоенных территориях объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Одно из последних тенденций рынка недвижимости — это комплексное освоение территории в пригороде Новосибирска. Девелоперы все чаще начинают реализацию таких проектов.
На смену КОТ идет КРТ
В 2020 году федеральным законодательством (№494-ФЗ от 30.12.2020) введено понятие комплексного развития территорий (КРТ). По сути, оно должно заменить развитие застроенных территорий (РЗТ) и комплексное освоение территорий (КОТ).
Как рассказали редакции в "Институте экономики города" (Москва), по состоянию на 17.06.2024 в СПС "Консультант" на официальном сайте Департамента архитектуры и строительства Новосибирска представлена информация о принятии на территории города 17 решений о КРТ, 13 из которых являются решениями о КРТ жилой застройки, 4 — решениями о КРТ незастроенной территории.
— Новосибирская область по количеству принятых решений о КРТ является лидером среди регионов Сибири, а если рассматривать все остальные регионы страны, то уступает по количеству принятых решений о КРТ только Москве и Московской области, — рассказала вице-президент фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
Эксперт добавила, что Новосибирская область является достаточно привлекательным регионом для девелоперов всей России.
— Новосибирская область — одна из наиболее развитых регионов России, а Новосибирск — третий по величине город страны после Москвы и Санкт-Петербурга. Исследование ИЭГ показывает, что позиции Новосибирской агломерации довольно крепкие в ряду крупнейших агломераций, — говорит Татьяна Полиди.
Вовлечение федеральных земель
Руководитель по параметрам развития территории в подразделении "Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура" ДОМ.РФ Анна Должанская отмечает, что в настоящее время на территории Новосибирской области не реализуется ни один проект комплексного развития территории (КРТ) с участием ДОМ.РФ.
— Для данных целей рассматривается только одна площадка на 114 га с градостроительным потенциалом более 500 тысяч кв. м. Эту незастроенную территорию в Верх-Тулинском сельсовете планируется выставить на торги под реализацию проекта КРТ в третьем квартале текущего года, — говорит эксперт.
Она добавила, что в ближайшей перспективе ДОМ.РФ начнет проработку очередного проекта КРТ в одном из центральных районов Новосибирска.
Усовершенствование механизма
Анна Должанская уверена, что механизм КРТ дал новый толчок развитию жилищного строительства, стал основным способом предоставления участков. При этом механизм по мере его применения на практике постоянно совершенствуется.
Работа по изменению механизма продолжается
Ведущий юрисконсульт – координатор проектов Направления "Рынок недвижимости" фонда "Институт экономики города" Евгений Игуменов уверен, что КРТ позволяет реализовать довольно сложные с правовой, социальной и экономической точек зрения преобразования деградирующей застройки в городах. Кроме того, он предусматривает возможность заключения договора между частной и публичной сторонами, который позволяет сократить риски проекта, предусмотреть гарантии сторон, регламентировать процедуры взаимодействия. Однако Игуменов подчеркивает, что этот механизм не является универсальным. Города продолжат развиваться также и путем естественной регенерации (точечные снос и новое строительство, реконструкция, ремонт, приспособление объектов культурного наследия для современного использования и т. д.).
— Мы в начале пути: необходимо наращивать компетенции по управлению такими проектами как городам, так и застройщикам, банкам развивать инструменты финансирования таких проектов (они должны отличаться от стандартных, которые сегодня есть на рынке), а самое главное — важно помнить, что мы строим города "на века" и любой неверный шаг сегодня может обернуться проблемами для будущих поколений, — говорит эксперт.
Он уверен, что городам необходимо серьезнее подходить к реализации принципов устойчивого развития при работе с проектами КРТ: не создавать транспортных, экологических проблем, избыточной плотности застройки в местах, где она не может быть соразмерна морфологии города, стремиться к развитию архитектурных и планировочных концепций.
