В Москве нашли около 150 площадок, где могут строиться дома для переселенцев из «хрущевок», утверждают СМИ. Большинство из них принадлежат городу, а остальные планируется выкупить или обменять на другую землю, утверждает газета «Коммерсантъ».
Однако для первой волны переселяющихся, которую ожидают уже осенью, жилье, по данным издания, будут подыскивать в уже построенных домах, находящихся в собственности мэрии и подконтрольных ей застройщиков. Не исключается также, что мэрия будет выкупать квартиры в новостройках у девелоперов – тем более, что в уже сданных новостройках нераспроданы почти 200 тысяч кв. м, говорят риэлторы. Рыночная стоимость этого жилья, уточняет газета, превышает 35 млрд рублей.
По словам источника издания, в основном площадки, признанные пригодными для строительства домов для переселенцев из пытиэтажек, находится на востоке и юго-востоке столицы, где было построено больше всего хрущевок. Официальные лица не комментируют эту информацию. Девелоперы считают, что речь идет о промзонах, которые принадлежат городу и сданы им в аренду. Однако эксперты утверждают, что этот процесс может оказаться отнюдь не быстрым.
Предполагается, что вопросами земель под застройку жилья для переселенцев из хрущевок и взаимодействием с арендаторами и собственниками земель займется фонд реновации. Эта структура будет создана мэрией, когда Госдума примет в окончательном чтении проект закона о реновации пятиэтажек. Исходя из предположения, что это может произойти в рамках весенней сессии, источник издания утверждает, что первые переселенцы из пятиэтажек смогут переехать в новые квартиры уже осенью этого года, переехав в уже построенные дома – в том числе в новостройки, которые уж сданы, но не проданы и будут выкуплены городом у девелоперов.
По оценке коммерческого директора «Миэль-Новостройки» Анны Шишкиной, нераспроданных квартир у девелоперов достаточно. «Разумеется, девелоперам рассматриваемый механизм может оказаться на руку, поскольку они от продажи городу в рамках программы реновации смогут выручить почти 35,5 млрд руб.», – приводит газета ее слова.
Между тем выяснилось, что в законопроекте по реновации пятиэтажек не учтен ипотечный вопрос. Документ не определяет, как быть с залогами по ипотечным ссудам, если ими оказались квартиры в домах «под снос». В рамках поправок в законопроект поднят принципиально важный для всех собственников квартир в пятиэтажках вопрос равноценной замены жилья по цене.
Как пояснили журналистам «Коммерсанта» в экспертной группе, разрабатывающей поправки ко второму чтению законопроекта, необходимо защитить права кредиторов. По их словам, автоматической замены залога при сносе жилья и получении новой квартиры не происходит: для переоформления нужно дополнительное соглашение между заемщиком и банком, а если оно не заключено, кредит становится фактически необеспеченным. Кроме того, риски для банков возникают из-за разрыва во времени между прекращением прав собственности в сносимом доме и оформлением прав собственности в новом.
Напомним, в первом чтении законопроект о реновации был принят в апреле 2017 года. В соответствии с ним власти города получили право снести 8 тысяч пятиэтажек «хрущевского» проекта и «конструктивно аналогичных» домов. Их жители могут рассчитывать на «равнозначное благоустроенное» жилье в том же районе или соседнем (жителям ЦАО, Новой Москвы и Зеленограда обещают квартиру только в пределах округа). Ожидается, что переселение затронет 1,6 миллиона человек.
Что касается ипотеки, то авторы законопроекта полагали, что в пятиэтажках ипотечников нет. Однако, как подчеркивают СМИ, ипотека в хрущевках существует: в том же Сбербанке, на который приходится почти половина ипотечного рынка, объяснили, что дают кредит на покупку жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей.
Больше же всего граждан, даже не связанных с ипотекой, беспокоит вопрос о «равнозначности» жилья, как это обозначено в законопроекте. «Сейчас идет обсуждение того, чтобы четко зафиксировать в законе, что «равнозначный» будет означать «равнозначный по стоимости», а не по метражу, – приводит газета слова неназванного топ-менеджера одного из крупных игроков на рынке ипотеки. – Это важно, потому что замена квартиры на другую в пределах округа совсем не гарантирует того, что ее стоимость не будет ниже».
