Госкорпорация ДОМ.РФ намерена приобретать жилье у девелоперов с дисконтом
На фоне пандемии коронавируса власти разработали для строительных компаний новую меру поддержки. ДОМ.РФ объявил о готовности выкупать квартиры, которые из-за падения спроса не найдут своих покупателей на рынке: в общей сложности госкорпорация намерена приобрести около 3 млн кв. метров жилья стандарт-класса. Программа позволит поддержать застройщиков, которые еще не перешли на проектное финансирование и не смогут воспользоваться другим антикризисными механизмом – субсидированием ставок по банковским кредитам.
В середине апреля Владимир Путин предложил предоставить госкомпании ДОМ.РФ государственную гарантию Минфина в размере 50 млрд руб. Он пояснил, что за счет этого корпорация сможет привлечь кредиты коммерческих банков и напрямую выкупать нераспроданные квартиры у застройщиков. Эта мера вместе с программой субсидирования ипотеки и ставок банковских кредитов должна поддержать строительный рынок во время пандемии коронавируса. "Выкуп квартир в текущих условиях станет дополнительной поддержкой тех игроков рынка, которые не могут обеспечить планируемые темпы реализации из-за сложившейся экономической ситуации, когда спрос может снизиться", – отмечает гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
На сколько именно снизится спрос, пока непонятно – режим самоизоляции в большинстве регионов, включая Москву, продолжается. И более-менее точные оценки можно будет сделать только после его окончания. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин считает, что в разных регионах падение спроса может составить от 25% до 75%. Оценка главы Минстроя Владимира Якушева – минус 50%. По данным ЦИАН, в апреле на первичном рынке Москвы было заключено 3,65 тыс. ДДУ. Относительно марта падение составило 46,7%, в годовой динамике – 52,7%. Это минимальное значение с июля 2016 года. В старых границах спрос упал на 45,1%, в новой Москве – на 52%.
При сохранении текущей ситуации объем нераспроданного жилья по всей стране, по предварительным экспертным оценкам, приведенным в презентации ДОМ.РФ, может составить в 2020 году 10,6 млн кв. метров, в 2021-м – 13,6 млн кв. метров, в 2022-м – 5,7 млн кв. метров.
По словам Мутко, в целях реализации программы поддержки ДОМ.РФ привлечет 150 млрд руб., из которых 50 млрд будут обеспечены государственными гарантиями, предоставленными Минфином. Но вообще емкость рынка для использования данного механизма существенно больше выделенных объемов. "Это, конечно, очень маленькие ресурсы, надо бы сюда инвестировать, по нашим расчетам, где-то 320 млрд рублей, тогда рынок бы очень серьезно почувствовал", – полагает глава госкомпании. Пока в рамках программы планируется приобрести до 3 млн кв. метров жилья.
В ближайшее время будет создан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Минимальная сумма сделки между фондом и застройщиком составит 100 млн руб. Меры поддержки будут носить федеральный масштаб, они коснутся строительных компаний, которые испытывают трудности, в разных субъектах РФ. Ожидается, что 80% выкупаемого жилья придется на 15 регионов с самыми большими объемами строительства: это Москва, Московская область, Петербург, Ленобласть, Свердловская область, Краснодарский край и т.д. Для каждого субъекта планируется установить лимит, напрямую связанный с активностью жилищного строительства. По словам Мутко, основная задача программы – выкупить квартиры в тех домах, где можно максимально быстро их достроить и ввести в эксплуатацию. Поэтому срок сдачи должен быть не позднее 30 июня 2021 года.
Дома, квартиры в которых может приобрести ДОМ.РФ, должны относиться к стандартному классу и строиться по старой схеме, т.е. без использования счетов эскроу. Доля уже реализованных площадей в них должна составлять от 30% до 80%. В квартирах необходимо выполнить отделку, их площадь для участия в программе ограничена 100 кв. метрами. По подсчетам госкомпании, сейчас перечисленным критериям соответствуют 707 новостроек от 412 застройщиков. Выкупленное жилье позволит сформировать фонд некоммерческой аренды, обеспечить жильем очередников, а нераспределенные объемы впоследствии можно продать на открытом рынке для компенсации бюджетных затрат, отмечают в ДОМ.РФ.
Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева полагает, что выкуп квартир государством является даже более действенной мерой, чем субсидирование ипотечных ставок. "У государства огромные обязательства перед льготными категориями граждан по обеспечению их жильем. Многие стоят в очереди по 20 и более лет. Если бы государство передавало выкупленные квартиры очередникам, инвалидам, детям-сиротам, это было бы параллельно решение социальной проблемы", – рассуждает она.
Застройщики также позитивно восприняли инициативу властей: "Это крайне важная мера поддержки финансовой устойчивости девелоперов. Она поможет как компаниям из регионов, где маржинальность проектов и уровень спроса находятся на невысоком уровне, так и столичным застройщикам", – полагает коммерческий директор группы компаний "А101" Анна Боим. Правда, для участников рынка принципиальным является вопрос цены выкупа. Идеальный вариант – рыночная стоимость с дисконтом за оптовую сделку. Как пояснили в ДОМ.РФ, размер скидки сейчас обсуждается. Уже очевидно, что он будет зависеть от объемов приобретаемого жилья, готовности объекта и количества уже реализованных квартир. Чем ближе срок ввода в эксплуатацию и чем больше квартир продано покупателям, тем ниже должен быть дисконт.
