М.Королёва― Здравствуйте. Да, это программа «Выбор ясен». Здесь в студии Марина Королёва. Ну и обычно у нас всегда напротив Евгений Григорьевич Ясин. Но! Когда он отправляется в какую-нибудь поездку (а сейчас это именно так), он оставляет кого-то вместо себя, дежурного эксперта. И сегодня этот дежурный эксперт – Надежда Косарева, глава фонда «Институт экономики города». Надежда Борисовна, здравствуйте.
Н.Косарева― Здравствуйте.
М.Королёва― Мы с Евгением Григорьевичем как раз в одной из прошлых программ говорили довольно долго о капитальном ремонте, ну и заодно о рынке жилья. И он как раз очень порекомендовал вас как человека, который практически всё знает и о жилищном рынке, об ипотеке, о том, что происходит с жильем, с кредитами и так далее. Вот, об этом мы сегодня и поговорим. Тему мы назвали так, широко: «Кризис и город». Но я думаю, что мы поговорим не только о том, как функционирует наш рынок жилья в кризис, но и о том, как он функционирует и должен функционировать в норме (обычно).
Ну, честно говоря, вот я тут недавно проезжала по Подмосковью и обратила внимание на то, что там просто какой-то строительный бум. То есть, вот, казалось бы, какой кризис? Мы все говорим о том, что кризис, рубль упал практически вдвое, там у нас санкции, контрсанкции и так далее. А Подмосковье просто, вот… Ну, вот, пухнет, что называется, от жилья, от новостроек. Что происходит-то вообще?
Н.Косарева― Вы знаете, прошлый год, 2014-й у нас был рекордным. Если верить Росстату, то у нас было введено почти 84 миллиона квадратных метров. То есть это больше, чем даже в предыдущие годы советского периода, как бы, максимально рекордно.
Ну, есть вопросы некие к правильности этой цифры, но, вот, если ей доверять… И судя по всему, всё равно это было очень много в любом случае.
М.Королёва― Это мы говорим о России в целом?
Н.Косарева― Это мы говорим о России в целом. И при этом лидером по жилищному строительству является как раз Московская область.
М.Королёва― Не Москва, заметьте.
Н.Косарева― Московская область. Московская область вводила практически больше метра на человека. И отсюда ваше впечатление правильное, потому что в Московской области бум жилищного строительства.
Но это 2014-й год до кризиса. Причем, когда в ноябре уже начались такие, понятные кризисные явления (в октябре-ноябре на рынке недвижимости)...
М.Королёва― 2014 года?
Н.Косарева― 2014 года, да. ...то если вы заметили, был еще бум вкладчиков в долевое строительство. В 4-м квартале, особенно в ноябре-декабре прошлого года максимальное количество людей заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Поскольку, как бы, был кризис на рынке обменного курса, люди стали бояться за свои вложения и максимально стали их вкладывать в недвижимость.
Поэтому вот эти начатые объемы строительства, которые вы видите, что оно идет, это замечательно. Но это, как бы, картина благополучного начала 2014 года. Что с ней будет происходить в этом году, вот это самый большой вопрос. Пока, опять же по данным официальным Минстроя, за первый квартал было введено больше на 15%, чем за первый квартал 2014 года (введено жилья).
М.Королёва― Это тоже какой-то остаточный шлейф от прошлого года?
Н.Косарева― Да, я думаю, что, к сожалению, это некий остаточный шлейф, это именно те дома, которые были практически завершены и которые застройщики пытаются завершить скорее и быстрее ввести в эксплуатацию.
К сожалению, что будет происходить дальше, здесь есть очень большие вопросы. Вообще надо сказать, что мы плохо понимаем, что у нас происходит на рынках, потому что если, например, сопоставить просто росстатовские данные по вводу жилья (как я вам сказала, там почти 84 миллиона квадратных метров) и заделов строителей многоквартирных домов на конце 2013 года… То есть что они могли ввести в 2014-м? Только то, что они начали в 2013-м. Казалось, что многоквартирных домов было введено в 2014-м на 40% больше, чем было заделов. Такого не бывает.
Поэтому что это за статистика, здесь не очень понятно. И объемы начатого строительства поэтому я как-то, вот, еще… Совсем думаю, что мы с этим не понимаем. Думаю, что их очень много. И вопрос состоит в том, смогут ли застройщики в 2014 году привлечь средства (ну, средства граждан – а что еще?) на то, чтобы завершить эти проекты.
Сейчас, наверное, вы знаете, что есть государственная программа специальная по субсидированию ипотечных кредитов на участие граждан в долевом строительстве.
М.Королёва― Нет, не знаю, что есть такая программа.
Н.Косарева― Есть специальная программа – там ставка по этим кредитам не превышает 12%.
М.Королёва― Ну, тоже ничего себе, между прочим, в сравнении с западными странами.
Н.Косарева― Да, но по сравнению с 14-тью или 15-тью, или 16-тью, которые… В западных странах другая цена денег, другая инфляция, всё другое, поэтому… Можно, конечно, сравнивать, что у них там хорошо, но в тех условиях, которые есть у нас, это, к сожалению… Лучше, чем рыночная ставка. Она началась со 2-го квартала (эта программа) 2015 года и люди постепенно начинают, как бы, участвовать в этой программе.
М.Королёва― А поясните, Надежда Борисовна, это что-то промежуточное? То есть это не совсем ипотека, а люди получают субсидию на то, чтобы взять ипотеку? Так что ли?
Н.Косарева― Название у этого кредита ипотечное. Но, на самом деле, там залога недвижимости нет. Это кредит на участие в долевом строительстве. То есть залогом является право требования по договору долевого участия. Вы берете кредит для того, чтобы заключить и оплатить договор долевого участия. И, вот, например, по этому кредиту там ставка 16%... Потому что, ну, обычно на таких кредитах ставка выше, чем по кредиту на покупку жилья уже готового. При этом рыночная – 16%. А вам дают не 16 как по рынку, а 12. Вот эту разницу субсидирует государство из федерального бюджета.
