Смогут ли доходные дома стать в России такими же популярными, как на Западе
Бронирование апартаментов в очередном арендном доме в Москве открыл ДОМ.РФ. Предлагается жилье разных площадей - от студий до 4-комнатных квартир. Цены начинаются от 52 тысяч рублей в месяц. Это первые шаги к развитию рынка арендного жилья, который мог бы многим помочь решить квартирный вопрос.
В арендном доме, в отличие от обычного съемного жилья, люди заключают договор не с частным лицом, а с организацией. Кроме того, в здании живут только арендаторы - для постоянного проживания площади не продаются. Как сообщили в ДОМ.РФ, такое жилье пользуется спросом - среднегодовая заполняемость первого арендного дома, сданного в 2017 году, около 98%.
По соседству за 65 тысяч рублей можно снять уже двухкомнатную квартиру, однако жилье в арендном доме - бизнес-класса, а рядом, на Кутузовском проспекте, много дорогих офисов, поэтому оно действительно будет пользоваться спросом. "Но конкурентом обычным арендодателям этот дом не станет, - считает управляющий директор "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Это лишь заставит владельцев вокруг привести свои квартиры в более достойный вид". И вряд ли такой формат жилья будет пользоваться спросом где-то кроме Москвы. "В Санкт-Петербурге такой проект может быть, но он точно не будет такого размера и такого масштаба, - полагает Жукова. - Остальные города-миллионники, наверное, просто не найдут достаточного количества клиентов для проектов такого масштаба и ценовой категории".
Арендные дома ДОМ.РФ - первые шаги в организации цивилизованной аренды в России, напоминает руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое, президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Арендного жилья категорически не хватает, особенно в крупных городах, считает Косарева. При этом оно доминирует в зарубежных мегаполисах, в Берлине его доля доходит до 80%. В России, наоборот, - 90% жилья в собственности, при этом лишь процентов 10 сдается частными лицами в аренду, да и то на полулегальных основаниях.
В европейских мегаполисах арендное жилье преобладает. В России, наоборот, 90% жилья - в собственности и лишь 10% сдается в полулегальную аренду.
Не совсем корректно, по мнению Косаревой, что новый арендный дом ДОМ.РФ относится к сегменту апартаментов, то есть формально к нежилым зданиям. "Для жителей в данном случае нет особенной разницы, но все же законы соблюдать надо", - подчеркивает эксперт. В ДОМ.РФ сообщили, что из девяти "арендных" проектов компании только два имеют статус апартаментов. "Закон не запрещает пребывание граждан в апартаментах", - отметили в компании.
По мнению Косаревой, в России нужно активнее развивать некоммерческую аренду жилья, и это может значительно снизить остроту жилищного вопроса. "В западных странах, кроме рыночной аренды, есть полугосударственные нерыночные сегменты, когда жилье сдается внаем на некоммерческих условиях, по более низким ставкам. Государство этот сегмент субсидирует", - говорит эксперт.
У института социального найма (в социальном найме находятся неприватизированные квартиры) много проблем, отмечает Косарева. "Бюджет построил эти квартиры - и всё, забыл про эти деньги, они не вернутся никогда. Если жилье приватизируют - из публичной собственности эта квартира ушла, опять надо строить для следующих людей, не сохраняется этот жилищный фонд", - подчеркивает эксперт. Поэтому в 2014 году были внесены поправки в Жилищный кодекс о специальном виде жилья - так называемых наемных домах. Они могут быть двух типов - коммерческого использования (примерно то, что делает ДОМ.РФ) и социального использования. В отличие от квартир, находящихся в социальном найме, в плату за некоммерческий наем могут включаться не только текущие расходы, но и частичная компенсация затрат на строительство этого жилья. Это может растянуться на несколько десятков лет, но эти средства можно пускать на строительство следующих арендных домов. "По нашим подсчетам, по некоммерческому найму квартиры в Москве могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей в месяц. Это почти в 2-3 раза дешевле, чем в коммерческом найме", - отмечают в Институте экономики города.
По некоммерческому найму квартиры в мегаполисе могли бы сдаваться по 15-20 тысяч рублей
Поскольку цена получается ниже рыночной, снять жилье в некоммерческом сегменте может не каждый - доступ туда регулируется законодательством и зависит от доходов потенциального арендатора. Как поясняет Косарева, максимальный срок аренды - 10 лет. Если в этот период жилец приобрел свое жилье, договор с ним могут расторгнуть. Если же по истечении 10 лет собственного жилья у него не появилось и снять квартиру по рыночным ценам он не может, с ним заключают договор на новый срок на ту же квартиру. Предполагается, что, пользуясь этой схемой, семьям, которые смогут экономить на арендной плате, проще будет приобрести собственное жилье. Возможно, в этой системе есть недостатки и какие-то "подводные камни", но пока они особенно незаметны - на всю страну существует лишь десяток арендных домов некоммерческого найма, появившихся несколько лет назад. В Москве нет ни одного, два в Санкт-Петербурге, есть в Ханты-Мансийске, в Тюмени, в Перми.
Как сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ, компания сейчас изучает потребность регионов в социальной аренде. "Формирование некоммерческого социального арендного фонда в мировой практике осуществляется за счет предоставления налоговых и иных льгот для инвесторов в строительство арендного жилья либо с помощью субсидирования арендной ставки до рыночного уровня за счет определенных источников. Для формирования сегмента некоммерческого найма необходимо предусмотреть соответствующие меры налогового стимулирования и источники финансирования", - подчеркивают в ДОМ.РФ.
Некоммерческий наем без бюджетной поддержки вообще не существует. "Сейчас президент поставил задачу перед правительством - найти механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем, которое будет сохраняться в публичной собственности, не будет приватизироваться. Поэтому в Минстрое, в ДОМ.РФ, эксперты - все готовят свои предложения для представления президенту, правительству, чтобы обсудить эту тему и решить, есть возможность выделить бюджетные средства всё-таки на это или нет", - рассказывает Косарева.
