Станет ли проще проводить сделки с такой недвижимостью
Владельцам квартир, купленных с помощью материнского капитала, упростят сделки с недвижимостью. Планируется отменить обязательное выделение "детских долей" — такой законопроект подготовили и планируют внести в Госдуму депутаты "Единой России" (есть у "Известий"). Инициативу поддерживают в Сбере. Доли детей чаще ничтожно малы (1/20 и менее), а сделки с такой недвижимостью проводить крайне сложно. Например, невозможно перепродать недостроенную новостройку, сложно ее реализовать на вторичном рынке, из-за чего приходится делать большие скидки, говорят эксперты.
Продать не получается
В России планируется отменить обязанность выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств маткапитала, в том числе когда они направляются на погашение ипотеки. Такой законопроект подготовили и планируют внести в Госдуму депутаты "Единой России", с документом ознакомились "Известия".
Доли детей сегодня чаще ничтожно малы (1/20 и менее), а сделки с такой недвижимостью проводить крайне сложно, рассказала "Известиям" одна из разработчиков проекта зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
— Например, невозможно перепродать недостроенную новостройку, сложно реализовать квартиру на вторичном рынке, из-за чего продавцам приходится делать большие скидки. А если семья не может дальше выплачивать ипотеку, то банку приходится продавать квартиру с дисконтом до 30% на торгах и так далее, — сказала депутат.
В то же время родители могут выделить все средства маткапитала на обучение только одного ребенка (в ущерб другому), или их можно направить полностью на пенсию матери, говорится в пояснительной записке к законопроекту. То есть при использовании маткапитала на другие разрешенные цели не учитываются интересы каждого отдельного ребенка, подчеркнула Светлана Разворотнева.
В пояснительной записке к законопроекту описана типичная проблемная история с жильем, купленным с использованием средств маткапитала. Так, в 2018 году одна семья с двумя детьми приобрела квартиру, и выплата от государства была использована как первоначальный взнос. В апреле 2022 года у семьи резко сократился доход и платить по кредиту в полном объеме она не смогла. В октябре банк предъявил требование полностью погасить кредит, иначе будет инициировано судебное разбирательство для продажи квартиры с торгов.
Денег у людей для полного погашения кредита не было. Продажа такой квартиры подразумевает, что покупатель даст средства, чтобы семья погасила кредит перед банком. Затем необходимо наделить детей долями в квартире, после получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу и только потом продать жилплощадь. Вся эта процедура займет порядка двух-трех месяцев.
Внимание, риски
Главной сложностью при проведении подобных сделок становится необходимость получения согласия органов опеки и попечительства, отметила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Она назвала эту меру чрезмерной, потому что родители априори действуют в интересах своих детей. Конечно, есть исключения, но исходя из них устанавливать общее правило ошибочно, считает эксперт.
— Подход органов опеки порой отличается формализмом. В частности, они могут запретить переезд в квартиру, площадь которой чуть меньше, даже если бытовые условия в ней значительно лучше. Не существует единой формулы, как следует действовать в той или иной ситуации. Чиновники нередко в аналогичных случаях принимают различные решения, что несправедливо, — считает Надежда Коркка.
Всё это затрудняет продажу квартир с детскими долями. В итоге обязанность по выделению детям долей в жилье, приобретенном с использованием маткапитала, мешает молодым семьям полноценно распоряжаться недвижимостью, сказала Надежда Коркка. Кроме того, квартиры, приобретенные с привлечением средств материнского капитала, не только усложняют процесс их продажи из-за обязанности выделить доли несовершеннолетним, но и создают риски для будущих добросовестных покупателей такой недвижимости, отметил директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.
— Если доли несовершеннолетним были выделены некорректно, то в будущем у нового владельца могут возникнуть риски по признанию такой сделки недействительной, — пояснил он.
Подводные камни
Целесообразность выделения долей на детей в приобретаемой с маткапиталом недвижимости вызывает сомнения, поскольку их размер определяется по соглашению сторон и на практике они ничтожно малы. А издержки и риски при сделках с жилыми помещениями существенно возрастают, сказал гендиректор Фонда "Институт экономики города", эксперт Общественного совета при Минстрое Александр Пузанов. Он добавил, что из-за сложностей число семей, использующих маткапитал на улучшение жилищных условий, постепенно уменьшается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м. Вероятно, часть домохозяйств выбирает не оптимальное для себя направление использования этих средств, сказал Александр Пузанов.