Но меня очень беспокоит, что начатые объемы строительства больше, потребность в финансировании больше, чем люди принесут сюда, даже пусть через эти льготные кредиты. И на мой взгляд, возрастают в такой ситуации риски участия в долевом строительстве.
Поэтому, между прочим, эти риски очень существенно заметили в Московской области и обеспокоились.
М.Королёва― Ну, то есть когда Андрей Воробьёв обращается к правительству с просьбой как раз ограничить гражданам возможность долевого участия в строительстве, это связано вот с этим самым беспокойством?
Н.Косарева― Да. Да. Да. Это связано ровно с этим беспокойством. Причем, вопрос о том, чтобы перейти от долевого участия в строительстве к взаимоотношению профессионалов в этой сфере (банков и застройщиков), то есть перейти к проектному кредитованию просто, а люди бы покупали там готовое жилье. Ну, может быть, какой-то задаток на строительство, но не полностью финансировали это строительство и брали на себя риски. О том, чтобы перейти к такой схеме, говорят уже не первый год.
Но вот я, как бы, возглавляла рабочую группу, когда писали Закон о долевом участии в строительстве, который был принят в 2004 году. Тогда на рынке был полный беспредел, правил не было вообще никаких. Поэтому 214-й закон, как его называют, он тогда хотя бы упорядочил ситуацию, исключил возможность двойных продаж, ввел некие гарантии и обязательства застройщиков, то есть как-то, ну, чуть-чуть хотя бы облагородил эту картину.
М.Королёва― Упорядочил.
Н.Косарева― Да. Но риски полностью с людей, которые участвуют в этом процессе, этот закон не снял. И, вот, они реализуются в кризисной ситуации. Мы видим, как реализуются эти риски.
Поэтому предложение перейти, все-таки, к тому, чтобы банки кредитовали застройщиков, мне кажется абсолютно правильным, я его поддерживаю.
М.Королёва― То есть вы за то, чтобы ограничить участие людей в долевом строительстве в наших условиях?
Н.Косарева― Да. Да. Да. Но при этом это надо делать аккуратно. Это надо делать не махом, разрубив там Гордеев узел, а надо выстроить какое-то некое переходное этапное требование законодателей.
Например, мне представляется, что на первом этапе можно было бы установить требование по размещению средств дольщиков на специальных счетах в банках. И банк бы контролировал хотя бы целевое использование этих, завершение строительства, подкредитовывал застройщика. То есть всё равно сначала оставить бы вот эти договоры, но пустить этот поток под контроль банка. А потом постепенно, когда и застройщики привыкнут, и банки привыкнут, тогда можно сокращать будет объемы участия граждан и переходить к кредитованию банков. Профессионалы! Должны эти риски управляться профессионалами, а не людьми.
М.Королёва― Это всё понятно, Надежда Борисовна. Но как я понимаю, тут и граждане, в общем, насторожились и протестуют, и застройщики тоже забеспокоились. Потому что, ну, опять-таки, если я правильно понимаю, это серьезно просто удорожит квартиры.
Н.Косарева― Это серьезно не удорожит квартиры, потому что… Несколько удорожит, но не серьезно. Сегодня уже практически процентов 40 строительства многоквартирных домов происходит за счет кредитных средств граждан. Граждане берут кредит, и как я вам уже рассказывала, это под 16 или 12 процентов.
То есть если не люди будут брать кредиты, а банки будут давать кредиты застройщикам под те же 16% или 12%, застройщики будут брать эти кредиты, то значит вот в этой части никакого удорожания не произойдет. Произойдет некое, может быть, удорожание, если размер там кредита будет не 40%, а 60% от строительства (больше банки вряд ли дадут).
Проблема в том, что застройщикам придется вкладывать собственные средства. Они сейчас живут и не тужат, потому что собственные средства у них минимальные вложены, они практически ничем не рискуют. Рискуют люди.
М.Королёва― То есть, на самом деле, граждане, да? Граждане и вкладывают, и они же и рискуют?
Н.Косарева― Да. Да.
М.Королёва― И если, например, застройщик решил, ну, просто объявил о том, что он прекращает строительство (ну, вот, нет у него денег), то все риски на людях?
Н.Косарева― На людях абсолютно. То есть застройщик в этот проект обычно вложил очень мало. Вот, в 2014 году, когда вообще бум был этих дольщиков, там вообще заместили эти дольщики, заместили всю долю практически застройщиков, выкопали на незавершенной стадии. Поэтому вот сейчас…
Поэтому понимаете, в чем дело? Да, особенно на первом этапе это может несколько привести к удорожанию, но зато снизятся риски. Слушайте, это же не казино. Ну, чего люди играют там, выиграешь не выиграешь? Квартира нужна, правильно? Пусть она чуть подороже будет, пусть она на 5-10% подороже будет.
М.Королёва― Русская рулетка. Ну, 10% — это уже для многих очень серьезно. Это, действительно, серьезно. И как я понимаю, вот, чего боятся люди? Как только возникает некий посредник во всем этом, понятно, что посредник захочет себе тоже что-то за это посредничество, в данном случае банк, например, да?
Н.Косарева― Ну, конечно, если банк возьмет на себя… Поймите: если банк возьмет на себя гарантии завершения, то этот риск он, конечно, как-то оценит. Но поймите: если люди будут размещать в банке средства на счетах… А застройщик не кредитуется в один момент, застройщику деньги не отдают одномоментно – ему кредитную линию открывают по мере там… Фундамент? Пожалуйста, тебе денежки на фундамент. Первый этаж? Пожалуйста, тебе денежки… А денежки людей уже лежат, правильно? И здесь надо уже просто конкретно считать. Беспроцентный вклад в банке и банк тем временем эти средства использует. Это же ликвидность для него с нулевой ценой, да? И его риск. То есть надо просто посчитать уже конкретно, вот, конкретно с банком, как он оценивает риск, как он оценивает доходность ликвидности, которую он привлечет. И, может быть, он за это там возьмет какие-нибудь там 2 процентных пункта. Но я не думаю, что дороже это будет стоить.
