По мнению президента фонда "Институт экономики города", руководителя Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, в последние годы главным локомотивом жилищного строительства в России является ИЖС
Для рынка в целом характерны снижение доступности жилья и уменьшение площади квартир. В обоих случаях причина — сокращение платежеспособности населения. Проблему затоваренности рынка можно решить за счет выкупа по фиксированной цене квартир у застройщиков и предоставления их льготным категориям граждан.
— Рекордным 2022 год, когда в России было сдано в эксплуатацию свыше 100 млн кв. м жилья, оказался не за счет строительства многоквартирных домов. В последние несколько лет объемы ввода МКД практически не менялись: в 2018 году — 43 млн кв. м, в 2022-м — 45,5 млн кв. м, даже рекорд 2015 года в 50 млн кв. м не был повторен в последующие годы. То есть льготная ипотека, меры государственной поддержки позволили только сохранить объемы возведения многоквартирного жилья.
Достигнуть рекордного роста удалось в первую очередь за счет индивидуального жилищного строительства. Если в 2010–2016 годах доля ИЖС постоянно снижалась, то с начала 2017 года она, напротив, постоянно увеличивалась и уже в 2022 году достигла почти 56 %, или 57 млн кв. м. Много обсуждалась реалистичность этой цифры с учетом дачной амнистии и других шагов со стороны государства, но в любом случае индивидуальное жилищное строительство растет, тогда как строительство многоквартирного жилья стабилизировалось на определенной отметке.
Распространение программ ипотеки с господдержкой на ИЖС привело к увеличению доли ипотечных кредитов, взятых гражданами на строительство загородной недвижимости: в прошлом году она составила уже около 13 % от всех выданных ипотечных кредитов на жилищном рынке. Дальнейший рост ИЖС важно стимулировать также за счет создания необходимой инфраструктуры: дорожной, инженерной, социальной. Профинансировать эти проекты самостоятельно индивидуальные застройщики не в состоянии.
Важная тема — доступность жилья. В 2010–2017 годах в силу того, что цены на недвижимость росли медленнее, чем доходы населения, коэффициент доступности жилья снижался, и, как следствие, купить его могло большее количество граждан. Но, к сожалению, потом, еще до ковида, положительная тенденция сменилась на отрицательную. Если в 2018 году коэффициент доступности изменился к худшему только в трех из 17 крупнейших российских агломераций, то в 2022-м — уже в 11: сказался как сам рост цен, так и рост цен относительно стабильности доходов граждан.
В данной ситуации, конечно, помогает ипотека: количество выданных кредитов продолжает расти. Как ни странно, кредитование на вторичном рынке, где практически нет льготных программ, растет быстрее, чем на первичном. Увеличивается доля кредитов с государственной поддержкой: по данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2023 года их выдано почти 50 %.
Еще одним не очень приятным фактором является снижение за 11 лет (с 2010-го по 2021 год) размера квартир в новостройках с 63 кв. м до 52 кв. м. Рынок подстраивается под запросы населения и предлагает малогабаритное жилье. В условиях сокращения платежеспособности граждан имеет смысл вернуться к теме, которая уже многократно обсуждалась, — развитию доступного наемного жилья. Это помогло бы улучшить жилищные условия почти 50 % семей.
Сегодня много говорят о затоваривании рынка. Если для застройщиков действительно проблематично продать жилье, то одной из эффективных мер мог бы стать его выкуп по фиксированной цене для предоставления квартир очередникам и другим льготным категориям. При таком сценарии и строительные компании получили бы средства, и государство выполнило бы свои социальные обязательства.
"Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 30 октября
