Апартаменты могут получить официальный статус жилых помещений, их владельцы не будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой, но не рядом с домом. При этом новый правовой статус апартаментов не избавит их владельцев от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества. Такую концепцию законопроекта об апартаментах готовит Фонд «Институт экономики города».
Фонд предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты как особый вид жилого помещения; дом смешанного использования (ДСИ); и многофункциональное здание (МФЗ).
Президент «Института экономики города» Надежда Косарева дала порталу «Лофты и Апартаменты» большое интервью, в котором рассказала о будущем этого формата недвижимости в России.
— Расскажите об основных положениях законопроекта о переводе апартаментов в статус жилья, который готовит Фонд «Институт экономики города».
— Сложившаяся ситуация, когда граждане покупают апартаменты — нежилые помещения, в которых они фактически проживают, — чревата многочисленными проблемами. Формат недвижимости, который сегодня существует в нашей стране, строго разделен по регламенту. Либо это многоквартирный дом, либо офисные здания. Но это не совсем отвечает нынешней потребности развития городов. Ведь сегодня чем регулируется строительство? Есть градостроительные требования, которые устанавливают: эта зона для жилья, а это общественно-деловая зона. И тут появляется третий вид — апартаменты, которые непонятно куда относить. Вот наш законопроект и рассматривает эту проблему.
Первая задача законопроекта — что делать с теми апартаментами, которые уже возникли, и вторая — как на будущее создать условия их существования. Чтобы не запрещать, поскольку запрещать всегда просто, а сформировать тип жилья, который учитывал бы те причины, по которым возникли апартаменты.
Что касается более стратегической перспективы, мы предлагаем, чтобы у строителей была возможность возводить так называемые многофункциональные здания, в которых часть помещений будут жилые, а часть помещений — нежилые. Такие здания могут располагаться не в зонах для жилой застройки (где могут строиться многоквартирные дома, дома на одну семью либо дома блокированной застройки), а в общественно-деловых зонах. И к таким многофункциональным зданиям должен быть особый подход как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства градостроительного. Необходимы новые требования в строительных нормативах, а также градостроительные требования к плотности застройки, доступа к помещениям, этажности таких домов и так далее. То есть предлагается больше использовать градостроительное регулирование на местном уровне в отношении таких зданий.
Также необходимо посмотреть на апартаменты с точки зрения жилищного законодательства, но немного по-другому — не как на многоквартирные дома в жилых зонах, а как на жилые помещения для проживания граждан более мобильных и молодых, которым необходима среда центра города, насыщенная общественно-деловая среда.
Понятно, что все граждане, независимо от того, где они живут, должны быть обеспечены детским садиком, школой и поликлиникой — это все понятно. Но если это жилая зона с многоквартирными домами, то все эти объекты социальной инфраструктуры по градостроительным нормативам должны быть в близкой доступности. Если же вы живете в общественно-деловой зоне, вы крутой-энергичный и вам нужно кипение города за окном, то доехать на автобусе три остановки до поликлиники, которая будет уже не в шаговой доступности, вас вряд ли затруднит. При такой дифференцированности требований, разумеется, не надо забывать о безопасности жизни. Это должно быть единое требование для любых форматов проживания. Комфортность, разумеется, может быть разной.
Такова стратегическая линия законопроекта.
Что касается переходных положений — как быть с уже построенными апартаментами, которые появились, к сожалению, в результате попустительства властей? Решить эту проблему одним махом и приравнять все апартаменты к жилым помещениям нельзя по многим причинам. Многие такие помещения не отвечают базовым требованиям безопасности, которые предъявляются к жилым зданиям, — пожарная безопасность, например, или расположение около вредного промышленного предприятия. Поэтому если здания нельзя привести в соответствие с этими требованиями — увы, такие помещения остаются нежилыми. Хотя есть здания, помещения в которых после соответствующей доработки можно признать жилыми, пусть даже за счет снижения уровня комфортности. Предлагается на этот переходный период право здравого смысла отдать субъектам Российской Федерации. Ситуация везде разная, и разумно было бы дать им — региональным властям — право на переходный период самим определять требования перевода апартаментов в жилье, но при условии соблюдения правил безопасности. То есть дать возможность региональным властям при соблюдении этих условий признать апартаменты жилыми помещениями. А после этой процедуры жестко установить, что жить в нежилых помещений запрещено.