М.Королёва― И еще раз, Надежда Борисовна, вот, если коротко. Вот, как вы видите механизм идеальный в наших условиях российских, естественно, при котором граждане могли бы участвовать, софинансировать строительство, но при этом не подвергаться риску? Вот, какая цепочка?
Н.Косарева― Значит, идеальный, к которому нужно прийти постепенно, поэтапно, это когда человек заключает договор купли-продажи на строящуюся квартиру. Она еще не построена, и наш Гражданский кодекс допускает это. И уплачивает по этому договору некий задаток в размере, например, 10%. Причем, это законом надо оговорить, что задаток не больше 10%.
Дальше застройщик вкладывает порядка там 30-40% собственных средств, а на 60-70% он берет кредит в банке. Банк тоже обеспокоен, чтобы продать квартиры, поэтому то, что застройщик там наполовину или, там, на 40% квартир уже заключит эти договоры купли-продажи, банк будет спокоен в этом смысле. Он дает кредит застройщику, дом завершается, человек заключает договор купли-продажи, беря в этом или в другом банке ипотечный кредит на приобретение, на оплату этого договора купли-продажи, когда квартира уже готова. Всё. Человек рискует только 10%.
М.Королёва― То есть риски разделяются по трем вот этим вот местам, да?
Н.Косарева― Да. Да. И минимальный риск остается на человеке. Минимальный. Ну, он там 10%. И то будет обязательство застройщика, если он ему потом не даст квартиру, выплатить в двойном размере.
М.Королёва― Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» сегодня у нас здесь в студии в программе «Выбор ясен», мы говорим о рынке жилья, рынке недвижимости, о городе и кризисе.
Ну, вот, кстати, если говорить о вот этом кризисном годе, вы вспомнили там осень 2014 года. Вот, что сейчас серьезно изменилось? Какие есть, действительно, такие, болевые точки на картах наших городов и вот в этом рынке жилья, в рынке недвижимости? Самые такие, главные болевые точки?
Н.Косарева― Ну, во-первых, конечно, у нас упали объемы ипотеки существенно, больше чем в 2 раза 1-й квартал снизился по сравнению с 4-м кварталом. То есть это такое, резкое падение спроса населения на эти кредиты.
М.Королёва― Люди перестали брать ипотеку.
Н.Косарева― Да. И в отличие от предыдущего кризиса 2009 года, когда реальные доходы населения не снижались, сейчас снижаются реальные доходы населения. Поэтому падение этого спроса сейчас связано не только… Знаете, подождем, что будет. Может, там, цены на жилье упадут. А просто у людей денег меньше.
Поэтому на рынках обороты, например, существующего там вторичного жилья сделки все затормозились. Ну, летом всегда спад активности на рынке, но сейчас все отмечают совсем просто отсутствие, полностью практически отсутствие, например, в Москве на рынках каких-либо сделок.
Поэтому что будет происходить осенью, сейчас очень трудно загадывать. Я думаю.
М.Королёва― Но прогнозы-то какие-то существуют?
Н.Косарева― Прогнозов существует море. Море, понимаете? Другое дело, чьи прогнозы сбудутся. Ну, вот, я как эксперт считаю, что в Москве, конечно, падения номинальной цены (вот, в рублях просто, как она есть) не будет. Но и роста большого не будет. А это значит, что реальная цена относительно инфляции будет, конечно, снижаться. Просто потому что доходы населения падают. Поэтому осень, я думаю, будет… Там никакого такого краха, как бы, на рынке не будет в Москве, но и подъема тоже не будет.
М.Королёва― Но это вы говорите о Москве. Я вот смотрела, кстати, по регионам – там повсеместно снижается стоимость жилья, ну, может быть, кроме там центров больших городов. Везде, в общем. Там я смотрела Казань, Ижевск, Екатеринбург – снижение-то происходит, причем снижение в рублях.
Н.Косарева― Да. Но просто надо еще, как бы, понять, что это снижение – оно может отражаться на очень маленьком количестве сделок. Везде количество сделок падает. Поэтому, как бы, достоверность вот этой вот цифры наблюдаемой – она, как бы, очень маленький рынок, на котором всё это наблюдается.
Хотя, я думаю, что это отражает, как бы, существующие тенденции. Все-таки, в Москве стекается спрос не только москвичей, но со всей страны, там, с ближнего зарубежья и так далее. Поэтому здесь еще, как бы, оно держится всё лучше. В других городах, конечно, ситуация немножко становится хуже.
Но всё равно вот так вот говорить, что будет какой-то просто крах на рынке недвижимости, я не думаю. Я не думаю. Потому что, к сожалению, в условиях… Банки же наши очень быстро отреагировали на снижение ключевой ставки ЦБ, да? И у нас сейчас ставки по депозитам опять стали отрицательные, ну, ниже инфляции, да? В таких условиях… А с валютой совсем не определенная ситуация. Поэтому, все-таки, вот эта тема недвижимости еще и не только как потребительское благо, но и как актив для сбережений каких-то, она всё равно будет оставаться тоже.
М.Королёва― Вот, вопрос связан с вот тем самым процентом по ипотеке. Мы с вами говорили о том, что у нас, ну, несравнимый процент по сравнению там с западными странами, хотя и инфляция несравнимая. С другой стороны, вот, если такая ситуация, если, действительно, число взятых ипотечных кредитов упало почти вдвое, почему бы, например, все-таки, не снизить банкам тот самый процент по ипотеке и пусть берут хотя бы понемножку, пусть берут больше таких кредитов, но и ставка будет меньше. Или это решительно невозможно?
