Как меняется стоимость жилья в России и за рубежом
В прошлом году доступность жилья в России незначительно выросла: в 2023 году накопить на жилье можно было за 3,7 года против 3,9 года в 2022-м. При этом за последние пять лет произошел значительный рост цен на недвижимость — по сравнению с 2019 годом показатель доступности жилья снизился. "Ъ-Review" сопоставил ситуацию на российском рынке с мировыми трендами.
По подсчетам Института экономики города (ИЭГ), коэффициент доступности жилья в России по итогам 2023 года достиг 3,7 — за столько лет условное домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами может накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всего заработка. В 2022 году показатель составлял 3,9 года, уточнили аналитики. Значение до трех лет говорит о доступности жилья, от трех до четырех лет — о том, что такая покупка затруднена, от четырех до пяти лет — приобретение серьезно осложнено, более пяти лет — существенно недоступно.
Однако, несмотря на незначительный рост доступности жилья, ситуация на рынке недвижимости для потенциальных покупателей сейчас хуже, чем в докризисном 2019 году, когда семья могла накопить на квартиру за 3,2 года, уточняют в ИЭГ. Это означает, что в последние пять лет стоимость жилья росла быстрее, чем среднедушевой доход. По данным Росстата, в 2023 году медианный среднедушевой доход россиянина составил 40,1 тыс. руб. (у одной половины населения доходы выше этой величины, у второй — ниже, при этом среднедушевой доход без такой корректировки составил 53,1 тыс. руб.), что на 10% больше год к году и на 52% выше по сравнению с 2019 годом. В то же время стоимость жилья на первичном рынке в целом по России увеличилась на 14,7% за год и на 119% за пять лет, до 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке 1 кв. м в среднем стоит 97,4 тыс. руб.— это на 3,2% и 66,4% больше показателей 2022 и 2019 годов соответственно, следует из подсчетов службы.
Значительный рост стоимости недвижимости в том числе произошел из-за массовых программ льготной ипотеки на строящиеся многоквартирные дома. Это признала Счетная палата, подтвердив взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на первичном рынке жилья. Как отмечается в отчете госаудиторов, снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 0,9% до 2%. Среди других факторов подорожания недвижимости отмечается рост доходов населения (рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов), а также переход застройщиков на эскроу-счета, где блокируются средства дольщиков до завершения строительства объектов.
После завершения программы льготной ипотеки на новостройки условия по кредитам заметно ухудшились, что также делает жилье менее доступным. По данным информсистемы "Наш.Дом.РФ", на неделе с 16 по 22 сентября средневзвешенные ставки по ипотеке на первичном рынке составили 21,27%, на вторичном — 21,3%. Для сравнения: в последнюю неделю 2019 года (сентябрьские данные не опубликованы) ставки были зафиксированы на уровне 8,88% и 9,04% соответственно.
Как меняются цены на жилье в Европе
В развитых странах доступность жилья еще ниже, чем в России. К примеру, в Великобритании с 1997 года срок накопления средств на покупку жилья увеличился с 3,6 до 8,1 года в 2023 году, подсчитали в аналитическом центре "Дом.РФ" на основе данных Национальной статистической службы страны. Средний заработок за пять лет за этот период вырос в два раза, до 175 тыс. £, тогда как жилье подорожало примерно в пять раз, до 285 тыс. £, уточнили эксперты.
В последние месяцы ипотечные банки страны снижали ставки по новым кредитным продуктам, ожидая дальнейшего снижения стоимости заимствований после того, как Банк Англии уменьшил базовую ставку с 5,25% до 5% в августе. Недорогие кредиты стимулируют рост цен на недвижимость, говорил главный экономист Nationwide Роберт Гарднер.
В Европе ситуация серьезно различается в зависимости от страны. В 2023 году заметнее всего цены на жилье выросли в Болгарии — на 19,6% год к году, в Греции — на 13,8%, в Литве — на 9,8%, в Хорватии — на 9,5%, следует из отраслевого отчета Hypostat, подготовленного Европейской ипотечной федерацией (ЕИФ).
В Болгарии рост цен стимулировало увеличение объемов нового строительства. По подсчетам ЕИФ, число запущенных объектов строительства жилья выросло на 7% год к году, до 5,86 тыс. Это стимулировало покупателей чаще брать ипотеку на новое жилье: в прошлом году объем такого кредитования вырос на 13% год к году, до 7,6 млрд болгарских левов (около €3,9 млрд). В сочетании с инфляцией 8,6% это привело к значительному росту цен, утверждает ЕИФ в своем отчете.
В Греции цены на жилье продолжают расти за счет увеличения спроса на 20% за прошлый год — интерес формируют, в частности, иностранные инвесторы. В 2023 году зарубежные вложения в греческую недвижимость достигли рекордного уровня €2,13 млрд, что выше на 7% год к году. Такие трансакции совершают граждане других стран, желающие получить вид на жительство. На этом фоне власти Греции решили ограничить программу "золотой визы", подняв минимальный порог для приобретения недвижимости прошлым летом с €250 тыс. до €500 тыс., а в этом году — до €800 тыс. в отдельных регионах Аттики, в Салониках, на Миконосе и Санторини, а также на отдельных островах с численностью населения от 3 тыс. человек.
