Количество сделок с недвижимостью резко сократилось: несмотря на дисконты от продавцов, высокие ставки по ипотеке остудили вторичный рынок. Эксперты прогнозируют, что владельцы будут откладывать продажу, предпочитая сдавать жилье в аренду
В третьем квартале 2024 года на вторичном рынке сохранялся рост цен: по данным "Циан", в Казани средняя цена за "квадрат" подорожала на 3,2%. Столица Татарстана вошла в пятерку крупных городов с самым заметным ростом вторички. Самые сильные колебания цен в большую сторону зафиксировали в Воронеже и Иркутске — на 3,3% и 3,1% соответственно.
Согласно исследованию "Циан", небольшой рост цен на вторичном рынке произошел в большинстве крупных городов. В среднем по анализируемым локациям "квадрат" подорожал на 1%, что для трехмесячного отрезка эксперты считают скромным ростом.
На вторичный рынок недвижимости влияют заградительно высокие ипотечные ставки и общее снижение активности на рынке. С другой стороны, в сегменте вторички сформировался отложенный спрос, поскольку покупательская активность в последние кварталы существования льготной ипотеки сместилась в сегмент новостроек.
Данные Росреестра Татарстана за сентябрь, однако, показывают снижение спроса на вторичную недвижимость. Так, в первый месяц осени в республике зарегистрировали 4,8 тысячи договоров купли-продажи на жилые помещения, что на 13% меньше, чем в августе. Тогда татарстанцы заключили 5,5 тысячи договоров купли-продажи, что на 5% меньше, чем в июле.
Кстати, доступность жилья за последний год ухудшилась. Как выяснил Фонд "Институт экономики города", чтобы получить квартиру, семье из трех человек пришлось бы вложить все доходы, накопленные за 3,3 года. Это на 5,7% больше, чем в допандемийном 2019 году. В Татарстане семье, по расчетам специалистов, придется откладывать все доходы 2,7 года.
Почему татарстанцы стали чаще выбирать вторичку?
Ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках сравнялись, из-за чего спрос покупателей сместился в сторону квартир старого фонда, напомнила директор по маркетингу в строительстве MY`YO agency Екатерина Лунгу. На этот переток повлияло несколько факторов: во-первых, стоимость квадратного метра в новостройке все еще выше вторички в среднем на 20%, то есть при одинаковых ставках на ипотеку платеж во вторичном жилье будет ниже.
Вторичное жилье — это готовое жилье, в которое можно переехать сразу и не ждать, пока застройщик сдаст дом, и это еще один фактор, влияющий на решение выбрать вторичку. Это экономия денег на ремонте как в случае самостоятельного проживания, так и в случае, если квартиру планируют сдавать в аренду.
Последним фактором в пользу вторичного жилья выступает более развитая инфраструктура, чем в новостройках.
Директор офиса компании "Самолет Плюс" в Казани Вадим Фарвазов рассказал, какие квартиры на вторичке быстро находят своих покупателей: это квартиры с хорошим ремонтом в более или менее современных домах. Такая недвижимость подорожала на 15–20% по сравнению с прошлым годом, и на нее высокий спрос.
— И это понятно: ремонт за то же время подорожал примерно на 30%, и многие покупатели не хотят в него вкладываться, поэтому готовы заплатить больше за квартиру, в которую сразу можно въехать и жить. Такие квартиры в Казани сейчас стоят примерно 200 тысяч рублей за квадратный метр, — обратил внимание эксперт.
Эксперт считает, что вторичку ждет стагнация: цены не будут серьезно расти, но и падать не будут. По его словам, большинство владельцев квартир сейчас настроены скорее "пересидеть", чем продать сильно дешевле, чем продал сосед.
— Но все зависит от конкретной ситуации. Если квартиру на вторичке продают, чтобы купить новую в новостройке, то собственники иногда готовы уступить в цене, получив выгодное предложение от застройщика, которое не хочется упускать, — сказал Фарвазов.
Продавцы будут выходить на рынок аренды
Младший директор по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Мария Волик допустила, что продавцы будут выходить на рынок аренды в качестве одной из краткосрочных мер, чтобы переждать период слабого спроса на рынке купли-продажи недвижимости. Тем более, что высокие ставки по ипотеке толкают покупателей откладывать приобретение квартир и снимать временное жилье.
— Период роста ставок аренды, начавшийся с конца июня и поднявший ставки в среднем на +20%, тому подтверждение: в этот период на рынке аренды отмечался дефицит предложения. По итогам сентября на рынок аренды вышли новые арендодатели, в том числе продавцы вторички, и сбили темпы роста цен на аренду, — резюмировала Волк.
Директор по стратегии ИК "Финам" Ярослав Кабаков согласился, что тенденция к откладыванию продажи квартиры и сдаче ее в аренду действительно усиливается, особенно на фоне нестабильных цен и снижения спроса. Это подтверждается ростом ставок аренды в некоторых регионах, что делает сдачу в аренду более выгодной стратегией для владельцев жилья в ожидании стабилизации рынка. Это может поддерживать рынок аренды активным, одновременно уменьшая предложение на продажу.