Н.Косарева― Нет, экономически это невозможно, вот, конкретно сейчас, сию минуту, потому что… Ну, во-первых, между прочим, я думаю, что банки среагируют сейчас на снижение последнего до 11% ключевой ставки некоторым снижением по ипотеке. Почему? Что такое вообще цена кредита? Из чего она складывается? Она складывается из… Сколько нужно банку заплатить те денежки, который он даст в кредит? Откуда их банк берет? На депозитах, правильно? Вот, сколько цена депозита? Вот, цена депозита. Плюс к этому надо прибавить риск по этому кредиту. А ипотечный кредит, особенно долевое участие в строительстве – это достаточно рискованно, поэтому сейчас банк там пару-тройку процентных пунктов на это накидывает. На сегодняшний день, вот, люди не заплатят, особенно сейчас.
Плюс к этому банк должен добавить свои операционные расходы, которые, прямо скажем, не очень эффективные у банков. И плюс к этому он должен добавить прибыль – он своим акционерам должен платить какую-то прибыль. Понимаете?
Но вот во всей этой цепочке самая большая доля – это стоимость денег, которые… У одних людей берут депозиты, другим отдают кредиты. А стоимость денег зависит от того, какая у нас там ключевая ставка и так далее, и тому подобное.
Поэтому вот так вот просто снизить… Вот, надо искать резерв, где снизить? Где взять деньги подешевле? Ну, уже и так отрицательные ставки по депозитам, понимаете? Как снизить риски? Ну, как же они снизятся в условиях, какие существуют? Как снизить операционные расходы? Ну, наверное, можно немножко повысить эффективность. Но резервов-то особенно больших, как бы, нет.
М.Королёва― Понятно. А помните эту историю всю, связанную с валютной ипотекой? Ну, вот так, на ваш взгляд, стоит запретить просто в России?
Н.Косарева― На мой взгляд, запретить. На мой взгляд, запретить. Если люди не понимают экономической финансовой сути этой операции, просто запретить.
М.Королёва― Но если это не запрещено и не было запрещено, и не запрещено до сих пор, то должно ли государство отвечать тогда за то, что сделали граждане в свое время?
Н.Косарева― Ну, на мой взгляд, нет.
М.Королёва― И попали просто в долговой капкан.
Н.Косарева― Ну, на мой взгляд, нет. А почему? Ну, если, там не знаю, у вас, не дай бог, разбивается машина, вам государство новую не покупает. Если вы по какой-то причине решили взять кредит вот такой в валюте, как бы, вашей безграмотностью, получается, вы теперь оправдываете бюджетную зависимость?..
Ведь, что такое государство? Вообще откуда у государства деньги? Вообще откуда у государства деньги?
М.Королёва― Откуда, вот, кстати? Ну, это наши налоги, я догадываюсь.
Н.Косарева― Это налоги. Это налоги, которые платят физические люди, бизнес и так далее. Но это просто налоги. Еще напечатать, конечно, можно (эмиссию где-нибудь), но давайте вот это, как бы, за скобками оставим, да? Это налоги. Это что значит?
Значит, если надо помочь валютным заемщикам, значит, не надо помочь людям, которые стоят 20 лет в очереди, у которых очень низкие доходы, не надо построить новые садики, не надо построить новые больницы. Вот, приоритеты где? Надо выстроить какие-то приоритеты, правильно? Поэтому… Честно говоря, я…
Вот, есть программа реструктуризации кредитов, которую Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию должно реализовывать, и она распространяется на ипотечных заемщиков. И если там действительно проблема, что это единственное жилье и так далее, и тому подобное, то по этой программе там будет оказана помощь.
Но если вы в каких-то там инвестиционных целях решили там как-то поиграть на этом рынке, ну, почему другие налогоплательщики должны вам в этом месте помогать?
Н.Косарева― То есть или вы сами отвечаете и берете риски на себя, ну, или второй вариант, который вы предлагаете, государство должно просто запретить играть в эти игры?
Н.Косарева― Да. Я считаю, что если в конечном итоге приходят к тому, что после таких игр люди требуют бюджету компенсировать их убытки, я считаю, надо запретить.
М.Королёва― Посмотрите, вот, что я нашла. Тут информация федеральной сети агентств недвижимости, одно из агентств выяснило, что 2-комнатная квартира в Москве стоит 10 лет жизни. В среднем время накопления на стандартную двушку площадью 40 квадратных метров как раз 10,5 лет. Это только в том случае, если горожанин все свои доходы будет тратить только на покупку жилья и не оставлять ничего на еду, на одежду, вообще ни копейки. Ну, там идут Петербург и Самара – 9 с небольшим лет, в Казани – 8 с небольшим, в Челябинске – 5 лет. Ну, вот, в Москве – 10 лет жизни. Это нормально вообще?
Н.Косарева― Я видела в газетах эту информацию, но я не очень знаю методологию расчета. Мне кажется, методология несравнима с другими странами. Ну, такой коэффициент считают, но его считают немножко, как бы, мне кажется, по-другому. Потому что по нашим оценкам вот тот коэффициент, который можно сравнить с другими странами, в Штатах, например, там 3 года, в Европе там где-то…
М.Королёва― Это в том случае, если ты весь свой заработок тратишь?
Н.Косарева― Да-да. Семья – не один человек: там никогда не считают на одного человека, там считают на семью среднего размера, медианную причем (не среднюю, а медианную), медианный доход. Ну, в общем, есть некая методология.
И в Европе это где-то там порядка тоже от 5-ти до 7-ми в разных странах. В восточных странах там больше 7-ми. И считается, что если это больше 5-ти, то это уже низкодоступно.
Мы, действительно, в среднем по стране где-то 4 с чем-то у нас, по Москве – по-моему, где-то 5 с чем-то, немножко побольше.
Анализируя конкретные цифры, вывод о том, что у нас низкодоступное жилье, правильный. Вывод правильный. Если считать другой коэффициент некий, который мы мониторим всё время, это доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью своих средств и ипотеки. Это всего 27%. Хотя, надо заметить, что в 2004 году было 9%, то есть низкая доля.
Но здесь два фактора – не только доступность кредита, но и цена жилья, и даже еще, самое главное, доходы. Еще и доходы. Это же всё относительно.