Вообще, существует законодательство о санитарно-эпидемиологическом благополучии, которое запрещает гражданам проживать в нежилых помещениях. Но как-то мягко и без последствий. И когда переходный период с апартаментами завершится, стоит ввести жесткие штрафы за нарушение.
— А что будет с теми апартаментами, которые не подпадут под «жилые» требования?
— Это ведь нежилые помещения. Правильно? Что может сделать человек, который все-таки стал владельцем таких апартаментов? Первое — продать, на рынке нежилые помещения пользуются спросом, несмотря на кризис. И приобрести жилое помещение, пусть даже меньшего размера и в более отдаленном районе. Но это будет реальное жилье. Тем более если другого нет. Если же оно было приобретено в каких-то инвестиционных целях для сдачи жильцам в аренду — ну, не получилось...
В городах, которые взяли на себя ответственность и разрешали такое строительство, местная власть должна принять участие в решении этой проблемы — либо в помощи доведения этого дома до необходимых требований (если это небольшие расходы), либо в помощи людям, у которых «несостоявшиеся» апартаменты — это единственное жилье. Наверное, надо помочь решить людям эту проблему, я бы, по крайней мере, именно так властям посоветовала.
— Существует такой сегмент, как лофты — переделка под жилье нежилых помещений производственного характера. Что будет с этим форматом?
— Думаю, лофты пока не распространены в такой степени, чтобы называть это проблемой.
Мы изучили международный опыт, распространенный во многих странах. Например, в США существовала программа перевода бывших зданий фабрик и заводов в некие жилые помещения, которые были названы лофтами. Там работали целые программы регулирования: когда можно переводить в жилье, когда нельзя, какие требования и какие стандарты в этом случае устанавливаются. В принципе, у нас такое тоже возможно — в российских городах большое число промышленных зон, которые ждут своего редевелопмента. В Государственной думе в первом чтении уже принят законопроект о промзонах. Теоретически, если в рамках бывшей промзоны появятся жилые или общественно-деловые зоны, то какие-то из существующих зданий можно будет приспособить для проживания граждан.
Чтобы дифференцировать все типы зданий, мы и предлагаем принять единые требования к жилью по безопасности, но разные требования по комфортности. А местные власти сами могут дифференцировать свои градостроительные регламенты в рамках правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Мировой опыт показывает, что использование инструмента ПЗЗ играет в этом случае одну из ключевых ролей.
— В этом плане как быть таким городам, как Екатеринбург или Челябинск, где половина городских территорий приходится на крупные заводы?
— Если такие заводы действующие, то они расположены в производственных зонах и там нельзя проживать гражданам постоянно. Но во многих российских городах — огромное количество бывших промзон, никак не используемых или используемых не по назначению. Немного отвлекаясь от темы: у нас сейчас строительство идет в основном вокруг городов как комплексное освоение новых территорий. А внутри города многое заброшено и не реконструируется. Хотя есть возможности для редевелопмента не только бывших промзон, но и участков ветхой, а также морально устаревшей жилой застройки.
Какой город у нас ни возьми — прямо рядом с центром располагаются огромные сегменты территорий частной застройки с невзрачными домиками, чуть ли не вросшими в землю. К ним девелоперы, видимо, боятся подступиться. Если городские власти осмыслят требования к различным частям своей территории, в том числе к разным типам жилья — многофункциональным зданиям, индивидуальным и многоквартирным домам, лофтам и апартаментам в том числе, — будет ясно, как городу развиваться в целом. Сейчас требования простые — этажность, плотность и вид разрешенного использования. А ведь их может быть целый набор, в том числе к фасадам, к сочетанию жилых и нежилых помещений в многофункциональных зданиях и на каких этажах они могут быть расположены. Чем больше прозрачных правовых требований, тем лучше. Если грамотно использовать инструмент регламентирования, можно многого добиться.
