Развитию цивилизованного рынка аренды жилья в РФ мешает бесплатная приватизация квартир, считают эксперты
В отличие от Европы, где растут инвестиции в арендное жилье, российские инвесторы предпочитают вкладываться в офисы, склады и торговые помещения.
В России интереса к арендным домам инвесторы пока не проявляют. Есть лишь единичные проекты арендных домов от ДОМ.РФ, а в основном, жилье сдают частные лица. "Крупные инвесторы продолжают отдавать предпочтение классическим сегментам - офисы, торговые площади, склады. С одной стороны, эти сегменты более понятны для профессиональных инвесторов, есть накопленный опыт работы, с другой стороны, доходность жилого сегмента ниже, чем в коммерческом секторе", - поясняют в CBRE.
В России почти отсутствует рынок цивилизованной аренды, говорит управляющий партнер KnightFrank Алексей Новиков. В нашей культуре владение собственным жильем считается не только вопросом престижа и уверенности в завтрашнем дне, но и основным способом вложения средств. Россияне предпочитают покупать квартиры, даже оформляя ипотечные кредиты, которые очень долго выплачивать, а не арендовать жилье (хотя с финансовой точки зрения аренда жилья в России является очень выгодной). Поэтому получить интересную инвестиционную доходность на аренде жилья в нашей стране невозможно и лучшим способом инвестиций остается коммерческая недвижимость, говорит Новиков.
В России в принципе нет длинных инвестиций в недвижимость, говорит президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Если проект не окупается за 3-5 лет, то он просто не реализуется. А арендные дома могут окупиться в нашей стране лишь за 20-25 лет. Это связано с относительно низкими ценами на аренду жилья. Сейчас в аренду сдается около 10% квартир, однако это "серый" рынок, владельцы квартир, в отличие от компаний-арендодателей, уклоняются от уплаты налогов. Кроме того, большинство арендодателей получили квартиры бесплатно - приватизировав жилье. У них не стоит вопрос возврата вложений, поэтому их устраивает любой, даже небольшой доход. Конкурировать с ними ценами профессиональные компании-арендодатели не могут. Развитие рынка арендного жилья в России начнется, скорее всего, с предоставления в наем квартир элитного класса - арендная плата в них может быть выше, но будет предоставляться и определенный уровень сервиса, за счет которого они смогут быть конкурентоспособными, считает эксперт.
Объем арендного жилья в России оценивается в 239 млн кв. м (8,5% городского фонда), говорит директор подразделения "Арендное жилье" ДОМ.РФ Вероника Янушкевич. В развитых странах этот показатель достигает от 30 до 60%, а в отдельных городах - до 80%. При этом доля арендного жилья обусловлена историческими факторами, в первую очередь единовременным формированием арендного фонда значительного размера (как это было в Германии, например) и политикой государства. В России предложение арендного жилья в основном сформировалось при его бесплатной приватизации физическими лицами. При этом, в условиях, когда 95% предложения арендного жилья - от физических лиц, права арендаторов мало защищены.
ДОМ.РФ для развития цивилизованного рынка арендного жилья профинансировал 13 проектов общей площадью свыше 458 тысяч кв.м. Однако потенциал российского рынка аренды куда больше. Если консервативно оценивать его в 15%, то объем требуемых инвестиций составит более 10 трлн рублей.
"Назрела необходимость в создании доступного и прозрачного механизма, который позволит привлекать и банковское финансирование, и широкий круг частных инвесторов, которым будет гарантирована возвратность инвестиций и доходность. ДОМ.РФ совместно с профессиональным сообществом участвует в разработке нового механизма строительства наемных домов для государственных и муниципальных нужд на принципах государственно-частного партнерства. По новому механизму регион имеет право определить категории граждан, которые получат льготу. Можно предусмотреть льготные условия для отдельных категорий и регулировать максимальный размер арендной платы для таких квартир", - говорит Янушкевич.
В Европе же сейчас наблюдается рост спроса со стороны арендаторов и интереса со стороны компаний в арендное жилье, говорится в исследовании CBRE. Инвестиции в этот сегмент в европейских странах за 2020 год выросли на 27%, а доходы от этого превышают доходы от офисной недвижимости и ритейла.
В прошлом году, несмотря на пандемию, в европейское арендное жилье компании вложили 47 млрд евро. На долю арендного жилья пришлось около 17% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. В среднем за 5 лет арендное жилье приносило инвесторам около 8% ежегодно. Обгоняет его по доходности только индустриальная недвижимость, которая приносит более 10% в год, тогда как вложения в офисы менее выгодны - 7%, в ритейл около 4%. К 2025 году, считают авторы исследования, инвестиции в жилую недвижимость, из которых на арендное жилье приходится около 75%, составят около 80 млрд евро, что соответствует приросту на 20% за пять лет.
Объясняется такой интерес к арендным домам ситуацией на рынке недвижимости. Сейчас 31% европейских семей живет в арендованном жилье, 10 лет назад их было 26%. Этому способствует повышение уровня высшего образования и задолженности по кредитам на обучение, более высокое вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак, что влечет откладывание покупки своего жилья. Кроме того, снизилась доступность жилья. С 2000 года, указывается в исследовании, цены на жилье выросли на 80%, тогда как заработки - всего на 9%.