М.Королёва― Мы сейчас прервемся на несколько минут. Я напомню, что в студии у нас Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». И вернемся в эту студию после новостей.
М.Королёва― И мы продолжаем программу «Выбор ясен». Сегодня наш гость в студии – Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Кризис и город, жилье, рынок недвижимости, ипотеки, кредиты – обо всем этом мы сегодня говорим с Надеждой Косаревой.
Ну, вот, кстати, мы с вами говорили о том, что, действительно, у нас в Москве низкодоступное жилье, примерно там от 5 до 10 лет жизни нужно на то, чтобы там как-то себе жилье купить.
Знаете, мне что интересно, Надежда Борисовна? Вот, всегда я пытаюсь ответить на вопрос «А каким образом человек может получить свое жилье?» Ну, пусть не свое, а вообще каким образом он может жить в городе? Значит, он может иметь свое жилье – ну, вот, оно ему, действительно, могло достаться по наследству, да? Он может попробовать купить квартиру. Трудно, но может попробовать. И есть абсолютно дикий рынок аренды жилья, совершенно какой-то плохо регулируемый, неуправляемый, аренда у физических лиц. Почему во всем этом нет нормального стабильного рынка аренды жилья, но не у дяди и тети у каких-то, а, вот, просто чтобы построить дом, который будет заведомо арендным, и арендовать жилье там либо у города, либо это будет какой-то крупный застройщик (ну, не знаю, какое-нибудь юридическое лицо)? Почему у нас этого нет и как-то, вот, по-моему даже в планах нет?
Н.Косарева― В планах это есть. Более того, даже в указе президента 2012 года одна из задач написана – это формирование рынка доступного арендного жилья.
М.Королёва― Это что за план?
Н.Косарева― Это указ президента 600-й по мерам по повышению доступности жилья, в 2012 году был принят.
М.Королёва― 2012―й год.
Н.Косарева― Да. И там есть, такая задача поставлена. И в прошлом году принята законодательная база, закон, поправки в Жилищный кодекс и многие другие законы о строительстве наемных домов коммерческого использования. Ну, иначе «доходные дома».
М.Королёва― Доходные! То, что называлось «доходными домами».
Н.Косарева― Да, да, да. И наемных домов социального использования. Это уже некая модель европейская, когда специально на некоммерческих условиях людям ниже рынка предоставляется жилье в наем, определенным категориям, и поэтому им, как бы, там ниже рынка есть такая возможность предоставить. Но это специальный некоммерческий сектор такой.
Вот, законодательная база, правительством приняты нормативные документы, Минстрой сделал методические рекомендации. Всё замечательно! Только кризис в стране. Потому что для формирования вот этой системы наемных домов нужно долгосрочное кредитование.
Для того, чтобы построить этот дом и потом возвращать эти деньги через наем, надо сначала взять кредит длинный (на 20 лет, например), чтобы построить, а потом, вот, 20 лет через сбор платы за наем возвращать это.
М.Королёва― Интересно. Я всегда пыталась понять, почему здесь это невыгодно. Ведь, казалось бы, это так выгодно: ты строишь большой дом, ты начинаешь сдавать в нем квартиры, эти квартиры приносят тебе деньги. Почему? Почему это не реализуется?
Н.Косарева― Потому что… Я вам объясню, почему. Потому что в наших экономических условиях гораздо выгоднее построить дом и продать его. Просто продать квартиры, распродать. Моментально.
М.Королёва― То есть быстренько взять деньги?
Н.Косарева― Это гораздо выгодней. Гораздо выгодней. По сравнению с теми ставками, которые есть на наем. Или что ты получаешь… Тут ты получаешь доход сразу. Сразу: построил и продал. А тут надо ждать 20 лет, пока ты всё это получишь. Для того, чтобы ждать 20 лет, тебе сначала надо либо свои инвестиции вложить на 20 лет (таких инвестиций ни у кого нет, таких длинных), либо взять кредит у кого-то, чтобы вложить. Такие кредиты тоже не дают пока никто.
Поэтому основная задача сегодня, на мой взгляд, это государство должно поддержать развитие этого сегмента всеми возможными средствами. В частности, нужно… Вот сейчас принят закон о новом едином институте развития в жилищной сфере на базе объединения АИЖК и Фонда РЖС. Вот, мне кажется, основной задачей этого института…
М.Королёва― Вот, вы там произнесли вот эти аббревиатуры. Расшифруйте их, пожалуйста.
Н.Косарева― АИЖК― это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, это правительственная структура. И вторая правительственная структура, которая создана на основе закона, это Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд РЖС, а это – АИЖК.
Значит, их теперь объединяют и приняли закон, что будет на их базе единый институт развития в жилищной сфере. Это государственный институт развития.
Вот, раньше АИЖК занималось развитием ипотеки. Теперь, вроде, ипотека есть, надо заниматься только ипотечными ценными бумагами и чем-то новым, проблемами новыми.
Точно так же и этот фонд, который занимался предоставлением федеральных земель для жилищного строительства. Теперь их, вот, объединяют.
Мне кажется, что одним из основных направлений деятельности у них должно стать развитие арендного фонда. Как, вот, развивали там в собственность, теперь надо аренду развивать.
И для этого нужен длинный кредит. Как, вот, ипотечный кредит длинный, на 20 лет, так же нужен длинный кредит на строительство наемного дома. Его можно финансировать точно так же через выпуск ипотечной ценной бумаги, как, вот, например… Потому что таких депозитов длинных, конечно, таких нет.
М.Королёва― Да, я хотела спросить, вообще вот длинные, опять-таки, вот эти кредиты – они здесь интересны банкам тем же самым? Или тоже нет?
Н.Косарева― Это надо… Вы знаете, сейчас пока не интересны. Пока не интересны. Поэтому именно вот этот новый институт развития – он должен придумать механизмы дополнительных гарантий, может быть даже государственных гарантий по этой ценной бумаге. Начальный этап – надо помогать. Надо помогать на начальном этапе.