К градостроительным нормативам, которые касаются инфраструктуры, тоже необходим дифференцированный подход. В жилой зоне должны быть детский сад, школа, больница. А если зона общественно-деловая — вы же не будете ее застраивать соцобъектами.
— Сегодня девелоперам выгодно строить апартаменты, потому что не надо вкладываться в создание социальной инфраструктуры. В этой связи многие строители опасаются, что при принятии законопроекта об апартаментах формат будет невостребован из-за высоких обязательств. Будет ли в дальнейшем цена на строительство «социалки» возложена на тех, кто строит апартаменты?
— Здесь могут быть разные подходы, но самым эффективным было бы установление некоего инфраструктурного сбора — когда застройщик непосредственно не строит социальные объекты, но финансово в них участвует. Этот механизм финансового сбора на инфраструктуру у нас в городах пока еще не используется. А к нему неплохо бы присмотреться. Вместо того чтобы вменять застройщику, как и где строить, лучше собрать средства и построить так, как надо городу — с типологизацией объектов, с единой эстетической идеей и так далее. А то получается странная ситуация — денег на соцобъекты нет, цены на недвижимость высокие, особенно в Москве и других крупных городах, но относительные возможности бюджета гораздо ниже. Бюджет смотрит на застройщика, который получает колоссальную прибыль, и начинает на него перекладывать «социалку». До какой-то степени это возможно. Но я допускаю, что лучше уж городу самому распоряжаться этими деньгами.
Кстати, еще один инструмент — более правильное использование налога на недвижимость. Мы пока только начинаем вводить некую модификацию налогов на недвижимость — на имущество физических лиц, на имущество организаций, пытаемся использовать кадастровую стоимость в качестве налоговой базы. Однако этот инструмент гораздо более серьезный и тонкий. Он может быть дифференцирован по территории города, по видам объектов — в зависимости от того, что вы хотите развивать. И налог на недвижимость — тоже база для строительства социальной инфраструктуры. То есть если у вас дорогая территория или будет дорогая территория в потенциале, вы с нее можете брать больший налог на недвижимость и таким образом обеспечивать социальную инфраструктуру. У нас пока простые и прямолинейные способы. Но постепенно, мне кажется, мы можем расширить линейку для развития территорий.
— В предложении Фонда налоги на апартаменты предполагается рассчитывать исходя из того, что это не жилое помещение, а коммерческое. Соответственно и ставки останутся повышенными. Почему?
— Это не совсем так. Мы говорили о том, что нужно дифференцировать ставки налогов. Например, если это жилая зона, то для жилого помещения там одна ставка налога. Если это апартаменты в общественно-деловой зоне, у вас может быть ставка налога выше, чем в жилой зоне, но ниже, чем здесь же у офисного помещения. Это уже должна быть политика города, более сбалансированный подход.
Нам также кажется, что апартаменты не должны включаться в разряд жилых помещений, в отношении которых государство оказывает поддержку — налоговые льготы при покупке, участие в программах в виде льгот и субсидий на приобретение. С точки зрения законодательства апартаменты будут, конечно, жильем. Но с точки зрения типологии жилья - это не базовый стандартный тип жилого помещения, а все-таки некая дополнительная форма возможности для проживания определенной части населения.
— А с пропиской в апартаментах что будет?
— Если это жилое помещение, то прописка как обычно — регистрация по месту жительства.
— К чему приведет принятие такого законопроекта на строительном рынке — к увеличению доли апартаментов или к снижению?
— Принятие такого законопроекта, на мой взгляд, сделает рынок более цивилизованным — будет меньше обмана и введения потребителей в заблуждение. А с точки зрения развития рынка... наверное, как всегда, на первом этапе возможно некое снижение. Потому что, когда что-то меняется, всегда есть снижение. А в дальнейшем, думаю, что объем строительства таких многофункциональных зданий в городах будет достаточно большим. Мне кажется, этот продукт на рынке будет очень востребован — и потребителями, и застройщиками тем более.
— Есть еще такой формат апартаментов, как апарт-отели. А вот что с ними?
