Губернаторы получили право проводить реновацию
Закон о всероссийской реновации принят Госдумой в третьем чтении. Документ существенно расширяет права губернаторов в отношении частной недвижимости и застройки территорий. Опрошенные "Клубом Регионов" эксперты разошлись во мнениях о том, кому на самом деле поможет, а кому навредит новый закон.
24 декабря 2020г. Госдума в третьем чтении приняла законопроект "О совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья". Документ позволяет субъектам Федерации самостоятельно определять территории реновации, куда могут войти любые объекты – как в аварийном состоянии, так и пригодные к эксплуатации. Региональные власти смогут сами выбирать дома, подлежащие сносу.
Для включения многоквартирного дома в программу реновации потребуется согласие не менее 2/3 собственников жилья. В качестве компенсации собственники могут получить деньги или другое жилье. На выселение гражданам дадут 45 дней. При этом частные нежилые помещения будут изымать по умолчанию в обмен на денежную компенсацию.
Проводить реновацию территорий законопроект предлагает за счет инвесторов, которых будут привлекать через аукционы и конкурсы. Причем это могут быть компании, работающие на рынке три года, объем реализованных проектов которых составляет 10% от площади жилья, которое они собираются возвести на выделенной им территории.
Ненужная децентрализация
Президент Фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое РФ Надежда Косарева считает, что задача преобразования территорий с ветхой застройкой актуальна для каждого российского города. Идеальным ее решением является обновление жилфонда за счет инвесторов, без привлечения денег из бюджета, как прописано в новом законе. Однако эксперт выступает резко против принятого закона.
"Закон деструктивный, и он не решит проблему. Да, закон отдает очень много полномочий субъектам РФ, что хорошо с точки зрения децентрализации, но не везде эта децентрализация оправдана. Например, с точки зрения жилищных прав граждан это нонсенс, когда люди, проживающие в разных регионах, получат разные жилищные права. Это нонсенс в отношении имущества, которое в одних регионах будет изыматься принудительно, а в других – нет, потому что там субъект Федерации примет такое решение, плюс это вообще гражданское законодательство, которое по Конституции может быть только в федеральном ведении", – говорит Косарева. Кроме того, по ее словам, данный закон игнорирует генпланы и планы землепользования и застройки – муниципальные акты, которые пока во многих городах принимаются представительными органами местного самоуправления. Речь о том, что закон обязывает депутатов в течение 90 дней внести изменения в генплан и ПЗЗ в соответствии с решением о комплексном развитии территорий и утвержденным проектом планировки, принятым на уровне исполнительной власти.
Неограниченные возможности для узкого круга
Эксперт площадки Общероссийского народного фронта "Жилье и городская среда" Павел Склянчук обратил внимание, что принятый Думой закон – это не первая попытка законодательно распространить московский опыт реновации на всю страну. До этого свои варианты предлагали депутаты от "Справедливой России" и заксобрание Петербурга. Последний документ отличается от предыдущих версий тем, что не предполагает бюджетного участия, что, по мнению эксперта, и стало одним из главных факторов его принятия. "Для частных инвесторов строительство – это привлекательная сфера. Плюс при реализации таких проектов будут мультипликативные эффекты в экономике: будет развиваться сфера услуг, на реновированной территории появятся магазинчики, кафе и так далее, появятся новые рабочие места", – рассуждает о плюсах реализации нового закона Склянчук. "Наконец, на заседании Госсовета 23 декабря Владимир Путин призвал "вытащить людей из трущоб". По большому счету принятие этого закона говорит даже не о правовой зрелости, а о политическом решении. Наконец-то спустя 10 лет после запуска программы расселения из аварийного жилья принято такое решение. Надеюсь, что это произойдет максимально безболезненно для людей и на рыночных принципах", – добавил он.
Тем не менее говорить о широкой реновации на уровне всей страны, по мнению представителя Народного фронта, не получится еще довольно долго, поскольку воспользоваться новым законом и перейти от точечной застройки к комплексному освоению территорий смогут только регионы, где хорошо развит строительный комплекс, – это Подмосковье, Ленинградская область, Башкирия, Татарстан, Краснодарский край. "Мы в ОНФ вместе с рейтинговым агентством "Стройкомплекс" проводили исследование и выяснили, что у нас в 800 городах из 1117 жилье практически не строится. То есть мы сразу отсекаем от участия в реновации 80–90% городов, и у нас остается только 15 крупных агломераций, на которые приходится 50% от объемов строящегося жилья, и оставшиеся города", – сказал Склянчук. Он также считает, что в 2021г., на который назначены выборы в Госдуму, учитывая конфликтный потенциал проектов, активной реализации закона о реновации не будет и она начнется не раньше 2022г.
Перемена мест и политическое самоубийство
Главный спорный момент нового закона предполагает денежное возмещение стоимости жилья, изъятого у граждан. "Закон жилищные права граждан не защищает. Если вы живете в ветхом жилье, что вы на эти деньги купите? Написано: "По заявлению могут дать другое жилье". А какое? Пять квадратных метров? Или такое же ветхое? А равнозначное по площади предоставят только в том случае, если так решит субъект Федерации", – рассуждает Надежда Косарева. А если речь идет о неблагоустроенном частном доме, то согласие собственника для его изъятия вообще не спросят, а в качестве компенсации предложат только деньги, правда, с учетом земли. Таких индивидуальных домов немало в центральной и срединной частях многих городов, и эксперт не уверена, что полученной за них компенсации хватит, чтобы купить жилье в этом же районе.
Павел Склянчук полагает, что в других городах, за исключением Москвы, вопрос о том, чтобы обязательно остаться жить в центре, стоит не так остро в силу их меньшего масштаба. А когда во владении в центре находится "барак с туалетом на улице", то переезд оттуда в более удаленный микрорайон в комфортное жилье не кажется невыгодным обменом, считает он.
Склянчук не опасается того, что реализация закона в регионах приведет к попранию прав собственников. "Новая политическая реальность не предполагает реализации таких проектов без общественного согласия. И если мэр города или губернатор решит наплевать на мнение собственников, это обернется для них политическим кризисом и ростом социальной напряженности. <…> Кроме того, тут есть три фильтра. Первый фильтр: губернатор оценивает, нужно ему тормошить людей или нет. Второй: общественные слушания, когда политические риски в городе оценивает мэр. Третий фильтр: решение остается за собственниками, а мы не можем сказать за людей, какой они для себя сделают выбор", – рассуждает он.
По мнению Надежды Косаревой, в условиях, когда губернаторы получат право "делать все, что хочешь", их поведение станет такой же лакмусовой бумагой их отношения к гражданам, как и реализация права самостоятельно устанавливать ограничения во время эпидемии коронавируса. При этом она уверена, что ни один губернатор или мэр не пойдет на то, чтобы отнять жилье у граждан, не улучшая их условия проживания. "Знаете, еще четыре года назад были приняты изменения в Градостроительный кодекс о комплексном развитии территорий по инициативе органов местного самоуправления. Там тоже можно было все у всех изымать. И не было ни одного такого проекта в стране за эти годы, кроме Москвы, и то там речь шла о юридических лицах, а не о жилье граждан. Думаю, что среди губернаторов и мэров самоубийц нет", – резюмировала Косарева.
Добавим, документ, одобренный депутатами, еще должен получить поддержку Совета Федерации и президента.