Дальше муниципалитеты могут бесплатно дать земли для строительства таких домов, там, поддержать подключение к таким домам. То есть на первом этапе без государственной поддержки просто так рыночный застройщик – ему это не выгодно. Ему сейчас это не выгодно.
М.Королёва― То есть, на самом-то деле, это исключительно, опять-таки, государственная головная боль получается, да? То есть выгоды прямой в этом нет…
Н.Косарева― Выгоды прямой экономической сегодня нет. Сегодня нет прямой экономической… Давным-давно был бы этот фонд, если бы была прямая экономическая выгода. Ну, это очевидно.
М.Королёва― Нет, ну хорошо, вот сейчас будут ссылаться на кризис. Потом будет еще что-нибудь, поскольку последние 25 лет мы там, несмотря на то, что был довольно долгий такой период, который можно там условно именовать…
Н.Косарева― Подъема, да.
М.Королёва― Да, стабильности, нефтяной стабильности. Никто этим не озаботился. Кто же этим озаботится сейчас?
Н.Косарева― Нет, мне кажется, что сейчас это, как бы, точно должна быть государственная головная боль, потому что нам нужно решать несколько проблем. И этот арендный фонд позволит решать эти проблемы.
Ну, во-первых, первое, что нельзя, чтобы жилье доступно было только для трети населения. Надо для других групп населения доходных устанавливать свои тоже какие-то там ниши улучшения жилищного (НЕРАЗБОРЧИВО). Это первое.
Второе, нам нужно повышать мобильность населения. Вот, в условиях кризиса трудовые ресурсы – где-то избыток им, надо переезжать в другие места, где есть новые инвестиционные проекты и так далее. Где они жить будут?
М.Королёва― Кстати, да, это всегда упиралось исключительно только в одно – в то, что с жильем. То есть у людей там есть квартиры, им нужно куда-то переехать, чтобы найти работу, и квартиры нет.
Н.Косарева― Да. А собственность всегда очень сложно продать, купить, денег нет, понимаете? Аренда вот на такой период – это повышает очень серьезно мобильность населения.
Вообще, вот, в крупных городах, ну, например, в Берлине доля арендного жилья 80%.
М.Королёва― 80%?
Н.Косарева― Да, 80%. Крупные города – они все… Они потому что очень мобильные (крупные города). В них приезжают, уезжают туда, понимаете, работают… Ну, как Москва. При этом в Москве это там 10-12% всего, и то, как вы сказали, это у частных лиц каких-то квартиры просто снимают.
М.Королёва: 10―12%? Таковы данные, да? Или мы просто этого не знаем?
Н.Косарева― Ну, вообще-то официальных данных нет. Это мы оцениваем. Мы оцениваем примерно порядка… Это же всё в тени. Вот этот рынок, который есть, он в тени – налогов не платит. Но мы оцениваем примерно порядка 10-12% по косвенным неким бюджетным обследованиям и так далее.
М.Королёва― А в других крупных городах тоже, вот, мера? Вы сказали в Берлине. Ну, там не знаю, Нью-Йорк, Лондон?
Н.Косарева― То же. Примерно то же самое, примерно то же самое. Я точно сейчас не помню цифры, но порядок цифр такой же. В крупных городах во всех очень высокая доля жилья именно в аренде.
М.Королёва― Ну так это означает, что это, опять-таки, выгодно всем? Это выгодно как тем, кто снимает жилье, так и тем, кто такое жилье сдает.
Н.Косарева― Да, но слушайте, но там совсем другая система экономического развития. Там есть долгосрочные кредиты, там есть инвесторы в долгосрочные кредиты – пенсионные фонды, страховые компании. Это такой, классический источник длинных денег и они огромные (эти источники). У нас их либо вообще нет, либо они мизерные. Поэтому… Ну, это другая стадия экономического и финансового развития, к сожалению. Мы должны туда стремиться, как бы, к этому.
М.Королёва― Мы часто говорим о том, что нужно привлекать иностранных инвесторов. Часто говорят о том, чтобы привлекать иностранных инвесторов там на строительство. Вот здесь на Новом Арбате, кстати, говорили когда-то о китайских застройщиках, которые могут здесь появиться, но потом, вроде бы, нет. А, вот, может быть, иностранным инвесторам как-то могло бы стать интересным строительство вот такого арендного жилья в Москве? Или нет?
Н.Косарева― Ну, мне трудно сказать, интересно ли иностранным инвесторам. Экономически, наверное, может быть, и стало бы интересным. Но пока, наверное, им достаточно сложно в наших административных коридорах власти.
М.Королёва― Вы так, осторожно говорите.
Н.Косарева― Да, об этом, да. (смеется)
М.Королёва― То есть они тоже не уверены в том, что это им будет однозначно выгодно, поэтому и не спешат.
Н.Косарева― Боюсь, что да. Боюсь, что да. Пока это так, достаточно неустойчиво.
М.Королёва― Ну, хорошо, бог с ними, с иностранными инвесторами. У нас вечно население выступает в роли инвесторов. Вот сейчас оно выступает в качестве инвесторов, в частности, для капитального ремонта своего же собственного жилья. Мы тут не в одной программе уже тоже об этом говорим, потому что такое возмущение-то народное нарастает, люди стали получать платежки, где увидели, что они начинают софинансировать капитальный ремонт своих квартир, своих домов. И поскольку известно, что этот капитальный ремонт может состояться через 30-40 лет, то, естественно… А цифры не маленькие уже выплат. Естественно, люди возмущены.
Вот, вы как относитесь вообще к этой истории, связанной с софинансированием капремонта людьми, гражданами?
Н.Косарева― Ну, сложно. Очень сложная тема. Дело всё в том, что низкие инвестиции в капитальный ремонт жилищного фонда – это проблема, которая нам осталась еще с советских времен. На самом деле, это не только последние 20 лет мало вкладывается. До того тоже мало вкладывалось. Поэтому у нас очень большой недоремонт, недофинансирование.