Для ипотеки это, впрочем, тоже важно. Не менее важно и то, что в жилищном законодательстве нет четкого алгоритма действий при сносе жилья, заложенного по ипотечному кредиту.
Прокомментировать ситуацию для «Полит.ру» согласилась Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»
«Концептуально программа реновации пятиэтажек правильна: эти дома действительно непригодны для капитального ремонта с технической точки зрения, а с градостроительной точки зрения территория, на которой они размещаются, является достаточно освоенной и ценной – там можно было бы разместить и больше жилья, не только улучшив условия для тех, кто там живет, но и сделав возможным для других москвичей приобрести жилье в освоенной, срединной зоне. С учетом этого программа правильна.
Но понятно, что всех волнуют детали переселения, а законопроект, принятый в первом чтении, пока еще не на все вопросы москвичей отвечает. Среди этих вопросов много одинаковых; надеюсь, что ко второму чтению документа эти моменты будут уточнены.
Первое, что интересует людей, – это, конечно, куда и как будут переселять. Сейчас в законопроекте прописано, что переселение будет производиться в границах района проживания (за исключением Центрального административного округа, Новой Москвы и Зеленограда, где переселение планируется в основном в пределах административного округа, но в целом – в районах проживания), но москвичей волнует, каковы гарантии того, что все произойдет именно так. Думаю, если так будет зафиксировано в законе, то это и станет гарантией. Кроме того, насколько мне известно, сейчас рассматривается и вопрос о том, чтобы предоставить москвичам, переезжающим из пятиэтажек, возможность выбора.
Возможность выбора, чтобы они могли получить не только такую же или даже немного большую по метражу квартиру (планировки квартир сейчас другие: теперь и кухня больше, и санузлы и коридоры больше), но и, если захотят, квартиру заметно большей площади – доплатив, или взяв какую-то льготную ипотеку, или согласившись переехать в другой район. Идея ввести такую возможность выбора для переселенцев сейчас рассматривается и может быть будет включена в законопроект ко второму чтению. Сделать это предлагают многие, и, насколько я знаю, Москва считает эти предложения приемлемыми и рассматривают этот вопрос.
Если говорить о том, может ли Москва купить уже готовое жилье у каких-то застройщиков, чтобы предоставить его переезжающим гражданам, то, думаю, это тоже может быть сделано – такие возможности не исключаются из программы реновации. И для того, чтобы реализовать весь веер возможностей, можно использовать и другие меры, в том числе даже возможность получить денежную компенсацию вместо квартиры – естественно, с согласия переселяемого. Насильно никто в другой район никого переселять не будет.
В Москве сейчас большое внимание уделяется учету мнений населения. В «Высшей школе экономики» 24 апреля проходило специальное экспертное обсуждение этой темы и звучало много предложений, сводящихся к тому, что нужно проводить голосование жителей предполагающихся к сносу пятиэтажных домов, чтобы выявить мнение большинства. Если большинство переезжать не захочет, никто, конечно, людей переселять не станет. Более того, поскольку идея состоит в том, чтобы снести не один конкретный дом, а чтобы комплексно реконструировать, допустим, целый квартал, какую-то часть жилой застройки территории, то должно быть получено согласие всех домов на этой территории. Потому что заниматься такими проектами для реновации одного единственного дома смысла не имеет. К тому же, на ближайшую и довольно длительную перспективу городу будет достаточно тех территорий, где жители согласны на переезд и хотят улучшить свои жилищные условия.
Сейчас можно услышать довольно много спекуляций и обсуждений на тему того, что переселять будут насильно. Но это никому не нужно – заинтересованности в этом у города нет. Разговор идет о том, какими должны быть детали учета мнений населения. Использовать ли для этого такой инструмент, как общее собрание собственников жилья? У нас очень большие проблемы с проведением таких собраний: никто на них не ходит, протоколы зачастую фальсифицируются. Так что общие собрания рассматриваются только как один из вариантов – для тех, кто уж очень хочет действовать именно так. Но тогда надо будет как-то удостоверять протоколы этих собраний, чтобы никто не подделал подписи.
