Обещать – не значит построить: почему обманутые дольщики были, есть и будут
До перехода на проектное финансирование решение жилищного вопроса и инвестирование в недвижимость были высокорискованным делом – обманутые дольщики и многолетние недострои известны каждому российскому городу. Как решается проблема вставших строек в Московском регионе, почему риск недостроя сохранится и при новой модели финансирования, а также из-за чего снизится инвестиционная привлекательность новых проектов – читайте в материале Новострой-М.
История вопроса
Долевое строительство впервые было реализовано на практике в Аргентине, в середине 80-х годов прошлого века. В стране была нестабильная экономическая ситуация, из-за сильной инфляции банки не выдавали кредиты, поэтому жилье начали строить с помощью взносов населения.
Данную схему строительства впоследствии стали использовать и в других странах. В России первые "долевки" появились в 1990-е годы после распада СССР – бюджетное финансирование строительства жилья прекратилось, а доступное проектное кредитование отсутствовало. Оптимальным выходом из сложившейся ситуации оказалось именно долевое строительство.
Были разработаны договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве, вместе с тем застройщики предлагали заключать и другие сделки – подряда, совместной деятельности, уступки требования и т.д. Однако суть всех договоров была одна: дольщик/инвестор оплачивал часть стоимости многоквартирного дома (МКД), застройщик/девелопер брал на себя обязательство его построить, сдать в эксплуатацию и передать покупателям в собственность.
Первые дольщики были практически не защищены законодательно, поэтому появление обманутых граждан было делом времени. Застройщики использовали метод двойных продаж, строили финансовые пирамиды – возводили текущие проекты за счет новых дольщиков, иногда застройщик в принципе не собирался достраивать дом. Ежегодно ряды обманутых дольщиков пополнялись на 40-50 тыс. человек.
В 2004 году строительную отрасль законодательно попытались привести в более цивилизованный вид – был принят закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Теперь ДДУ нужно было регистрировать в Росреестре, а застройщики не имели права продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство.
214-ФЗ несколько раз дополнялся и изменялся, однако многочисленные поправки не сумели решить проблему мошенничества в отрасли – недобросовестные застройщики продолжали присваивать деньги доверчивых граждан.
Схема, знакомая многим дольщикам, втянутым в долгострой: вначале активная стройка, затем остановка строительства на неопределенный срок, далее смена и банкротство застройщиков, подрядчиков и юрлиц. Часть объектов дольщики достраивали на свои деньги.
В 2016 году проблема с недостроями стала максимально острой, в итоге было принято решение кардинально реформировать строительную отрасль – перевести ее на проектное финансирование. Одновременно строительный сектор будет выведен из тени – по данным Центробанка, в 2018 году из всех экономических секторов на его долю пришлось наибольшее количество сомнительных операций.
Тяжелое наследство
По данным Единого реестра проблемных объектов, который ведет ДОМ.РФ, в России насчитывается 3 273 таких дома общей жилой площадью более 17 млн кв. м. На Москву приходится 301 проблемный МКД (многоквартирный дом) с жилой площадью 1,4 млн кв. м. В Московской области ситуация сложнее – 808 проблемных МКД с жилой площадью 3,8 млн кв. м.
Весной 2019 года в столице насчитывалось 4,5 тыс. обманутых дольщиков, которые, по планам властей, должны получить свои квартиры к 2023 году. Для сравнения: в 2011 году обманутых дольщиков-москвичей было 15 тысяч. В Подмосковье, начиная с 2013 года, ключи от квартир получили 36 тыс. обманутых дольщиков, в этом году по планам еще 19 тысяч въедут в свое жилье.
Проблемные объекты достраиваются либо за счет бюджетных средств, либо за счет других строительных компаний, которым это выгодно экономически. По словам Надежды Косаревой, президента Фонда "Институт экономики города", данная выгода может достигаться разными путями: получение альтернативного земельного участка без торгов, изменение градостроительного регламента, чтобы повысить плотность застройки (этажность), и т.д.