Ликвидировать сейчас это недофинансирование, как бы, не привлекая дополнительно каких-то средств, там, налогоплательщиков или собственников жилья, невозможно. Это огромные цифры. Поэтому экономически другого выхода как привлечь сюда средства самих собственников экономически просто не существует.
Другое дело, как сделать это организационно правильно, потому что не все… У нас же приватизация бесплатная была. У нас же очень многие собственники – малоимущие. Поэтому, вот, с учетом этого фактора надо сделать так, чтобы это финансирование собственниками было им по силам, чтобы это не приводило к тому, что они просто совсем не могут платить.
Поэтому те, кто могут, должны платить. А те, кто не могут, их должно субсидировать государство из бюджета. Вот, мне кажется, это правильный подход.
М.Королёва― То есть люди должны обращаться, опять-таки, теперь за субсидией на капремонт еще?
Н.Косарева― Да. Да. Значит, дальше как это должно быть организационно выстроено? Вот, мы, когда принимался этот закон, мы, в общем, выступали в некоей оппозиции к идее общего…
М.Королёва― Вы – это фонд?..
Н.Косарева― «Институт экономики города», да. В оппозиции к вот этой идее общего котла, потому что там минимальное влияние самих людей, там непонятно, когда будет этот ремонт, непонятно, на какой дом пойдут средства.
М.Королёва― То есть в региональный фонд?
Н.Косарева― Да. Нам представлялось, что гораздо более правильным являются спецсчета на отдельный дом, когда все собственники контролируют сами. Но это очень похоже на пенсионную систему: были, понимаете, активные люди, а были молчуны. Вот так и у нас сейчас результат показал там, что активных, которые выбрали эти спецсчета, по стране в среднем где-то 10%.
М.Королёва― Вообще нисколько.
Н.Косарева― Да. Ну, надо сказать, что выбрали, самостоятельно проголосовали за общий котел тоже 10%. Остальные вообще ничего не делали. Вообще молчат и всё, типа им всё равно.
А теперь всех, конечно, еще беспокоит, какой размер ставки, да? Ну, вот, например, в Питере там 2-3 рубля на метр, в Москве – 15 рублей. Это, вот, диаметрально противоположный подход. Я вам честно скажу, мне кажется, что более правильный подход Москвы.
М.Королёва― 15 рублей?
Н.Косарева― Да. Объясню, почему. Значит, что Питер делает? Он говорит «Вот, мы с людей мало возьмем, но мы дадим из бюджета там 7 миллиардов». Но, во-первых, если они и дальше… Будут ли у них дальше деньги по 7 миллиардов? Там если даже разложить это на 30 лет, то всё равно тот ремонт, который они заявили, за счет этих денег просто не будет. Денег просто не хватит. Поэтому, ну, что толку платить, когда у тебя ремонта вообще не будет?
Поэтому в Москве на 15 рублей позволяют сделать заявленный ремонт. Но при этом Москва же тем, кто не… Во-первых, льготы – они дополнительно установили льготы там 50%. И по доходу включили этот капремонт в субсидию низкодоходным группам населения на оплату жилья и коммунальных услуг. То есть те, у кого доход позволяет, да, будут платить 15 рублей, а те, у кого доход не позволяет, не будут платить 15 рублей, а будут платить только установленную в Москве долю – там я не помню, 14%, что ли, от дохода (я точно не помню эту цифру).
М.Королёва― Надежда Борисовна, но мы же с вами говорим об идеальной ситуации. Вот, вы говорите «Хорошо. Там 15 рублей – это понятно. Будут, все-таки, деньги, будет ремонт». Но когда мы говорим про 30-40 лет, это же та же самая история, что с так называемыми длинными кредитами: ну, в них просто никто не верит. Вот, экономика не верит длинному кредитованию, да? Инвесторы не идут и застройщики не идут. И здесь то же самое: никто не верит.
Н.Косарева― Ровно поэтому я и выступаю за специальный счет на дом. Не надо ждать 30 лет! Вы накопите немножко денег, и если у вас появилась проблема крышу отремонтировать, отремонтируйте крышу. Еще немножко денег накопили – еще что-то сделайте. Зачем дожидаться 30-ти лет?
М.Королёва― Опять-таки, всё прекрасно, но это, опять-таки, идеальная ситуация. Это когда такой, знаете, небольшой чистенький домик, в котором все купили квартиры там 5 лет назад, они все прекрасно умеют между собой договариваться. Я вам, вот, до эфира рассказывала: я вышла в свой двор, большой московский двор, где люди встретились на собрании, чтобы как раз поговорить о проблеме капремонта. Договориться невозможно, форма собственности у всех разная, вообще никто не знает законов, не понимает, в чем дело, и просто… Ну, что вот? Вот, я ушла через 15 минут, потому что понимаю, что, ну, нет у нас базы для договоренностей. Нету.
Н.Косарева― Но смотрите, альтернатива. Финансировать из бюджета, да? Профинансировать из бюджета и всем капремонт сделать. Значит, для того, чтобы профинансировать из бюджета, в бюджете должны быть деньги. Значит, надо повысить налоги. Какой налог повысим? Какой? Подоходный?
М.Королёва― Молчим.
Н.Косарева― Или какой налог повысим? Понимаете? При этом в стране многоквартирных домов только где-то 75%. 25% — это всё индивидуальные дома.
М.Королёва― Ничего себе «только». 75.
Н.Косарева― Нет, секундочку. Секундочку. Собственники индивидуальных домов, которые живут в себе, малых городах, тоже платят подоходный налог. За счет них будем многоквартирные дома ремонтировать?
М.Королёва― Ну, не хотелось бы.
Н.Косарева― Вот, поэтому, понимаете, вот… Из ничего ничего не бывает. Поэтому мне представляется, что тема очень острая, очень дискуссионная, конечно. Она очень всех затрагивает. Но ремонтировать жилищный фонд надо, иначе он придет в ветхое состояние и, там, в аварийное, и еще больше потребуются расходы на переселение в новый жилищный фонд.
