Новый экономический год для столицы открывается активно. В ближайшие две недели пройдут сразу четыре аукциона, на которых будут реализованы свыше 66 га дорогой московской земли
Все они находятся в выгодных локациях, но пока представляют собой захламленные территории бывших промзон. Однако в рамках договоров комплексного развития территорий бизнес обязуется вложить около 107 млрд рублей в то, чтобы здесь вырос город-сад в современном понимании.
Инвесторы уже имели возможность подробно ознакомиться с лотами: в середине декабря прошли роад-шоу бывших промзон.
Так, площадку "Красный строитель" в Южном Чертанове отличает близость сложившейся жилой застройки к объектам бытового обслуживания населения и хорошая транспортная доступность: в пешей досягаемости сразу две станции метро — "Аннино" и "Ул. Академика Янгеля", станция МЦД "Красный строитель". Кроме того, рядом расположен Аннинский лесопарк и Битцевский лес.
Это должно стимулировать спрос на жилую недвижимость, которую девелопер возведет на месте скопления автомастерских, складов и бывших производственных цехов. Впрочем, соотношение жилье / социально-деловые пространства — в пользу второго: 190 тыс. кв. м против 215 тыс. кв. м соответственно. И это не считая школы на 900 учащихся, детского сада на 250 малышей, поликлиники и храма.
По оценке организаторов торгов, внутренняя норма рентабельности этого проекта — 17%.
Столь же высокий показатель и у еще одной зеленой локации — в Новогиреево, по адресу: ул. Кусковская, вл. 12. На участке в 21 га рядом с Перовским и Кусковским парками планируется построить 142 тыс. кв. м жилья, в том числе 56 тыс. кв. м по программе реновации. Здесь же девелопер обязан возвести офисы, скалолазный центр, гостиницу, магазины и рестораны. На его стороне — и создание всей коммунальной инфраструктуры нового микрорайона.
Еще одна выгодная московская локация — промзона "Алтуфьевское шоссе", где почти 8 га земли с большим перечнем видов разрешенного использования: офисные комплексы, легкая и фармацевтическая промышленность, ФОК, объекты культурно-досуговой деятельности, магазины, кафе и рестораны.
Для территории бывшего промпредприятия "Вагоноремонт № 16" в Лианозове также предусмотрена широкая функциональность.
Плюс миллиарды в бюджет
Критерием успешности масштабных проектов по редевелопменту Татьяна Полиди, вице-президент Фонда "Институт экономики города", называет рост рыночной реальной капитализации городской недвижимости. Хотя он пока не является официальным индикатором в программах КРТ, аналитики ориентируются именно на него.
Этот интегральный показатель указывает на эффективность использования территорий и качество управления пространственным развитием. Учитывая, что при комплексном редевелопменте мы не просто заменяем старые здания на новые, а преобразуем саму среду — за счет изменения функций территории, ее планировки, плотности улично-дорожной сети, роли территории для более широкого окружения, растет совокупная реальная рыночная стоимость земли и расположенных на ней объектов.
Татьяна Полиди подчеркивает, что земельные участки и недвижимость — это главные активы города и эффективная градостроительная политика должна быть направлена именно на рост такой капитализации.
Так, площадка, стоимость которой близка к минимальной кадастровой, в результате инвестирования становится экономически привлекательной. Появляется спрос со стороны бизнеса на приобретение или аренду таких объектов недвижимости. Это влечет выгоду для всех: и для собственников недвижимости, поскольку она ликвидна и эффективно работает в рынке, и для города, получающего дополнительные налоговые доходы.
Ожидается, что город будет получать ощутимую финансовую отдачу. Только от реализации проекта на "Красном строителе", по словам вице-мэра Москвы Владимира Ефимова, ежегодно в бюджет будет поступать около 1,6 млрд руб. Ефимов отмечает, что первые четыре договора о КРТ, заключенные на редевелопмент площадок бывших промзон "Коровино", "Алтуфьевское шоссе", "Автомоторная" и "Теплый Стан", уже принесли в бюджет города в 2022 году более четырех миллиардов рублей.
Важно, что в рамках проекта будут появляться компактные и более безопасные для окружающей среды производства. Условия четырех ближайших аукционов предусматривают создание 14 100 новых рабочих мест.
Редевелопмент в законе
Для того чтобы механизм заработал, потребовались законодательные изменения. Практика показала, что в отсутствие правового регулирования вовлечение в оборот неэффективно используемых территорий, множество мелких собственников которых не заинтересованы в самостоятельном редевелопменте, не происходит.
"До принятия современного законодательства о КРТ, в развитии которого Москва еще с 2012–2013 гг. принимала самое активное участие, были лишь единичные случаи преображения ржавого пояса, и только в последние несколько лет стала проводиться системная работа в этом направлении", — отмечает Татьяна Полиди.
В 2020 году началась реализация первых проектов комплексного развития территорий. Механизм КРТ позволяет девелоперам осуществить масштабные инвестпроекты в городской черте, где интересных территорий осталось уже не так много. Кроме того, бизнесу гарантируются особые условия.