— Термин «апартаменты» — такая сборная солянка. Мы предлагаем разделить все эти «схематозы» на две части. Одна часть — как я уже сказала, многофункциональные здания, в которых могут быть жилые помещения - апартаменты и нежилые помещения с определенным видом использования (кроме промышленного производства, разумеется). А вторая часть — места временного размещения граждан, то есть гостиницы. Как вы их «апарт-отелями» или по-другому ни называйте, они должны быть — либо гостиницами, либо многофункциональными зданиями. Помещения в гостиницах, на наш взгляд, нельзя продавать отдельно, они входят в состав единого имущественного комплекса — гостиницы. И подходить к ним надо с точки зрения регулирования не так, что человек владеет одной какой-то единицей в гостинице, а бизнес владеет всей гостиницей. Я понимаю, конечно, что наш человек способен на многое, и часть застройщиков будут мимикрировать, чтобы остаться на рынке.
— Один застройщик мне сказал: «Запретят апартаменты — будем строить резиденции»…
— Понимаете, если градостроительная политика в городах останется на таком же слабом уровне (не хочу использовать другие слова), то строители будут продолжать строить все, что захотят. А если все-таки город захочет защитить своих граждан от странных схем и станет вести себя более строго, то не будут. В жизни запретить то, в чем заинтересован бизнес и потворствуют власти, просто невозможно. Запрет останется только на бумаге. Все будет зависеть от того, как наш закон реализуется на практике.
— Первоначально апартаменты возникли как дорогое жилье в центре города. У этих апартаментов была своя покупательская аудитория, которой регистрация не нужна, детский сад не нужен. Таким людям нужна была квартира «для пиджака». Апартаменты вот такого высокого класса — что с ними будет?
— Рынок апартаментов был и должен остаться дифференцированным по качеству и по категориям спроса. Высококлассные многофункциональные здания с отличным обслуживанием, расположенные в замечательном месте и т. п. — это может быть очень дорогой продукт на рынке. А средний мобильный потребитель — молодежь, молодые семьи — их в большей степени интересует возможность транспортной доступности (метро, например). Поэтому дифференциация, конечно, произойдет.
У нас в законопроекте есть еще одна идея, нам застройщики говорили, что существует нереализованный спрос на жилье в зданиях-общежитиях в промышленных зонах. Однако наше жилищное законодательство устроено таким образом, что общежитие может быть только государственной или муниципальной собственностью. Поэтому бизнес пока никак эту сферу не обработал.
Для того чтобы строить частные общежития в производственных зонах мы предлагаем разрешить временное проживание непосредственно в таких зонах. Допустим, для сотрудников какого-то промышленного предприятия либо для строителей, которые занимаются созданием этого предприятия. Но именно для временного проживания. Мы предложили такой юридический институт, как наемный дом коммерческого использования в производственной зоне.
Здесь тоже должны быть свои жилищные и градостроительные требования, чтобы, несмотря на потребность в таком жилье, промышленная зона подходила для проживания. Есть ведь такие зоны, где жить категорически нельзя, и этого нельзя допускать. И вообще, разные формы градостроительного размещения, требования к жилым помещениям должны быть более многообразными, чем сейчас. Должно быть больше разных вариантов.
— А что с курортными апартаментами? Ведь курортная недвижимость сейчас активно развивается, особенно в связи с падением рубля. Я недавно смотрел апартаменты на Байкале. Много апартаментов на побережье Балтийского моря в Санкт-Петербурге или на озерах Урала, не говоря про Сочи…
— Все зависит от того, в какой территориальной зоне это находится. Если в природоохранной зоне можно строить гостиницы или санатории, то почему там нельзя построить какое-то многофункциональное здание, где часть помещений займет сфера обслуживания и будет разрешено часть помещений сделать жилыми. Надо подходить более гибко. Ведь почему сейчас запрещают строительство в природоохранной зоне? В местах, где постоянно проживают люди, совсем другая нагрузка на природу. И тогда надо на очистные сооружения, на водообеспечение выделять из бюджетов дополнительные средства. А может там будут жить только летом? Нужно с умом подходить ко всему этому. Общая конструкция, которую мы предлагаем, заставляет привязывать застройку к местности, в том числе и к природоохранным зонам.
