Доля ИЖС в строительстве Сибири продолжит расти
В регионах Сибири в этом году растут объемы индивидуального строительства. За пять месяцев 2024 года они увеличились почти на четверть в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Сильнее всего этот тренд выражен в Туве и в Омской области, где отмечен рост в полтора раза. На динамику ИЖС повлиял спрос на ипотечное кредитование в этом секторе жилищного строительства и расширение проектов организованной застройки. До конца года аналитики прогнозируют дальнейший рост рынка за счет более низкой стоимости квадратного метра в индивидуальных домах относительно квартир, а дальнейшие перспективы связывают с развитием инфраструктуры в частном жилом секторе.
Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Сибирском федеральном округе активно развивается: в январе — мае текущего года объем ввода частных домовладений, по подсчетам Росстата, вырос на 23% год к году (до 2,7 млн кв. м). Самые высокие темпы ввода в строй нового жилья населением отмечены в Республике Тыва, где рост в январе — мае составил к аналогичному периоду прошлого года 58%, а объем ввода достиг 111 тыс. кв. м. В Омской области увеличение составило 47% (до 325 тыс. кв. м), в Иркутской области — на 33% (до 600 тыс. кв. м), а в Республике Алтай — на 26% (до 106 тыс. кв. м). В Новосибирской области, где преобладает многоквартирное комплексное строительство, ввод нового жилья населением вырос за год на 23% (до 497 тыс. кв. м).
За счет роста доходов и низкой цены
По данным "Циан", спрос на покупку земельных участков и частных домов за пять месяцев текущего года в Сибири вырос на 16% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Сильнее всего показатель увеличился в Туве (на 88%) и в Томской области (на 44%).
Увеличение строительства индивидуального жилья может быть связано с проблемами на рынке многоквартирных домов, считает один из учредителей и генеральный директор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. По его словам, "индивидуальное жилищное строительство играет роль товарозаменителя, люди хотели бы купить квартиру в многоквартирном доме, но в силу ряда причин, например, не устраивает высокая монопольная цена, начинают смотреть в сторону индивидуального домостроения".
Руководитель "Циан аналитики" Алексей Попов говорит, что ИЖС развивается в том числе из-за роста газификации частного сектора и действующих льготных программ по ипотеке — как на покупку готовых домов, так и на строительство. По подсчетам "Домклика", с января по июнь 2024 года объем текущего портфеля ипотеки на ИЖС в РФ увеличился на 37% (до 944 млрд руб.), а доля ипотеки на ИЖС в совокупном ипотечном портфеле РФ выросла на 1,2 п. п. — до 5%. Отмечается, что доля этого сегмента растет не только в средних и малых городах, но и на территориях крупных агломераций. В регионах Сибири она приближается к 50%. Росту в секторе ИЖС способствует и дачная амнистия, когда ранее построенные частные и садовые дома ставятся на кадастровый учет по упрощенной процедуре.
Подъем стоимости
Повышенный спрос на частные дома повлиял и на их стоимость. По данным "Циан аналитики", в январе — мае 2024 года в среднем по Сибирскому федеральному округу для индивидуальных домовладений она выросла на 13% в сравнении с тем же периодом прошлого года и в среднем по округу достигла 10 млн руб. за единицу. При этом сильнее всего цены выросли в Республике Алтай (на 42%). "Растущий спрос на этот регион как на популярное туристическое направление привлекает сюда как инвесторов, так и конечных покупателей", — комментирует Алексей Попов.
Без отставания в инфраструктуре
В ближайшие годы доля индивидуального жилищного строительства продолжит расти, считает Александр Пузанов. Впрочем, для ускорения развития этого сегмента необходимо развивать инфраструктуру в частном секторе — транспортную, инженерную и социальную. В настоящее время из-за низкой доступности инфраструктуры в загородных поселках аудитория потребителей небольшая, в основном это люди пенсионного возраста либо молодежь с удаленным форматом работы. "Мы сможем ликвидировать это отставание, когда будут достигнуты стандарты социальной инфраструктуры, хотя бы примерно соответствующие территориям многоквартирной многоэтажной жилой застройки", — полагает эксперт.
На развитие рынка ИЖС также благоприятно повлияет переход на механизм использования счетов эскроу. Вице-президент банка "Дом.РФ" Андрей Бахмутов считает, что это позволит вывести сегмент на новый уровень. "Подрядчики смогут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для людей исключается риск потерять свои деньги", — отмечает он. По словам экспертов, использование в расчетах счетов эскроу повысит доверие и интерес покупателей.
Впрочем, руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг ожидает сокращения количества выданных кредитов на строительство индивидуального жилья во второй половине 2024 года в связи со сворачиванием льготной ипотеки на новостройки. "Однако выпадающие объемы будут частично скомпенсированы за счет расширения условий „Семейной ипотеки“ на сегмент индивидуального жилищного строительства. Сейчас в России около 25% частных жилых домов строится с ипотекой, и к 2030 году этот показатель может вырасти до 50%", — полагает он.
