Комплексное развитие территорий: как меняет городскую среду, перспективы программы
Недостаток свободных территорий сместил фокус девелоперов на локации с ветшающей и аварийной застройкой. В ответ на потребности рынка появился новый механизм комплексного развития территорий.
Что такое комплексное развитие территорий
Комплексное развитие территорий (КРТ) — это мероприятия по обновлению городской среды и зон общего пользования, которые позволят создать благоприятные условия жизни для горожан.
С 2021 года по программам КРТ в эксплуатацию введено порядка 1,4 млн кв. м недвижимости, из которых более 1,2 млн кв. м — жилье.
"Главное отличие от предыдущих градостроительных норм — большие возможности и права по регулированию КРТ у субъектов РФ. Весь 2021 год регионы принимали различные нормативные акты в этом направлении. Прежде жилищное строительство происходило в основном на свободных периферийных территориях вокруг городов. Но постепенно такое разрастание застройки стало ограничиваться сложностями в создании коммунальной инфраструктуры, развитии транспорта, социальной сферы, то есть большими финансовыми затратами на реализацию таких проектов", — поясняет Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города".
При этом, как отмечает эксперт, застройка центральных и срединных зон городов, в том числе жилищный фонд, постепенно ветшает. Поэтому фокус на обновление уже обжитых территорий — это преимущество механизма. Эксперты ожидают, что в ближайшее время такие территории будут использоваться эффективнее и появятся новые жилые комплексы с развитой инфраструктурой и местами приложения труда.
Для чего нужно комплексное развитие территорий
КРТ помогает грамотно спланировать новые районы, развить и благоустроить населенный пункт. Но такая стратегия имеет как преимущества, так и недостатки.
Плюсы КРТ для населения:
- Жители аварийных, ветхих и неблагоустроенных многоквартирных домов (МКД) могут получить компенсацию рыночной стоимости жилья или другую квартиру.
- Владельцы недвижимости, построенной по КРТ, в итоге получают комфортную городскую среду.
- В зоне КРТ появляются новые рабочие места.
Недостатки КРТ для населения:
Жителей могут переселить в любой другой район в пределах муниципального образования. Кроме того, федеральные гарантии для собственников сносимого жилья низкие. При этом для нанимателей по договору социального найма предоставляется такое же жилое помещение (условно "метр в метр") и тоже по договору социального найма.
Власти регионов могут установить для собственников квартир и для нанимателей право получения "равнозначного жилого помещения", площадь которого превышает площадь освобождаемой квартиры. Как отмечает Надежда Косарева, сегодня лишь в 21 регионе приняли такие акты, но тенденция к росту их числа есть.
При КРТ жилой застройки правила расселения уточняются субъектом РФ. Например, власти могут расселить коммуналку, предоставив жильцам отдельные квартиры, или досрочно выдать жилье очередникам по установленным нормам.
"При этом в Градостроительном кодексе не говорится, что жильцов обязаны переселить обратно в построенные новые дома на той же территории, хотя думаю, что это может быть предусмотрено региональным актом в случаях, если сами граждане изъявят желание где-то проживать, пока не построят дом на той же территории", — комментирует Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города".
Виды комплексного развития территорий
Комплексное развитие территорий по инициативе властей
- КРТ жилой застройки. Застройка обновляется в границах территории, на которой расположены аварийные, ветхие и неблагоустроенные многоквартирные дома.
"Органы власти региона должны нормативным актом утвердить, каким именно критериям должен соответствовать многоквартирный дом, который может быть включен в решение о КРТ. Это может быть один или несколько критериев из числа указанных в Градкодексе, в ряде случаев — все сразу. В своих актах региональные власти должны зафиксировать конкретные параметры в отношении использования таких критериев, например указать определенный процент износа дома, период постройки дома, его техническое состояние и другие детали", — объясняет Надежда Косарева.
КРТ жилой застройки помогает переселить граждан из старого жилищного фонда. Уже в 26 регионах России из 168,3 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья переехали 9,87 тыс. человек. Например, в Рязани в рамках проектов КРТ планируют расселить 8 аварийных и 173 ветхих дома площадью 1,6 тыс. кв. м и 26,1 тыс. кв. м соответственно. Общая площадь благоустройства составит 28,5 га.
"В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территорий, подлежащих комплексному развитию, могут быть отражены в правилах землепользования и застройки, а могут быть и не отражены. Во втором случае порядок действий может быть такой. Сначала принимается решение о КРТ, заключается договор о КРТ, затем создается проект планировки территории и утверждается с властями региона или города. С этого момента в течение 90 дней должны быть внесены изменения в правила землепользования и застройки и установлены границы территории комплексного развития", — уточняет Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города".
- КРТ нежилой застройки.
- Комплексное развитие незастроенной территории. Девелоперы осваивают незастроенные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. При этом на такие земельные участки и объекты нет прав третьих лиц.
"Проще говоря, на таких территориях нет недвижимости с правами частных лиц", — поясняет Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города".
Комплексное развитие сельских территорий не выделяют в отдельный вид. Как отмечает Надежда Косарева, это связано с тем, что проекты КРТ сельских территорий экономически нерентабельны: они требуют очень серьезных бюджетных инвестиций. Такие проекты возможны в местности, которая примыкает к крупному городу, то есть входит в состав агломерации. Относительно высокие цены на недвижимость на периферии таких населенных пунктов позволяют строить комфортное жилье для населения, создавать и развивать инфраструктуру в рамках проектов КРТ.
Комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей
Преобразовать территорию можно также по инициативе собственников и других правообладателей недвижимости. В этом случае идея, а также проект по перепланировке и застройке района должны исходить от инициаторов. Они же заключают соглашение о разграничении обязанностей по проведению необходимых мероприятий и предлагают местной администрации заключить договор КРТ. Если власти одобряют проект, заключается договор между муниципалитетом и собственниками недвижимости.
"На практике такими правообладателями чаще всего являются девелоперы, заинтересованные в конкретной территории и выкупившие на ней объекты", — уточняет Надежда Косарева.