— В Москве сейчас около десяти апартаментных комплексов находится в процедуре смены статуса на жилье. Зачем московские власти это делают?
— Насколько я понимаю, стараются исправлять ситуацию там, где ее исправить легко. Если объекты, допустим, расположены в жилой зоне или в зоне, которую можно признать жилой, там нет опасности для проживания, все здания отвечают требованиям пожарной безопасности, то конечно, не надо дожидаться, пока примут закон — города сами могут принять такие решения. Люди, по крайней мере, не будут страдать. И это уже хорошо.
— Назовите этапы законопроекта об апартаментах, на которые вы ориентируетесь? Когда закончите работу? Когда закон будет принят?
— Я бы сказала, что сам текст проекта закона — это отражение некоей концепции. И концепция эта пока еще не получила подтверждения в правительстве. Поэтому прогнозировать сегодня, когда этот законопроект может быть внесен, я не берусь. Но надеюсь, что осенью этого года уже будет получена какая-то позиция от правительства и Минстроя. Все поддерживают актуальность проблемы и необходимость ее решения, а вот механизмы решения требуют обсуждения. И если, предположим, он будет внесен осенью, и принят либо осенью, либо в следующую весеннюю сессию, то действительно нужен, как мне представляется, как минимум двухлетний период, в течение которого будут решаться вопросы с уже построенными апартаментами.
Правила для нового строительства надо ввести сразу, но они не должны распространяться на тех, кто уже его ведет строительство апартаментов. Надо их достраивать и включать в ту категорию, которая относится к переходному периоду адаптации. Меньше чем за два года это сделать не получится. Надо принять на местах необходимые нормативные акты, оформить процедуру оценки этих домов, тем более — как-то адаптировать эти дома для проживания граждан. Может быть, надо подумать и о переходном периоде на три года. Я бы оценила необходимость принятия этого закона как очень высокую — каждый день промедления создает дополнительные проблемы.
— Теоретически апартаменты могут стать драйвером, который поменяет модель владения недвижимостью в России? С модели собственника жилья мы перейдем на модель арендатора, как, допустим, в Германии.
— Нет, это разные вещи. У нас пока били в одну точку все время: жилье в собственность, жилье в собственность, жилье в собственность. У нас сейчас доля собственности составляет 87%. И вся политика, вся поддержка, все программы государства направлены только на приобретение жилья в собственность. И в общем, это, наверное, было правильно в первый период становления рынка жилья, развития института ипотеки и форм обслуживания этого рынка. Наверное, все это было правильно, но мне представляется, что сейчас надо больше дифференцировать линейку продуктов на рынке жилья, дополнив их не только тем, о чем мы с вами говорили — апартаменты в многофункциональных зданиях в общественно-деловых зонах, частные общежития в промышленных зонах, — но также очень серьезно развивать сегмент арендного жилья.
Сейчас у нас арендное жилье составляет порядка 10%. Это квартиры индивидуальных собственников — людей, которые просто предоставляют их внаем другим людям. Причем этот рынок нелегальный — почти никто не платит налогов, это известный факт. А наше предложение состоит в том, чтобы как-то возродить, во-первых, доходные дома дореволюционной России, которые сейчас в новой терминологии называются наемными домами коммерческого использования и приносят доход, и во-вторых, воспользоваться европейским опытом по строительству наемных домов социального использования. Их преимущество в том, что весь дом находится в собственности одного лица, все квартиры используются для сдачи внаем, а дом в управляется одной компанией. Не десять собственников собираются на собрании и никак не могут договориться ни о чем, а один собственник, одна управляющая компания, один наймодатель. Только если в наемных домах коммерческого использования - рыночные ставки, то в домах социальном использовании могут снять квартиры не все, а какие-то определенные категории людей и по ставкам ниже рыночных. И это должен быть очень крупный сегмент, особенно в больших городах. И действительно, пример Берлина, в котором 80% жилищного фонда — арендный.