Как рассказала пресс-служба группы компании "Инград", достройкой объектов недвижимости, которые по каким-либо причинам не были введены в строй в планируемые сроки, в основном занимаются девелоперы, чьи проекты расположены в непосредственной близости.
Так, "Инград" занималась достройкой ЖК "Гусарская баллада" в подмосковном Одинцове, где компания реализует свой масштабный проект "Одинград". Кроме того, летом 2019 года девелопер приступил к достройке ЖК "Академик-2" в Мытищах, где уже возводит свой ЖК "Новое Медведково".
Справка
ЖК "Гусарская баллада" в Одинцове
Три корпуса этого проекта ГК "Инград" достраивала после банкротства компании "Жилищный капитал". Дольщики получили ключи от 965 квартир. ЖК расположен в 12 км от МКАД, это проект комплексной застройки со всей необходимой инфраструктурой – детскими садами, школой, медицинским центром, магазинами, торговыми центрами, фитнес-клубом и т.д.
ЖК "Академик-2" в Мытищах
ГК "Инград" стала инвестором завершения строительства 2-секционного 25-этажного дома №59 на 408 квартир по адресу: Московская область, г. Мытищи, мкр. 36. Это долгострой с многолетней историей – возведение дома началось еще в 2003 году. Работы на объекте возобновились после двух лет простоя из-за отсутствия финансирования.
По словам девелопера, решение о достройке объекта принимается после тщательной оценки своих возможностей: текущего состояния объекта, наличия ресурсов, новых сроков сдачи. Далее заключаются договоры с местной администрацией и министерством жилищной политики региона. Девелопер вкладывает собственные средства в достройку объекта и контролирует выполнение работ в указанные новые сроки.
Недострои по второму кругу
У проблемного проекта могут появиться новые застройщик и инвестор, однако это не означает, что дом будет достроен вовремя. Очередные обещания также могут быть не выполнены, как, например, случилось с проектом "Валь д’Эмероль" (бывшая "Изумрудная долина"), о котором Новострой-М уже подробно рассказывал. Сроки выдачи ключей снова переносятся, инвестор затягивает стройку, а дольщики продолжают выплачивать ипотеку.
От банкротства застройщика Urban Group пострадали 16 тыс. человек, а сумма ущерба составила 80 млрд рублей. Достройка объектов компании – ЖК "Солнечная система", "Лесобережный", "Лайково", "Опалиха О3", "Видный город", "Митино О2" в лучшем случае закончится через 3 года, хотя часть покупателей ждет свои квартиры уже 5 лет. Есть и такие дольщики, кто купил квартиру у обанкротившегося СУ-155, за которым взялся достраивать Urban Group…
Чтобы ускорить процесс, потерявшие терпение люди выходят на улицы. Так, летом этого года более 300 человек – дольщики Химкинского, Красногорского, Чеховского, Лобненского, Реутовского, Мытищинского, Одинцовского районов – вышли на митинг, посвященный проблеме подмосковных долгостроев.
Речь идет о таких проектах, как уже упоминавшиеся "Валь д’Эмероль" и "Солнечная система", а также "Пятницкие кварталы", "Дом на улице Вишневая, 31", "Шервудский лес", "Дом у реки", "Лидер парк", "Новокосино-2", "Лобня Свободный проезд" и т.д.
По словам жителя одного из домов 2-й очереди "Пятницких кварталов", дольщики продолжают вкладывать в квартиры и в территорию комплекса много денег и времени. Про обещанную инфраструктуру – школу, поликлинику, парковку, торговую галерею – скорее всего, придется просто забыть.
Дольщики "Дома на улице Вишневая, 31" ждут своих квартир уже 16 лет. Два года назад они создавали петицию на имя президента, премьер-министра, губернатора Подмосковья и министра Минстроя и ЖКХ РФ. Ее подписали 1273 человека – и на том дело и кончилось.
