Как преобразовать города России
Механизм комплексного развития территорий все шире применяется в регионах, однако для повышения эффективности нужна постоянная доработка нормативной базы
В сентябре администрация Екатеринбурга определила еще один участок для реализации проекта комплексного развития территории (КРТ) в границах улиц Московской и Гурзуфской. На участке снесут два двухэтажных здания 1953 года постройки и построят жилой комплекс. Общая площадь территории, где развернется реновация, составляет 4,1 тыс. кв. метров, а градостроительный потенциал проекта — 20,6 тыс. "квадратов".
Всесторонний эффект
С 2022 года в столице Урала реализуется 11 проектов КРТ: семь жилой и четыре нежилой застройки.
По всей Свердловской области — 19 проектов. Планируется построить более 1 млн кв. метров жилья.
Высокий уровень активности демонстрирует и Челябинская область. Программа КРТ, стартовавшая три года назад, развернулась здесь на полную мощность. Приняты решения в отношении 30 территорий общей площадью 218 га с градостроительным потенциалом почти 2 млн кв. метров жилья.
В Курганской области до 2030 года в комплексное развитие территорий планируют вовлечь участки площадью почти 260 гектаров. Сейчас здесь реализуется крупнейший проект КРТ в Уральском федеральном округе — возведение жилого комплекса "Маяк" в столице Зауралья на берегу озера Черное. Проект, который будет реализован на территории 155 гектаров, включает не только здания современной архитектуры, но также набережную и прогулочные зоны.
Федеральный закон о КРТ, напомним, подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья.
По словам вице-премьера Правительства РФ Марата Хуснуллина, за три года с применением этого инструмента в стране построено порядка 1,4 млн кв. метров недвижимости. По проектам комплексного развития территорий в регионах страны продолжается строительство жилья, объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.
привело к большому износу физических активов и старению городской среды.
В стране уже сложились лучшие практики удовлетворения жилищных интересов граждан, переселяемых из многоквартирных домов, в рамках проектов КРТ. Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева относит к таким регионам Иркутскую, Костромскую, Нижегородскую, Пензенскую, Свердловскую области и Пермский край.
В режиме диалога
Важно, что и рынок, и государство нацелены на продолжение диалога и урегулирование многих спорных вопросов. Надежда Косарева в целом этот процесс считает положительным, однако видит несколько системных проблем при формировании нормативной базы.
"С самого начала проектам КРТ был отдан приоритет над базовыми актами градостроительного регулирования (генеральным планом и правилами землепользования и застройки). Это переворачивает логику градостроительного развития территорий: во главу угла ставятся оперативные решения, а не долгосрочные целевые планы", — формулирует проблематику эксперт.
По ее мнению, поправки, которые вступили в силу в начале этого года, продолжают эту же логику игнорирования общего регулирования: "Например, допускается выдача градостроительного плана земельного участка, который еще не образован, а также подготовка проектной и рабочей документации для размещения объектов капитального строительства до образования земельных участков".
Инструмент КРТ очень сложен, поэтому, по оценке Надежды Косаревой, пока не по всем спорным вопросам найдено эффективное решение: "Для реализации проектов КРТ, конечно же, нужны кредитные ресурсы, однако ограничения на переход прав по договору о КРТ к иному лицу пока сдерживают возможность кредитования таких проектов. Неоднозначным является и вопрос реализации проектов КРТ на территориях низкоплотной жилой застройки (занятой индивидуальными домами, домами блокированной застройки, садовыми домами). Между тем в центральных и срединных зонах городов такой застройки много. Подходы к решению этих вопросов есть, но они требуют дальнейшей серьезной проработки".
В целом экспертам пока трудно оценивать результативность проектов КРТ, поскольку они еще находятся в стадии реализации.
"Наряду с совершенствованием законодательного регулирования идет отладка и других практик, в том числе взаимодействия между застройщиками и жителями. Застройщики на деле убеждаются в том, что успех проектов КРТ во многом зависит от удовлетворенности граждан, которых затрагивает проект КРТ", — отмечает Косарева.
В последние годы строительная индустрия доказала, что способна к конститутивному диалогу с властью.
