"Государство не должно помогать в покупке жилья": президент ИЭГ о доступности жилья в России и о том, что произошло на рынке в 2024 году
Доступность жилья в России снижается
Таковы данные и прогнозы Фонда "Институт экономики города". "Печальный вывод, но к этому привела и программа льготной ипотеки", — констатирует президент Фонда Надежда Косарева.
Поговорили с ней о том, что происходит с недвижимостью в масштабах страны и как лучше действовать, если нужно улучшить жилищные условия или вложить свободные деньги.
Что происходит с доступностью жилья и что это вообще за параметр?
Институт экономики города 15 лет отслеживает доступность жилья в России. Для этого мы считаем несколько показателей, вот два ключевых.
Коэффициент доступности жилья. Это традиционный международный показатель: медианную или среднюю цену жилого объекта, проданного в этом году на рынке, ставят в числитель, а в знаменатель — медианный или средний годовой доход семьи.
Результат можно условно интерпретировать как количество лет, которые семья из трех человек должна не есть, не пить и вообще не тратить деньги, чтобы купить квартиру.
Для расчета по России мы берем квартиру площадью 54 м² исходя из средней цены 1 м² общей площади по данным Росстата.
С 2020 года, когда заработали программы массовой льготной ипотеки, доступность жилья стала снижаться, так как цены повысились, а доходы населения не росли. В 2023 году доступность чуть улучшилась, коэффициент — 3,7. Это связано с тем, что в этом году цены уже не росли такими высокими темпами, но стали немного расти доходы населения.
В 2024 году, предполагаю, этот коэффициент либо будет такой же, либо немного ухудшится. Можно констатировать, что льготная ипотека привела к снижению доступности жилья.
Индекс доступности приобретения жилья. Это индекс с поправкой на ипотеку. Берем ту же квартиру 54 м² и соотносим доходы семьи с доходами, которые нужны для получения ипотеки со средней ставкой, сроком кредита и первоначальным взносом 30%.
Если индекс равен 100% и выше, ипотечный кредит доступен семьям со средними доходами. В декабре 2023 года ключевая ставка была уже 16%, что сказалось на индексе. В декабре 2024 года ставка ЦБ — 21%.
Что было не так с льготной ипотекой?
Часто приходится слышать, что основной проблемой стали инвесторы, которые взяли по 20—25 льготных ипотек. Эти данные фигурируют в докладах Счетной палаты. Это правда: есть люди, которые купили несколько квартир, чтобы сдавать в аренду, и, кстати, не прогадали, если взглянуть на арендные ставки. Но берусь предположить, что основную часть льготных кредитов все же взяли заемщики, которые покупали по одной квартире для себя.
Центробанк говорил, что эта программа до добра не доведет, а приведет только к росту цен на жилье. Так и случилось, потому что есть базовые экономические правила. Если увеличивается спрос, при неизменном предложении вырастет цена. Льготной ипотекой спрос увеличили, а быстро нарастить предложение в жилищном строительстве невозможно. Дом строится два-три года, есть ограничение по строительным мощностям, не хватает трудовых ресурсов. Застройщики немного увеличили объемы, но не настолько, чтобы компенсировать такой спрос. Вот и рост цены.
Повезло тем, кто успел взять льготную ипотеку в 2020 году — до заметного роста цен. Им действительно удалось воспользоваться льготной ставкой. Начиная с 2021 года было уже так: да, льготная ставка, но выросли цены. То есть если бы не было роста цен, по рыночной ставке ипотеки можно было бы приобрести то же жилье.
Есть серьезный минус и для государства. Федеральный бюджет взял на себя компенсацию разницы между ставкой ЦБ с небольшой надбавкой и льготной. Но ключевая ставка выросла. Значит, компенсировать надо гораздо больше — и не только по новым кредитам, но и по уже выданным. Причем их стали брать на 25 лет, и досрочно гасить никто не будет. Зачем досрочно гасить, если ставка ниже инфляции?
При отмене массовой ипотеки на первичном рынке, я считаю, в первую очередь сработало ограничение федерального бюджета по объему субсидирования. Потому что больше наращивать такие долгосрочные обязательства уже невозможно.
Теперь неизвестно, что делать. Легко было ввести эту программу, а отменить сложно. То есть формально ее отменили, но застройщики уже нарастили мощности, привлекли еще рабочих. А теперь должны встать: для строительного сектора настали не лучшие времена.
