Кооперативное планирование: как сэкономить на покупке квартиры с помощью ЖСК
Категории льготников для улучшения жилищных условий расширят, но эксперты советуют сперва просчитать все риски
Правительство расширило список льготных категорий населения, которые смогут купить недвижимость через ЖСК. Нововведение коснется многодетных семей, работников сфер образования, здравоохранения, науки, спорта, госсектора и не только. Расширение перечня участников ЖСК — шаг к достижению цели госпрограммы по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, сказал "Известиям" замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Но следует учитывать и подводные камни.
Безусловные плюсы, и не только они
В ЖСК обычно идут за низкими процентами и удобными программами кредитования, сопоставимыми с уровнем ставок по ипотекам. Теперь у части россиян появился шанс приобрести новую квартиру на 50% ниже рыночной стоимости. Правительство дополнило постановление перечнем граждан, которые могут стать членами жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и бесплатно претендовать на землю под строительство.
— Принятое постановление предусматривает расширение круга граждан, которые смогут стать членами ЖСК за счет расширения перечня категорий граждан и оснований для их включения в список тех, кто имеет право быть членами таких кооперативов, — рассказали "Известиям" в аппарате вице-премьера России Марата Хуснуллина. — В их число будут включены и граждане, имеющие трех и более детей.
Ожидается, что "предлагаемые изменения позволят существенно увеличить количество проектов жилищно-строительной кооперации и, соответственно, приведут к увеличению ввода жилья до 1 млн кв. м в год". "Также с учетом предложений, указанных в проекте постановления, данные изменения будут способствовать улучшению жилищных условий более 90 тыс. граждан в год", — отметили в аппарате вице-премьера.
Речь идет о включении в перечень участников ЖСК многодетных семей с тремя и более детьми. Также членами жилищных кооперативов теперь могут стать молодые специалисты всех категорий, работающие в сфере науки, образования и культуры более одного года. Расширил кабмин и перечень организаций, сотрудники которых могут стать участниками ЖСК. Туда попали общероссийские спортивные федерации. Начать строительство они могут на собственном земельном участке или обратиться в ДОМ.РФ с ходатайством о передаче им участка, находящегося в федеральной собственности, сообщили в пресс-службе федерального кабинета министров. Как дополнили в пресс-службе Минстроя, в измененный перечень также вошли госкорпорации и институты развития, юрлица, в которых доля госкопорации в уставных капиталах составляет более 50%.
Часть айсберга под водой
ЖСК не является профессиональным застройщиком. Как правило, основные проблемы, которые могут возникнуть при строительстве многоквартирного жилья или объектов ИЖС, связаны именно с этим фактором. Как верно и то, что стоимость строительства жилья в данном случае может быть существенно ниже объекта долевого участия при содействии опытного генподрядчика.
ЖСК позволяет повысить доступность жилья путем исключения прибыли коммерческого застройщика, поскольку в его роли выступает сам кооператив. Основная проблема сегодня для членов состоит в невозможности взять кредит на стадии строительства, поскольку нет залога: пока нет квартиры — нет ипотеки, а залог пая запрещен законом.
— Необходимо законодательно решить эту проблему, потому что вложить сразу все средства в строительство жилья мало кто может себе позволить, — говорит руководитель Комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое РФ, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — После окончания строительства и полной выплаты пая в кооперативе квартира переходит в собственность члена кооператива, то есть, по сути, возникают обычные проблемы управления многоквартирным домом. В странах, где развито кооперативное жилье, — например, в Швеции, Финляндии, — весь дом остается в собственности кооператива, который и управляет этим домом. Кстати, именно так было в советское время.
Как снизить риски
Основные риски при покупке жилья в рамках ЖСК — возможность существенного увеличения стоимости жилья и суммы ежемесячного паевого взноса. Кроме того, жилье может быть продано несколько раз, так как нет регистрации договора (как, например, при ДДУ), а сроки строительства и сдачи могут переноситься.
Юрист-эксперт Гильдии риэлторов Московской области Ольга Терентьева настоятельно рекомендует перед вложением денег в ЖСК:
изучить документы на землю (если земля выделена каким-то предприятием для застройки и принадлежит ему, стоит посмотреть риск банкротства компании);
обратить внимание на выбранную строительную компанию (проверить полностью документы организации, уже сданные объекты и их сроки);
внимательно читать договор, в особенности о штрафных санкциях в случае просрочки уплаты пая и исключения из числа пайщиков, возврата уже уплаченных платежей.
