Почему в Москве не хватает жилья
Москва, где строится больше всего жилья в России, входит в топ-5 российских регионов, которые сильнее всего отстают по обеспеченности квадратными метрами на человека. Столица на последней строчке, а первое место занимает Ингушетия. Достичь целевых показателей в 38 кв. м на человека к 2036 году отстающим регионам, скорее всего, не удастся.
Средний по России показатель обеспеченности жильем в конце 2024 года был 29,4 кв. м на человека (данные Минстроя и ДОМ.РФ). Пятерка отстающих от средних показателей регионов, по данным фонда "Институт экономики города", выглядит так: Республика Ингушетия — 15,9 кв. м, Республика Тыва — 16,4 кв. м, Ханты-Мансийский автономный округ (ХМАО) — 21,8 кв. м, Республика Крым — 21,9 кв. м, Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО) и Москва — по 22,2 кв. м.
Обеспеченность жильем — неоднозначный показатель. Он может быть низким как при депрессивной экономике и низком платежеспособном спросе, так и при быстро растущей экономике с миграционном приростом.
По словам генерального директора Фонда "Институт экономики города" Александра Пузанова, список подтверждает, что цифры могут "лукавить" и за ними, обычно, стоят очень разные ситуации на рынке жилья. "В Москве, например, в последние годы многие покупали квартиры в ближнем Подмосковье, но сохраняли московскую прописку. В Ингушетии тоже значительная часть населения фактически проживает не по месту регистрации, так как уезжает в поисках работы", — говорит Александр Пузанов.
Он добавляет, что даже с учетом этого фактора в Москве, как и в других мировых столицах, обеспеченность жильем всегда будет ниже, чем в среднем по стране.
В столицах концентрируется наибольшее число жителей на ограниченной территории. Даже при активном строительстве рост предложения не поспевает за спросом, поэтому объем жилья в расчете на одного человека всегда ниже, чем в среднем по стране.
Рынки недвижимости ХМАО и ЯНАО живут с тяжелым наследием советского этапа нефтегазового освоения регионов, когда строили преимущественно бараки. В исторически отстающих Ингушетии, Туве и Крыму нужны дополнительные меры государственной поддержки. "Особенностью этих регионов является более низкая жилищная обеспеченность в сельской местности по сравнению с городской. В большинстве регионов — наоборот, поэтому в среднем по России — 31,2 и 28,8 кв. м в городе и селе соответственно", — говорит господин Пузанов.
Заведующий лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков считает, что судить о дефиците только по цифрам недальновидно, так как в статистике не учитываются национальные особенности регионов. "Так, у тувинцев значительную роль играет юрта, а на Ямале — чум, нестационарные виды жилья, не учитываемые в статистике", — объясняет он. Если для ЯНАО это не играет заметной роли в связи с низкой долей коренного населения в населении округа, то для Тувы — значимо.
Во-вторых, часть жилья не зарегистрирована и не отражена в статистике, и доля такого жилья, по словам Кирилла Янкова, значима в Туве и Ингушетии. В-третьих, обеспеченность считают исходя из официальных данных о зарегистрированных жителях, а не о фактически проживающих.
"Наконец, низкая обеспеченность жильем в Москве — следствие высокой стоимости жилья. Что касается низкой обеспеченности в ЯНАО, то это регион, откуда люди, выходя на пенсию, чаще уезжают, продавая квартиры, поэтому строительство нового жилья в регионе не так актуально", — рассуждает эксперт.
Новое строительство поможет не всем
По указу президента России Владимира Путина, обеспеченность жильем к 2036 году должна быть на уровне 38 кв. м на человека.
"Для достижения этого показателя среднегодовой объем ввода нового жилья по стране за этот период должен составлять порядка 106 млн кв. м", — оценила региональный директор департамента исследований Nikoliers Татьяна Дивина.
Рост объемов нового строительства — ключевой драйвер повышения обеспеченности жильем, подтверждает директор исследовательского центра "Аналитика. Бизнес. Право" Венера Шайдуллина. С 2020 по 2023 год было сдано 387,9 млн кв. м жилья плюс еще 107,8 млн кв. м в 2024 году. "Это обеспечило рост среднего показателя обеспеченности жильем на 8%", — говорит госпожа Шайдуллина.
Но в этом году объем ввода нового жилья начал падать впервые за четыре года — с 2021 года он все время рос. По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, в январе — августе этого года было введено 67,53 млн кв. м жилья, на 5,3% меньше, чем за тот же период прошлого года.
По словам Татьяны Дивиной, девелоперская активность оживет с 2027 года, по мере снижения ключевой ставки. И из-за этого же возникнет переток средств с депозитов на рынок жилья. Реализация отложенного спроса после 2026 года окажет положительное влияние на рост объемов застройки. "При снижении ставки на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года может быть направлено 11–13 трлн руб. Прогнозное снижение ключевой ставки и последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года",— считает госпожа Дивина.