В столице тоже есть свои печально известные долгострои, как, например, "Царицыно" и "Царицыно-2" в Бирюлево. Сроки сдачи домов первой очереди регулярно переносятся с 2012 года, второй очереди – с 2015-го. На застройщика – "Московский хлебокомбинат продуктов" – было заведено уголовное дело.
Дольщики не могли ни расторгнуть договор, ни получить компенсацию, но научились писать письма в разные инстанции, судиться, ходить на митинги и пикеты.
Риск недостроя остался, а прибыль упала
Риски двойных продаж, невозврата денежных средств, строительной пирамиды, а также многолетние долгострои в связи с переходом на проектное финансирование остались в прошлом, однако недостроенные объекты и банкротство застройщика все же и сейчас исключать нельзя.
Как рассказала Надежда Косарева, при новой модели риски незавершения строительства по проектам, которые еще только будут начинаться, будут существенно снижены. Оценивать проект будет уже банк, то есть профессиональный участник отношений, который умеет это делать лучше обычного покупателя.
Кроме того, банк заинтересован в правильной оценке, поскольку в противном случае ему не вернут проектный кредит, но банк будет обязан вернуть деньги дольщика со счета эскроу. Средства же дольщика на счете эскроу (на случай проблем уже с самим банком) защищены страхованием на сумму до 10 млн рублей.
Также стоит учесть, что банки выдают кредит траншами по мере достижения той или иной стадии готовности проекта. Как пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE, у компании могут возникнуть проблемы, например подрядчик задержал поставку или привез бракованный товар, пришлось менять материалы, из-за чего значительно выросла себестоимость, произошли другие непредвиденные обстоятельства (стихийные бедствия и пр.).
Иными словами, может нарушиться график строительства. В таком случае банк может отказать в дополнительном транше. Это также приостановит работу застройщика, что ведет к банкротству, если стороны не достигнут соглашения по новым условиям.
Но, по мнению эксперта, описанный сценарий все же маловероятен, поскольку банк не заинтересован остаться с недостроенным залоговым объектом, куда уже вложены деньги.
Переход строительной отрасли на проектное финансирование, как ни странно, также создал предпосылки для возникновения новых недостроев. По данным компании "Метриум", около 24% возводимого в России жилья (более 28 млн кв. м) оказалось в зоне риска.
Застройщики этих объектов не смогли получить ни банковских денег, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам 214-ФЗ (последнее возможно при 30%-ной готовности объекта и продаже не менее 10% площадей).
В Москве в "подвешенном" состоянии оказались 17% строящихся объектов общей площадью 2,8 млн кв. м, в Подмосковье доля потенциально проблемных объектов составляет 14% (1,8 млн кв. м). Однако власти вряд ли допустят появления множества новых недостроев – к примеру, они могут вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес.
Надежда Косарева согласна с тем, что тем застройщикам, которые не смогут получить проектное финансирование на общих условиях, будет нужна специальная помощь, чтобы не усугублять проблему. Такая поддержка (например, в форме поручительства) могла бы быть предоставлена ДОМ.РФ.
Еще один неприятный момент для дольщиков – с переходом на новую схему финансирования возможности для инвестиций в недвижимость снизились. Как пояснила Мария Литинецкая, во-первых, в проектах с эскроу-счетами стартовая стоимость квадратного метра выросла. Поэтому инвестировать в новостройку теперь нужно в первые дни выхода объекта на рынок, чтобы максимизировать прибыль.
Во-вторых, присутствует риск отказа застройщиков от продажи на котловане. До вступления в силу поправок в 214-ФЗ подобная стратегия была необходима для привлечения инвестиций на самом сложном начальном этапе, когда новостройка еще не известна рынку и широкому кругу потенциальных клиентов.
Теперь же средства дольщиков для успешного запуска проекта не требуются, финансирование доступно за счет заемных средств. Поэтому не исключено, что доля новостроек на котловане будет снижаться, а новые объекты станут выводиться на средней или в высокой стадии готовности, что уменьшает инвестиционный потенциал проекта.