Как государство может помочь людям купить жилье в существующих условиях?
Государство не должно помогать в покупке жилья. Под понятием доступного жилья во всем мире понимается наем жилья на доступных условиях, а не предоставление возможности приобрести финансовый актив в виде квартиры по льготной ставке. Проще говоря, ипотека не панацея. Нет такой страны, где ипотека доступна всем. Это рыночный инструмент для семей со средним доходом и выше. Для них просто нужны нормальные макроэкономические условия, чтобы они на обычных рыночных брали ипотеку.
Промежуточный вариант между ипотекой и арендой — жилищные строительные кооперативы, ЖСК. Этот опыт есть во всем мире, и особенно кооперативы развиты в скандинавских странах. И у нас в советское время такой опыт был. Кооператив как заказчик строительства не требует прибыли, квартиры строятся по себестоимости. Вместо дольщиков — пайщики, которые скидываются для строительства своих квартир. Государство может поддержать ЖСК — например, предоставить бесплатно землю, подключить к коммунальной инфраструктуре или субсидировать благоустройство двора.
Для остальной части населения прекрасный инструмент — аренда, наем жилья. Если посмотреть на крупные города в мире, там доминирует аренда. Берлин — более 80% аренды, Нью-Йорк — 65% аренды. В мегаполисах собственность квартир в экономсегменте — редкость. В небольших городах собственности больше, но это обычно частный дом. Потому что управлять многоквартирным домом, в котором от 100 до 500 собственников, — неразрешимая задача. Мы мучаемся с этим, общие собрания проводим, но ничего не выходит. А если один собственник, который сдает квартиры внаем, все получается.
Коммерческая аренда по рыночным ценам тоже не всем доступна, поэтому государство может субсидировать наем. В 2014 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, которые предусмотрели возможность создания наемных домов для коммерческой и социальной аренды. У представителей "Дом.рф" есть проект на Дальнем Востоке: они с помощью федерального бюджета хотят построить десять тысяч квартир под аренду. В Воронежской области тот же "Дом.рф" в 2021 году построил первый арендный дом для льготников. Жители там платят всего 20% рыночной стоимости найма, остальное компенсирует бюджет.
Но в масштабах страны этого мало.
Как будет развиваться рынок аренды?
Я не думаю, что у нас в ближайшие годы будут появляться доходные дома коммерческого использования, хотя под это и есть законодательная база. Застройщики мыслят горизонтом в три года, им надо за этот срок достроить один дом и начать другой. Что будет дальше, никто не знает, ситуация в экономике слишком волатильная.
Возвратность инвестиций в наемный дом — это горизонт 20—25 лет. И еще инвестор должен конкурировать с непрофессиональными участниками рынка аренды — это люди, у которых есть вторая квартира, которую они сдают. Они, может быть, ее бесплатно приватизировали и сдают недорого, им ведь не надо возвращать инвестиции. А владельцу доходного дома надо — и цена у него будет выше.
В конечном счете все, конечно, сложится. Приватизированные квартиры покупаются и продаются, уходят от собственников, которым они достались бесплатно. Ставки аренды растут.
Нужна программа субсидий нанимателям или застройщикам наемных домов, но в бюджете уже нет денег на эти цели, так как все ушло на субсидирование льготной ипотеки.
В целом рынок аренды я бы назвала пока доступным. На нем множество предложений, можно найти подешевле на периферии или подороже ближе к центру города, даже люди с небольшим доходом могут снять квартиру.
Как быть людям, которые хотят купить квартиру для жизни, а не для инвестиций?
В ближайшие пару лет цены на жилье расти вряд ли будут, но и не упадут. Возможно, будут корректировки в 1—2%, но не больше.
У застройщика есть два ценовых инструмента при снижении спроса на жилье:
- Снижать цену, когда снижается спрос.
- Сокращать объем строительства.
Наши застройщики лучше сократят объем, чем снизят цену. А дальше все зависит от макроэкономики. Как долго будет высокая ключевая ставка? Будут ли расти доходы населения? Это спрогнозировать невозможно.
Волшебного решения нет. Единственный вариант сейчас — снимать жилье. Возможно, получится пересидеть, ведь ситуация с недоступной ипотекой пройдет, она не может длиться долго. Может быть, я оптимист, но думаю, это года на два. Сейчас формируются трехлетние бюджеты, и по ним видно, что через пару лет ожидается стабилизация.
