В России больше не будут возводить жилье экономического класса, вместо него вводится понятие "стандартное жилье", требования к которому утвердил Минстрой
Один из основных критериев – чистовая отделка, включая установку металлических входных дверей, кухонной плиты и сантехники. Коммерческие застройщики не обязаны следовать приказу министерства, но, как показывает практика, доля квартир, сдающихся под ключ или требующих минимального ремонта, растет примерно на 10% в год.
Юридически отказ от термина "жилье экономического класса" произошел еще 2,5 года назад, когда Владимир Путин подписал 506-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства". В нем говорилось, что вместо эконом-класса будут употреблять понятие "стандартное жилье", а Минстрою предписывалось выпустить нормативный акт, который установит требования к таким объектам, в частности, максимально допустимые размеры домов и квартир. Подобное уточнение не случайно: понятие "стандартное жилье" (как и ранее эконом-класс) в законодательстве используется для квартир и домов, которые государство должно предоставлять льготникам, напоминает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Власти могут либо построить это жилье самостоятельно, либо выкупить у застройщиков, если оно соответствует заявленным критериям.
Минстрой перечислил критерии в новом приказе, который вступил в силу 6 июня 2020 года. В нем, в частности, говорится, что к категории стандартного жилья относятся индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. метров, расположенные на земельном участке размером не более 15 соток, блоки площадью до 130 кв. метров в составе жилого дома блокированной застройки, а также квартиры общей площадью не более 100 кв. метров. Причем квартира должна находиться в многоквартирном доме, в котором обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов и которому присвоен класс энергетической эффективности не ниже B. Примечательно, что к жилью эконом-класса ранее относили дома и блоки большей площади – до 200 кв. метров. А для квартир был установлен как минимально допустимый размер (20 кв. метров), так и максимальный (150 кв. метров). В новом приказе Минстроя нижняя граница для квартир отсутствует. Однако в нем есть другое принципиальное новшество – требования к внутренней отделке жилых помещений.
В доме или в квартире, относящейся к стандартному жилью, должна быть установлена металлическая входная дверь, а также межкомнатные двери с фурнитурой. У окон должны быть подоконники, а стены выровнены и окрашены либо оклеены обоями. Также выровнены и окрашены должны быть потолки или же в качестве альтернативы установлены подвесные потолочные конструкции. При этом поверхность потолков и санузлов должна быть выполнена из влагостойкого материала, уточняется в документе. На полу в комнатах необходимо наличие напольного покрытия, а в санузлах – керамической плитки. Также там должны быть установлены сантехника и смесители и проведен свет.
Кухни в стандартном жилье могут быть как отдельные, так и объединенные с жилой комнатой, а также кухни-ниши. Но в любом случае их нужно оборудовать мойкой и тумбой под мойку, а также плитой (или варочной панелью и духовым шкафом). В Минстрое считают, что более четкие и расширенные требования к жилью, которое строят для госнужд, позволят поднять качественные характеристики новых домов и квартир на более высокий уровень, а также послужат ориентиром для коммерческих застройщиков, конкурирующих за покупателя.
Участники рынка согласны, что понятие "эконом-класс" вызывало негативные коннотации. У россиян оно ассоциировалось с бетонными коробками, жилыми "муравейниками" с плохой планировкой, высокой слышимостью и отсутствием элементарного благоустройства. Кроме того, о таком жилищном строительстве трудно было рассказывать зарубежным партнерам, поскольку в международной практике нет термина "эконом-класс", и на английский язык его обычно переводили как social housing, а за границей это, как правило, дома для социально неблагополучных членов общества. По словам управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, иностранцы не всегда понимали, что на самом деле речь идет о массовом сегменте жилья, которое соответствует требованиям ОЭСР и ООН-Хабитат к доступному жилью – affordable housing. С появлением новой и более адекватной терминологии делать доклады и презентации на международных выставках и форумах будет проще.
Хотя требования к стандартному жилью, перечисленные в приказе Минстроя, не являются обязательными для коммерческих застройщиков, доля квартир с чистовой отделкой на рынке постоянно растет: по оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрия Цветова, последние четыре года примерно на 10% в год. Конечно, пока еще не так просто найти квартиру с плитой, духовым шкафом или металлической входной дверью, но тенденция очевидна, а в условиях нестабильности экономики спрос на такой продукт может начать расти быстрее. "Преимущество готовой отделки в том, что клиент быстрее переедет в новую квартиру. При этом расходы на ремонт включены в стоимость, они в среднем на 30% ниже, чем на аналогичный ремонт своими силами", – поясняет Цветов. По оценкам экспертов, в Москве в массовом сегменте уже порядка 50% квартир продаются с отделкой под ключ, а у некоторых компаний доля таких объектов доходит до 80–85%.
