Экспертное мнение Н. Б. Косаревой, президента Фонда "Институт экономики города"
В рамках градостроительной политики редевелопмент промышленных зон в России – достаточно новое явление. Однако в международной практике это давно осознанная в урбанистике и градостроительстве проблема.
Она заключается в том, что ценность земель в срединных и центральных зонах городов высокая. Их лучше использовать для жилищных, общественно-деловых, культурно-рекреационных и дорожно-транспортных целей, а не для крупных промышленных объектов. Для повышения экономической эффективности промышленных предприятий им выгоднее нести более низкие затраты на землю периферии городов.
Второй фактор – экологический. Если в центре города работает предприятие новой экономики, оно не оказывают вредного воздействия на окружающую среду, и его размещение в ткани города оправдано. Но вредное производство, расположенное на территории, где живут люди, нужно переносить.
Есть и специфический фактор для России. В наших городах недостаточно земель, которые заняты дорожно-транспортной инфраструктурой. У нас они занимают 8-10% площади города, а западных развитых городах – 25-30%. Кроме того, существуют заброшенные промышленные зоны, и эти территории действительно деградируют.
Все эти факторы говорят о необходимости редевелопмента и, в первую очередь, заброшенных промзон. Но такой процесс довольно сложен и капиталоёмок, так как девелоперу приходится не только строить, но и расчищать и рекультивировать территорию. Каждый проект индивидуален в зависимости от того, где он расположен, и какой градостроительный план реализуется. Если, например, создаются большие рекреационные зоны (парки, скверы), технопарки, то плотность жилой застройки, которая обеспечивает рентабельность таких проектов, будет ниже. Для того, чтобы такие проекты сделать более рентабельными, имеет экономический смысл поддержать их со стороны городского бюджета. В Москве подобные инвестиционные проекты (так называемые «индустриальные кварталы») имеют определенные налоговые льготы.
Иногда при редевелопменте территорий возникают объективные конфликты между желанием сохранить объекты культурного наследия или просто здания, которые важны для памяти людей, и современным развитием. Инвестора и застройщика интересует прибыль, а заботиться о сохранности объектов культурного наследия должен город. В этой сфере, на мой взгляд, пока недостаточна роль публичных органов власти, которые должны предъявлять больше требований застройщику. Тогда последний будет вынужден искать компромиссы, как вписать новую застройку в окружающую историческую среду.
Любой редевелопмент – это недешевое занятие и с экономической, и с организационной точек зрения. Здесь важно уделять внимание защите сложившейся застройки, улучшению состояния территории. И самое важное – привлекать жителей города к процессу обсуждения проектных решений. Проводить такие преобразования без общественных обсуждений, публичных слушаний нельзя. Везде этому уделяют особое внимание, чтобы получить поддержку большинства и исключить градостроительные конфликты. А мы все спешим куда-то и в результате получаем недовольство жителей.