М.Королёва― Прекрасно, если власть может дать гарантию того, что, действительно, эти деньги будут потрачены на капитальный ремонт и в какие-то обозримые сроки, потому что 30-40 лет в условиях России – мы с вами знаем, здесь и строй менялся там за буквально несколько лет, и не однажды на наших глазах происходили всякие катаклизмы и не дай бог произойдут еще. И где эти деньги на капремонт, которые люди платили?
Н.Косарева― Да.
М.Королёва― Очередной виток инфляции, которая всё это съесть.
Н.Косарева― Да. К сожалению, такие риски существуют. И если вы помните, что накопления ЖСК были в советское время, которые все пропали в 1991 году.
М.Королёва― Вот.
Н.Косарева― Риск такой существует. Да, да, да, я с вами согласна. Согласна.
М.Королёва― Вам это не напоминает (вот, мне многие задавали вопрос) что-то вроде такой финансовой пирамиды? Вот эти платежи на капремонт просто вот… Кто-то сравнивал с Мавроди, например. Вот, просто взяли и начали взимать вот такие платежи.
Н.Косарева― Напоминаю, мне не нравится система единого большого фонда. Не нравится. Мне, действительно, не нравится, потому что люди должны понимать, что деньги идут на их конкретный дом, они не должны ждать 30 лет. А вы мне на это отвечаете, что активных людей нет. Ну, что можно сделать с ситуацией, если ты собственник и ты не активный, ты не отвечаешь за состояние своей недвижимости, ты не хочешь заводить счет, ты не хочешь принимать решение, какой ремонт сделать? Ну, ты ничего не хочешь – ты хочешь, чтобы у тебя всё было отремонтировано, а ты бы ничего не делал. Ну, что это за собственник?
М.Королёва― Да. А что можно сделать вот в такой смешанной ситуации, как я вам сказала, когда, действительно, вот эти большие многоквартирные дома, где есть собственники, где есть, с другой стороны, коммунальные квартиры, где есть просто наниматели и так далее? Может быть, прежде, чем вводить подобную систему платежей, имеет смысл как-то, ну, вот так вот взглянуть на это жилищное хозяйство в стране и как-то попытаться его упорядочить? Или это реально невозможно?
Н.Косарева― Нет, ну, понимаете, когда в начале 90-х годов началась приватизация жилья, ведь, нам же всем понравилось, что нам бесплатно передали жилье в нашу собственность?
М.Королёва― Ну, конечно. Кому ж не понравится?
Н.Косарева― Да. И в результате у нас сейчас там 86% жилищного фонда находится в частной собственности, при этом в многоквартирных домах там порядка 90%. То есть вот то, что наниматели социальные, это не такая большая доля, это там, по-моему, в Москве 14%, в среднем по стране, по-моему, 12%.
И в доме, где люди не приватизировали квартиры, есть собственник, только это государство или муниципалитет, да? То есть, есть субъект там или муниципалитет. И дальше в частной собственности квартиры. Даже если их сдают в наем, у них есть частные собственники.
Вот эти дома называются «кондоминиумы», когда все квартиры в разной собственности. У них нет другого выхода как договориться. Мы не можем заставить людей приватизировать квартиры. Это некое последствие приватизации квартир в многоквартирных домах.
М.Королёва― С этим ничего нельзя сделать?
Н.Косарева― Мы должны с этим жить. Мы должны с этим жить. К сожалению, мы даже воспроизводим это: мы же строим многоквартирные дома, которые тоже, там, 100 квартир в собственности разных юридических лиц, физических лиц (разных).
М.Королёва― А, вот, зачем мы это делаем?
Н.Косарева― Запретить строительство многоквартирных домов вот таких кондоминиумов – ну, это просто невозможно. На них есть спрос, люди хотят приобретать квартиры. Они пока не понимают продукта «арендное жилье», что такое аренда жилья (пока такого продукта на рынке нет, понимаете?). Ну, это всё должно идти очень постепенно и медленно. Другого выхода как научиться договариваться в доме просто не существует. Это огромная проблема, но другого выхода нет.
М.Королёва― Значит, этого выхода нет совсем, скажу я вам. У нас с вами полторы минуты. Вы упоминали о новой стратегии жилищной политики, которая сейчас разрабатывается?
Н.Косарева― Да. Мне кажется, что вот сейчас как раз надо то, что мы с вами говорили, подытожить, что от собственности надо, все-таки (конечно, ее поддерживать), переходить к большему вниманию к аренде жилья, жилищно-строительным кооперативам, то есть к иным формам удовлетворения жилищных потребностей. Линейку расширять.
Плюс к этому мы продолжаем застраивать вокруг города частоколом многоэтажными домами, многоэтажной субурбанизации, оставляя без внимания центры и срединные зоны городов, которые ветшают, морально устаревают. Нам надо модернизировать и ремонтировать в том числе существующую застройку.
И кроме того, нам надо посмотреть на бюджет (ну, у меня поскольку нет времени). У нас не все бюджетные расходы самые эффективные. Нам надо привлекать частных инвесторов и банки-кредиторы к этому процессу. И нам надо, все-таки, вернуть полномочия местному самоуправлению и обеспечить финансами местное самоуправление, которое должно быть главным в развитии территории городов.
М.Королёва― Ну и поскольку это программа Евгения Ясина «Выбор ясен», вот, я вам скажу, о чем мы с Евгением Григорьевичем говорим здесь, наверное, больше всего – о проблеме доверия, о кризисе доверия. Потому что всё, о чем мы с вами сегодня говорили, оно, на самом деле, подразумевает доверие государства и людей, банков и государства, ну и экономики в целом. Доверие. Увы, вот с этим плохо.
Н.Косарева― Да, я полностью согласна. Если мы говорим на длинные стратегические перспективы, это видение без доверия существовать не может.
М.Королёва― Спасибо. Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» была сегодня в программе «Выбор ясен». Спасибо. Счастливо.
Н.Косарева― Спасибо большое. Всего доброго.