Обсуждается и идея использования портала «Активный гражданин», и идея очного голосования через МФЦ – для тех, кто не пользуется электронными ресурсами или не доверяет им. Словом, идет поиск платформ и процедур, которым в наибольшей степени будут доверять граждане, и обсуждение этого достаточно интересное. У всех экспертов разные точки зрения, а Москва их все выслушивает, чтобы выбрать наиболее удовлетворяющий людей вариант. Кстати, прозвучало экспертное предложение, которое мне показалось очень правильным: сделать результаты голосования по поводу переезда открытыми, чтобы каждый видел, как учтен его голос, и мог сказать, так ли он голосовал. Это, в отличие от тайного голосования, дало бы возможность узнать, действительно ли в доме большинство за переезд или нет. Я предложила также учитывать голоса тех, кто не проголосует, как голоса «за» переезд, это еще больше простимулирует тех, кто «против», принять участие в голосовании. Примерно такой подход используется сегодня при принятии решения о формировании фонда капитального ремонта в доме.).
Если же, допустим, в квартале большинство жителей каких-то домов будут против переезда, то на этой территории реновация проводиться не будет. Возможно, не тронут весь квартал; возможно, если это позволяет искусство планировщиков и градостроителей, часть его все же будет перестроена. Если, предположим, переезжать отказывается один дом и если возможно создать нормальную планировочную структуру с учетом того, что этот дом остается на месте, это, на мой взгляд, можно сделать. А вот если в квартале согласен переехать только один дом, то его сносить не будут – нет смысла в такой точечной застройке, нужный эффект при ней не достигается. Словом, тут все зависит как от решения жителей, так и от искусства планировщиков.
Что касается вопросов ипотеки, о которых сейчас применительно к пятиэтажкам пишут СМИ, то эти вопросы поднимают многие. Думаю, что ко второму чтению в законопроект будут внесены соответствующие поправки. Хотя на деле проблема выглядит не совсем так, как об этом пишут: уверяю вас, ни один банк не заинтересован в том, чтобы в таких случаях обращать взыскания и требовать досрочно погасить кредит. Есть обычная процедура замены предмета залога, и если у вас в залоге старая квартира, то она уходит из-под залога, потому что вы переселяетесь и дом сносят, а залог устанавливается в отношении новой квартиры. И вы продолжаете выплачивать кредит, как и прежде. В этом банк заинтересован, а вовсе не в том, чтобы обращать взыскание на что-то. Ему же интересно, чтобы вы платили процент, возвращали кредит в запланированные сроки.
Предположим даже, что в законопроект в этой части не будут внесены изменения. Тогда замена предмета залога будет происходить по общей банковской практике. Но думаю, чтобы снять все вопросы, эта поправка все же будет внесена, и вопрос об ипотеке при программе переселения граждан будет прояснен. Здесь действительно нет стороны, которая была бы заинтересована в том, чтобы сделать по-другому – все заинтересованы в обычном решении этой проблемы», – сказала Надежда Косарева.
Добавим, что второе чтение документа пока отложено. Законопроект о расселении московских пятиэтажек, содержащий нормы, нарушающие права граждан, не будет подписан, заявил Владимир Путин на совещании с членами правительства. Президент поручил правительству доработать законопроект с учетом мнения общественности. Повышать свою политическую капитализацию за счет Сергея Собянина, таким образом, будут Дмитрий Медведев и Дмитрий Козак. Вячеслав Володин лишился такой возможности.
Между тем, как сообщает газета «Коммерсантъ», Собянин заявил, что жители пятиэтажек, попавших в программу реновации и желающие улучшить свои жилищные условия, смогут использовать для этого материнский капитал. Кроме того, передает информационное агентство РБК, столичные власти назвали, каким должен быть процент голосов жителей, согласных на переезд, для сноса пятиэтажки.
По словам префекта Северо-Западного округа столицы Алексея Пашкова, пятиэтажки попадут в первую волну сноса, только если инициативу поддержат 100% жителей дома. А за включение в программу реновации дома, который изначально не шел под снос, должны проголосовать 80% собственников квартир, уточнил он.
Полит.ру от 27 апреля 2017 года
Материалы по итогам экспертного обсуждения в Высшей школе экономики
Газета "Труд" от 26 апреля. Голоса москвичей учтут в программе реновации
Московский комсомолец от 25 апреля. Голосование за реновацию: будет учтено мнение каждого москвича
АиФ от 26 августа. Каким будет «закон про пятиэтажки»? Эксперты — о сносе и расселении
Вечерняя Москва от 24 апреля. Голосование по реновации станет еще более прозрачным
m24.ru от 24 апреля. Эксперты рассказали, как сделать голосование по реновации прозрачным
